Thẩm định thiết kế cơ sở dự án khu đô thị, khu nhà ở

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh thành trong cả nước về về việc thẩm định, phê duyệt dự án khu đô thị, khu nhà ở, đề nghị UBND các tỉnh thành chỉ đạo các đơn vị, DN trên địa bàn thực hiện.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua Bộ nhận được nhiều văn bản của các địa phương, DN hỏi về việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến thẩm định, phê duyệt dự án khu đô thị, khu nhà ở. trong đó nêu, hiện tại nhiều cơ quan chức năng của địa phương sử dụng chỉ tiêu số lượng căn hộ nhà ở (chung cư) khi thực hiện xem xét, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở dự án khu đô thị, khu nhà ở, với cách tính 1 căn hộ chung cư tương đương 4 người ở mà không tính đến quy mô căn hộ dẫn đến nhiều DN gặp khó khăn khi thực hiện, nhất là trường hợp muốn đầu tư xây dựng căn hộ có diện tích trung bình (khoảng 50-70m²).

Tuy nhiên, Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng chỉ quy định khống chế về diện tích sử dụng đất tối thiểu và mật độ xây dựng tối đa (theo diện tích lô đất và chiều cao công trình xây dựng) chứ không khống chế số căn hộ khi thực hiện đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhóm nhà ở chung cư. Nếu áp dụng các chỉ tiêu về diện tích sử dụng đất, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cho phép theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng, đồng thời khống chế số lượng căn hộ với cách tính 1 căn hộ chung cư tương đương 4 người ở sẽ gián tiếp khống chế diện tích bình quân của căn hộ (diện tích bình quân của căn hộ sẽ bằng tổng diện tích sàn xây dựng căn hộ/số dân x 4). trong nhiều trường hợp, diện tích bình quân của căn hộ sẽ bị khống chế ở mức cao (khoảng 120m²) nên  các chủ đầu tư gặp khó khăn khi muốn xây dựng căn hộ có diện tích trung bình, phù hợp với thu nhập của đa phần các hộ dân.

Theo tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” căn hộ chung cư được chia làm 3 loại gồm: Loại A có diện tích từ 50-70m² tương đương 1-2 người/hộ; Loại B có diện tích từ 75-100m² tương đương 3-4 người/hộ; Loại C có diện tích từ 105m² trở lên tương đương 5-6 người/hộ. Có thể thấy, việc tính bình quân 4 người ở cho mọi loại diện tích căn hộ là chưa hợp lý, đặc biệt là căn hộ có diện tích 50-70m².

Việc khống chế số lượng căn hộ, áp dụng tính toán 1 căn hộ tương đương 4 người ở cũng thiếu cơ sở căn cứ và không còn phù hợp (Theo số liệu thống kê về dân số và nhà ở tháng 4/2009 số nhân khẩu bình quân trong một hộ gia đình trung bình trên cả nước là 3,8 người, tại Hà Nội là 3,6 người và tại Tp.HCM là 3,8 người).

Mặt khác, theo các quy định hiện hành về nhà ở, các DN được phép và được khuyến khích đầu tư xây dựng căn hộ chung cư có diện tích phù hợp (trên 45m²) để đáp ứng cho đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp (Khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn hộ chung cư thương mại không được thấp hơn 45m²; Điều 4 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ quy định diện tích sàn căn hộ chung cư  cho đối tượng thu nhập thấp không được quá 70m²).

Vì vậy, để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh thành thống nhất chỉ đạo các đơn vị, DN trên địa bàn thực hiện thẩm định, phê duyệt dự án khu đô thị, khu nhà ở như sau:

– trên cơ sở xem xét các chỉ tiêu về diện tích sử dụng đất tương đương số dân, chỉ tiêu về tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất như quy định của Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, không áp dụng tính toán 1 căn hộ tương đương 4 người cho mọi loại quy mô căn hộ  để khống chế về số lượng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở.

– Nếu xem xét số lượng căn hộ chung cư và so sánh dân số thiết kế với dân số được duyệt thì có thể áp dụng tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” để tính toán cụ thể đối với từng loại căn hộ theo quy mô diện tích (Loại A có diện tích từ 50-70m² tương đương 1-2 người/hộ; Loại B có diện tích từ 75-100m² tương đương 3-4 người/hộ; Loại C có diện tích từ 105m² trở lên tương đương 5-6 người/hộ).