Thuế TNCN đối với bất động sản: Rối vì không chứng minh được giá vốn

Trước đây, đa phần các trường hợp chuyển nhượng BĐS đã chọn cách để giá ghi trên hợp đồng mua bán BĐS ra công chứng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhằm “né” thuế. Tuy nhiên, từ khi quy định thuế TNCN đối với chuyển nhượng HĐGVBĐS có hiệu lực, người mua BĐS đã rất quan tâm đến giá ghi trên hợp đồng công chứng. Bởi theo quy định, thuế suất chuyển nhượng BĐS có 2 mức: 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên tổng số tiền chuyển nhượng BĐS. Trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.

Theo ghi nhận của Thanh Niên, nhiều trường hợp đã “dở khóc dở cười” vì không chứng minh được giá vốn. Như một độc giả là chị N. mua căn hộ ở Phú Mỹ Hưng (Q.7, TP.HCM) với giá 2,5 tỉ đồng. Chị N. đã yêu cầu người bán ghi đúng giá 2,5 tỉ đồng trên hợp đồng, người bán thì rầu rĩ vì không chứng minh được giá vốn 2,3 tỉ đồng và như vậy, người bán sẽ phải nộp thuế TNCN 2% trên 2,5 tỉ đồng. Một trường hợp khác là chị S. trước đây mua căn hộ ở Q.Tân Phú giá 680 triệu đồng, nay bán giá 720 triệu đồng nhưng cũng đang “vò đầu bứt tai” vì không chứng minh được giá mua là 680 triệu đồng (hợp đồng mua bán giấy tay mà không ra công chứng, không được cơ quan thuế công nhận). Vì vậy chị S. phải nộp thuế 2% trên 720 triệu đồng.

Bà Trần Thị Lệ Nga – Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ Cục Thuế TP.HCM, cho biết để được tính thuế TNCN theo thuế suất 25%, người dân phải lưu giữ đầy đủ các hồ sơ chứng từ liên quan đến việc xác định giá vốn, các chi phí chuyển nhượng có liên quan, chẳng hạn hồ sơ chứng từ mua nhà (hợp đồng, phiếu thu, chứng từ chuyển tiền hoặc giấy biên nhận thanh toán…), biên lai phí, lệ phí liên quan đến việc cấp quyền sử dụng nhà đã nộp ngân sách, hóa đơn hợp pháp của chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, trang trí nội thất nhà, hợp đồng vay vốn và chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay vốn của tổ chức tín dụng để góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, hóa đơn hợp pháp thu phí chuyển nhượng của doanh nghiệp kinh doanh BĐS…

 Việc thu thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn quyền mua căn hộ, nền nhà được thực hiện theo quy định tại Thông tư 161/2009 của Bộ Tài chính, tức là chỉ áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng từ ngày 26.9.2009. Những hợp đồng chuyển nhượng đã làm thủ tục chuyển tên với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trước ngày 26.9.2009 thì không phải nộp thuế TNCN và cũng không phải nộp một khoản thuế nào khác vì thời điểm này chưa có chính sách điều tiết thuế. Việc hoàn trả lại khoản tiền mà chủ đầu tư đã tạm thu 2% đối với các hợp đồng chuyển nhượng đã làm thủ tục chuyển tên trước ngày 26.9.2009 do chủ đầu tư và cá nhân thỏa thuận giải quyết.

Thanh Xuân