trước đây, việc huy động vốn để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ được thực hiện khi xong phần móng. Thông tư 16 quy định cụ thể Nghị định 71 về hướng dẫn Luật Nhà ở đã “mở” hơn, cho phép huy động vốn qua nhiều kênh như ngân hàng, phát hành trái phiếu, chủ đầu tư thứ cấp, hợp tác kinh doanh với các tổ chức, cá nhân và được chia nhà ở hoặc lợi nhuận bằng nhà ở, tiền, cổ phiếu. Quy định cũng cho phép góp vốn 20% trên tổng số sản phẩm nhà ở trước khi dự án xây xong móng.
| Sở hữu chung – riêng ở chung cư được quy định cụ thể tại Nghị định 71. Ảnh: Cao Thăng |
Chỉ được góp vốn chia nhà tại 1 dự án
Chủ đầu tư (CĐT) dự án phát triển nhà ở (kể cả dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) nếu có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích đất để xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án đó thì chỉ được thực hiện huy động vốn theo nhiều hình thức.
Cụ thể, đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (gọi chung là hợp đồng góp vốn) thì các bên có thể thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở. trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì CĐT chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia cho bên tham gia góp vốn. phần còn lại, CĐT phải thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn giao dịch bất động sản khi đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, xây xong phần móng. Lúc đó việc mua bán không hạn chế số lượng, người mua sẽ nộp thuế theo quy định.
Kể từ ngày 8-8-2010 (ngày NĐ 71 có hiệu lực), trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, Tp trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở 1 lần với số lượng 1 nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.
trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức này phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để CĐT đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách. Sở Xây dựng sẽ đăng công khai các thông tin về đối tượng được phân chia nhà ở, địa chỉ, loại nhà ở, vị trí, số lượng nhà ở trên trang web của sở trong 3 ngày làm việc, kể từ ngày xác nhận vào danh sách phân chia để người dân biết và theo dõi. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với CĐT.
Quy định cụ thể về phần móng
Thông tư 16 đã quy định rõ ràng và hướng dẫn cụ thể hơn một số vấn đề lấn cấn trước đây (có hiệu lực từ 15-10-2010). Cụ thể, với quy định huy động vốn phải xây dựng xong phần móng (trừ 20% được quy định nêu trên) của công trình nhà ở sẽ được áp dụng cho các loại nhà ở, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Để tránh gây tranh cãi như thế nào là phần móng, thông tư cũng quy định rõ, trong trường hợp CĐT áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì CĐT chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này. CĐT có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (có đóng dấu xác nhận của CĐT vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở tổ chức bán nhà ở theo quy định.
trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thỏa thuận khác.
DiaOcOnline.vn – Theo Sài Gòn Giải phóng