Đợi nhà giá rẻ

Nhiều ưu đãi

Tháng 9.2008, Bộ Xây dựng có tờ trình đề nghị Chính phủ phê duyệt Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015 với 184.000 căn hộ cho các đối tượng cán bộ, công nhân viên có khó khăn về nhà ở thuê và thuê mua. Dường như thấy rằng như thế còn thiếu nhiều đối tượng khác, chẳng hạn như người không hưởng lương từ ngân sách nhưng gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, tháng 1.2009, Bộ Xây dựng có tờ trình khác đề nghị Chính phủ ban hành một số cơ chế khuyến khích, ưu đãi phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Đối tượng lúc này được mở rộng ra bao gồm các đối tượng hưởng lương từ ngân sách, công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung và người lao động thuộc các thành phần kinh tế khác trong xã hội. 

Nhà ở trong chính sách này gồm 2 loại: Nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua mà Bộ Xây dựng kiến nghị theo quy định của Luật Nhà ở có diện tích từ 30 – 60 m²/căn, đối tượng và mức giá do Nhà nước quy định; nhà ở giá thấp để bán (thực chất là nhà thương mại nhưng giá rẻ). Theo Bộ Xây dựng, loại nhà ở này nên là căn hộ chung cư, diện tích nhỏ hơn 70 m²/căn và do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, giá bán tối đa không quá 7 triệu đồng/m² sàn. 

Vấn đề cốt lõi để giải quyết nhà ở cho những người thu nhập thấp là nâng khả năng cầu, bao gồm cả nhu cầu cải thiện chỗ ở và khả năng tài chính. Nhưng các chính sách đề xuất tôi thấy đều chỉ tập trung vào hỗ trợ chủ đầu tư, chưa có cơ chế hỗ trợ tài chính hiệu quả cho người mua nhà. Nếu các ngân hàng chỉ tung ra các chương trình cho vay mua nhà thì đó không phải là cơ chế tốt mà kinh nghiệm các nước là phải có các quỹ tiết kiệm, người dân gửi vào đó một khoản tiền bằng 20-30% giá trị căn nhà sẽ được quỹ bảo lãnh mua nhà. Như vậy sẽ tránh được rủi ro cho doanh nghiệp, như vậy mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia thị trường”

PGS-TS Đặng Hùng Võ – Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính Đại học Quốc gia Hà Nội

Để thực hiện điều này, Bộ Xây dựng kiến nghị một số chính sách ưu đãi đặc biệt. Chẳng hạn, các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, thuê mua và các dự án phát triển nhà giá thấp đều được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với hệ số tối đa trong quy chuẩn xây dựng VN; được áp dụng thuế GTGT bằng 0%; được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay ưu đãi, hỗ trợ lãi suất…

Các dự án này cũng được kiến nghị ưu tiên bố trí các khu đất “sạch”, có hệ thống hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân thậm chí còn nói rằng, nếu áp dụng đồng bộ các chính sách ưu đãi này thì mỗi m² sàn nhà ở chỉ có giá khoảng 5 – 6 triệu đồng; giá thành bình quân một căn hộ 50m² chỉ khoảng 250 – 300 triệu đồng.

Nhưng khó thực hiện

Một cán bộ phụ trách phát triển nhà của Sở Xây dựng Hà Nội tỏ ra rất chán nản khi được hỏi về các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà giá thấp. Theo ông, các ý tưởng của Bộ Xây dựng như kể trên thực chất mới chỉ dừng lại ở mức đề xuất. Chưa có bất kỳ một cơ chế nào được áp dụng trong thực tế. 

Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ sử dụng 2.500 tỉ đồng trong gói kích cầu để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng chưa được chấp thuận. Kể cả khi được chấp thuận thì việc Bộ Xây dựng đề nghị để Bộ này trực tiếp làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cũng gặp phản ứng mạnh từ các địa phương. Còn chủ trương hỗ trợ lãi suất cho các chủ đầu tư tham gia các dự án này, theo ông Nguyễn Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Hà Nội, cũng chưa thu hút được các doanh nghiệp. “Sau thời gian ấy, doanh nghiệp biết làm thế nào, bởi vì thời gian thu hồi vốn trong các dự án nhà ở xã hội phải từ 15 – 20 năm”.

Theo ông Trần Minh Quý, Phó tổng giám đốc Công ty đầu tư phát triển hạ tầng (UDIC), nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ có thể được đầu tư bởi nguồn vốn ngân sách, bởi vì với một cơ chế quản lý khai thác nhà ở xã hội chưa rõ ràng thì không có bất kỳ động lực nào có thể kéo các doanh nghiệp tham gia thị trường này. Ông Nguyễn Đức Sơn thẳng thắn: “Tham gia xây dựng nhà xã hội là bỏ tiền chẵn đổi lấy tiền lẻ nên độ rủi ro  rất cao”. 

An Nguyên