|
Cuộc khủng hoảng tài chính đã ảnh hưởng tới nền kinh tế toàn cầu và hoạt động kinh doanh của mọi ngành nghề, trong đó ảnh hưởng nhất là thị trường BĐS. trong hoàn cảnh đó thì phân khúc thị trường căn hộ bình dân lại thu hút đông đảo người dân có thu nhập trung bình (đặc biệt là giới công chức). Dự án EHome – Đông Sài Gòn 2 của Cty Nam Long là một ví dụ, đã có hàng ngàn người tới đăng ký mua. Đánh giá đây là thị trường tiềm năng nên nhiều chủ đầu tư đã tập trung đầu tư vào mặt hàng này với giá “khá mềm” như dự án khu căn hộ Vĩnh Tường có giá từ 9 – 10 triệu đ/m2 (bán ở giai đoạn 1). Cùng đó nhiều dự án chỉ mới khởi công nhưng đã có nhiều khách hàng quan tâm như dự án Lilama – SHB (Q.Tân phú), doanh số bán hàng trong tháng đầu tiên đều ở trên mức 50%, như vậy cho thấy nhu cầu về căn hộ có giá trung bình tại Tp.HCM còn rất lớn. trong thời gian tới, nhiều dự án sẽ được tung ra với giá từ 11 – 12 triệu đ/m2, phương thức thanh toán thuận lợi cho khách hàng, chia thành nhiều đợt, kéo dài và có sự kết hợp của các ngân hàng cho khách hàng vay tới 70 – 80% trong thời hạn 20 năm. Với những yếu tố trên, năm 2010 căn hộ giá thấp và trung bình sẽ chiếm thị phần lớn trên thị trường BĐS trong cả nước không riêng Tp.HCM.
Thị trường kinh doanh bán lẻ quý III/2009 đã tăng 7,98% so với quý trước và tăng 18,6% so với cùng kỳ năm ngoái. So với thế giới, Việt Nam đạt được kết quả như vậy là khá tốt. Đầu quý IV/2009, một số dự án của các nhà đầu tư nước ngoài đã khánh thành như dự án Kumho Asiana plaza và đã có những thương hiệu lớn trên thế giới thuê. Giá chào thuê tại trung tâm thương mại trong trung tâm Tp vẫn bình ổn với mức giá 105 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại nằm ngoài trung tâm Tp tiếp tục giảm. Cuối năm nay sẽ có thêm 56.338m2 sàn cho thuê bán lẻ tại một số dự án như The Flemington (Q.11), The Everich (parkson – Q.11)… Có thể nói, “thê thảm” nhất là phân khúc thị trường văn phòng cho thuê. trong thời gian qua, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhiều kế hoạch mở rộng thị trường tại Việt Nam của các tập đoàn kinh tế trên thế giới phải hoãn lại. Cùng đó, nhiều DN trong nước tự xây dựng văn phòng và dành một diện tích khá lớn để cho thuê. Vậy nên văn phòng cho thuê lâm vào tình trạng xấu. Quý III/2009 văn phòng hạng A, B, C trống với tỷ lệ 17,5% (quý II là 18,1%), giá thuê trung bình trên địa bàn Tp là 63 USD/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ), văn phòng hạng B có giá thuê từ 30 – 35 USD/m2/tháng, còn hạng C có thời điểm xuống còn 12 USD/m2/tháng. Văn phòng cho thuê dạng riêng lẻ thì mức độ giảm giá nhanh hơn, giá tiền không còn tính bằng USD mà chuyển sang tính bằng tiền Việt với giá từ 150 – 200 nghìn đ/m2/tháng. Với sự giảm giá như vậy nhưng các chuyên gia BĐS vẫn cho rằng giá thuê văn phòng tại Việt Nam vẫn cao hơn các nước trong khu vực từ 10 – 20%. Theo các chuyên gia BĐS, phân khúc thị trường này tại Tp.HCM trong những năm tới sẽ đưa vào sử dụng 1 triệu m2 và tập trung chủ yếu tại Q.1, như vậy áp lực cho đầu ra là rất lớn. Với căn hộ cho thuê, ba năm qua nguồn cung của mặt hàng này bị hạn chế. Những tháng đầu năm căn hộ dịch vụ loại A hoạt động gần 100%, nhưng tới quý II và quý III/2009 thì tỷ lệ trống của các căn hộ đều tăng, đặc biệt là căn hộ hạng A tỷ lệ trống lên tới 14%. Giá thuê cũng giảm 11% (còn từ 19,5 – 32 USD/m2/tháng), khách thuê chủ yếu là khách nước ngoài nhưng với tình hình khó khăn nên các Cty đa quốc gia cắt giảm chi phí ăn ở của nhân viên. Cùng đó, nhiều cao ốc căn hộ cho thuê hoàn thiện đưa vào kinh doanh khiến cho nguồn cung vượt quá cầu, chỉ với khu căn hộ cho thuê của dự án Kumho Asiana plaza (Q.1), dự án The Crescent của phú Mỹ Hưng (Q.7) đã cung ứng 560 căn hộ và còn những căn hộ người mua rồi để cho thuê. Hiện nay còn khoảng 48 cao ốc với 2.400 căn hộ cho thuê tập trung chủ yếu tại trung tâm Tp. Năm tới, phân khúc mặt hàng này tiếp tục giảm cả về lượng khách hàng và giá thuê, số căn hộ trống sẽ tăng lên. Với tình hình trên, cơ quan chuyên trách và các DN phải cùng nhau đa dạng hóa mặt hàng, xã hội hóa việc đầu tư hạ tầng cơ sở, xây dựng các công trình công cộng, có biện pháp kích cầu hợp lý đối với nhà cho người thu nhập thấp, tạo được sức cạnh tranh cho thị trường BĐS trong nước so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần làm tốt vai trò của mình như nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi. Chính phủ cần hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… nhằm không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Nghiên cứu hình thức thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) có sự kiểm soát của Nhà nước nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng đồng thời hỗ trợ cho khách hàng.
Nguyễn Văn Danh |
BĐS TP.HCM năm 2010: Ảnh hưởng từ năm cũ
217
previous post