Khởi đầu gian nan

Giờ đây, khi nhắc đến khu đô thị Linh Đàm ở cửa ngõ phía Nam Thủ đô Hà Nội, người ta dễ dàng hình dung về một cộng đồng dân cư sinh sống an bình trong quần thể chung cư cao tầng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhưng ít ai biết được, gần 15 năm trước, để hóa thân một vùng ao cạn ruộng trũng rộng lớn thành một trong 20 công trình kiến trúc tiêu biểu thời kỳ đổi mới, một trong hai khu đô thị đầu tiên trong nước được công nhận là kiểu mẫu được biết đến với cái tên quen thuộc Linh Đàm như ngày nay, người HUD đã trải qua vô vàn gian nan…

Nhạy bén trước chủ trương mới

Hẳn mọi người còn nhớ, đầu những năm 90 của thế kỷ 20, nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp đối với nhà ở. Thay vào đó, với Pháp lệnh nhà ở, nhà nước thực thi chính sách tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở. Trong xã hội khi đó phát triển phổ biến hình thức nhà nước giao đất riêng lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây. Hình thức này nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân nhưng cũng từ đây tình trạng khó kiểm soát trật tự xây dựng, đô thị bị xé nát, phát triển manh mún cũng xuất hiện.

Phải đến cuối những năm 90, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác phát triển nhà ở, Chính phủ ban hành thí điểm cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở Hà Nội theo mô hình dự án có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Theo đó, dự án khu đô thị mới được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 5 năm kể từ ngày giao đất. Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng chung cư cao tầng. Trong trường hợp dự án không bảo đảm khả năng cân đối tài chính thì UBND TP Hà Nội xem xét hỗ trợ một phần chi phí đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và công trình công cộng trong phạm vi dự án…

Nhạy bén nắm bắt được tinh thần chủ trương mới của nhà nước, năm 1997 Cty Phát triển Nhà và Đô thị (nay là TCty Phát triển nhà và đô thị – HUD) đã mạnh dạn tiên phong đầu tư dự án Khu đô thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.

Nhớ lại thời kỳ đó, ông Nguyễn Hiệp – Chủ tịch HĐQT TCty HUD dường như vẫn thấy đầy ắp những khó khăn. Ông kể, việc phát triển đô thị tại nước ta khi đó chưa bám theo định hướng của Chính phủ vì vậy một số Cty kinh doanh nhà khi được giao làm chủ đầu tư dự án còn lúng túng, chưa xác định được hướng đi rõ ràng nên hầu hết triển khai dự án theo hình thức phổ biến là phân lô, bán nền. Thậm chí nhiều chủ đầu tư dự án còn bán ngay nền đất khi mới chỉ có quy hoạch chi tiết được duyệt.

Cùng thời điểm này, thế giới rơi vào cuộc khủng hoảng kinh tế, nền kinh tế của Việt Nam bị ảnh hưởng. Nhu cầu nhà đất của người dân có phần chững lại… Tất cả những khó khăn nói trên tác động không nhỏ đến việc thực hiện dự án khu đô thị mới Linh Đàm. Nhưng cũng chính từ những ngày khởi đầu gian nan ấy, HUD đã sớm xây dựng một phương châm, quan điểm phát triển đúng đắn: Kết hợp kinh doanh với phục vụ, lấy phục vụ để phát triển, xây  dựng nhà ở thấp tầng kết hợp kinh doanh  nhà ở cao tầng, kết hợp hài hòa lợi ích nhà nước, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích của người dân. “HUD đã vận dụng linh hoạt cơ chế chính sách của nhà nước, đề ra các biện pháp đầu tư thiết thực để từng nước xây dựng hoàn chỉnh dự án khu đô thị Linh Đàm” – Ông Hiệp nói.

Hóa thân cho ao cạn, ruộng trũng

Ông Hiệp bồi hồi kể lại: Ngày khởi công Linh Đàm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng khi đó là đồng chí Ngô Xuân Lộc đã chỉ đạo lãnh đạo của tất cả các TCty trong ngành phải đến dự vì đây là sự khởi đầu cho chương trình xây dựng nhà ở theo mô hình khu đô thị mới. Anh em, đồng nghiệp  đến với mình, nhiều người ủng hộ, tin tưởng. Tôi biết họ đang chờ xem chúng tôi làm ra sao. Không dè dặt sao được khi mà vào thời điểm đó, trong hình dung của phần đông người dân đô thị Hà Nội nói riêng, người dân đô thị Việt Nam nói chung, chung cư là tập hợp của những căn hộ diện tích nhỏ, chật chội, tiện nghi kém, chất lượng thấp và bị xuống cấp nghiêm trọng… Còn Linh Đàm cách trung tâm 7 cây số về phía Nam khi đó vẫn là một nền đất yếu gồm ruộng trũng, ao cạn, bãi cỏ hoang hoá và hồ rộng, nghe đến đã cảm thấy ngại ngần, xa xôi…

Tuy vậy, “ngày khởi công vẫn tràn ngập niềm vui. Biết rằng phía trước còn nhiều cam go, nhưng tất cả anh em cán bộ, công nhân viên đều phấn khởi vì người HUD vừa thực hiện được một cú ngoạn mục để bước tới ngày hôm nay”.

Ông Hiệp kể tiếp, trước thời điểm khởi công Linh Đàm, HUD cũng vừa thực hiện xong dự án khu nhà ở Giáp Bát, nhưng dự án không có lãi nhiều, được đồng nào chi đồng ấy, nên doanh thu năm chỉ có 27 tỷ đồng. Làm đầu tư phát triển nhà, đô thị mà không có dự án có khác nào làm nghề nông bỏ đồng ruộng. Mà làm dự án thì phải có nhiều tiền. Tình trạng tài chính như vậy là thử thách đầy khắc nghiệt. Không có vốn thì đi vay, tất nhiên là thế, nhưng vay đâu dễ.Tiềm lực thì không lớn, hiệu quả kinh doanh chưa đủ sức thuyết phục, giả sử vay được cũng không được nhiều. Sau bao cuộc họp bàn, cuối cùng ban lãnh đạo HUD cũng đưa ra một phương án: Xin phát hành trái phiếu Chính phủ để huy động vốn. Điều thuận lợi đó là khi đặt vấn đề, lãnh đạo của Bộ Xây dựng cũng như Bộ tài chính đều ủng hộ, nhưng từ trước tới nay chưa có doanh nghiệp nào xin phát hành trái phiếu để đầu tư hạ tầng, nghĩa là chưa có tiền lệ. Sau 8 tháng trời đi khắp các cửa trình bày, giải thích, thuyết phục, cuối cùng Chính phủ đã cho phép làm thí điểm phát hành trái phiếu. Tổng số tiền huy động được 80 tỷ, thời hạn trái phiếu 3 năm, lãi xuất 1% tháng. Đồng thời Cty cũng được Ngân hàng Đầu tư Phát triển Trung ương cho vay 30 tỷ. Với 110 tỷ đồng, dù chỉ là giải pháp tình thế, nhưng áp lực về vốn đã nhẹ hẳn. Làm sao không phấn khởi được. Nhưng sự dè dặt, ngờ vực của đồng nghiệp cũng là có lý. Thị trường bất động sản chưa hình thành, làm nhà, làm hạ tầng xong không bán được, vốn bỏ ra không thu hồi được thì sao. Như đã nói, thời điểm ấy, đối với người dân Hà Nội, nhà chung cư vẫn là nỗi ám ảnh về sự khổ sở, bần cùng, không có tiền mua đất mới phải lên chung cư. Lần đầu tiên thi công nhà cao tầng, tiến hành biện pháp kỹ thuật như thế nào để không lún, không nứt…

Lặng lẽ khẳng định sự lựa chọn táo bạo của mình là đúng đắn, HUD lần lượt xây dựng trên vùng đất yếu những toà nhà cao tầng đầu tiên. Những nghi ngờ về việc khả năng hình thành khu đô thị mới hiện đại đầu tiên của Hà Nội ít đi thì cũng là lúc HUD đối diện với một thách thức khác: Bán sản phẩm, đón chào những cư dân đô thị mới đầu tiên.

Kỳ sau: Trải chiếu hoa đón chào những cư dân đầu tiên.