Việc cải tạo chung cư cũ và xây dựng lại các khu tập thể xuống cấp được kỳ vọng tạo chuyển biến về chất lượng nhà ở, đồng thời góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị Hà Nội. Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào thực tế, bài toán tái định cư, chỗ ở tạm, hỗ trợ chi phí và quyền lợi của cư dân vẫn cần được giải quyết thỏa đáng.
Cư dân lo lắng về nơi ở và sinh kế
Bà Nguyễn Thị Nũng, cư trú tại Khu tập thể 15C Trần Khánh Dư (Hà Nội) từ năm 1998, cho biết vấn đề khiến gia đình quan tâm nhất khi cải tạo chung cư cũ là phương án tái định cư.
Theo bà, nếu được bố trí căn hộ tái định cư tại chính khu vực cũ nhưng diện tích căn hộ mới lớn hơn căn hộ hiện tại, người dân sẽ phải thanh toán phần chênh lệch. Với những hộ có điều kiện kinh tế hạn chế, khoản chi phí này có thể trở thành áp lực đáng kể.
Gần 30 năm sinh sống tại khu tập thể cũng là khoảng thời gian gia đình bà duy trì một quầy hàng nhỏ để mưu sinh. Đây là nguồn thu nhập chính, bởi vậy việc di chuyển để phục vụ dự án không chỉ làm thay đổi nơi ở mà còn có thể khiến gia đình mất địa điểm kinh doanh và ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập.
Bà Nũng cho rằng người dân đều mong muốn Thành phố được chỉnh trang, trở nên khang trang và an toàn hơn. Tuy nhiên, với những gia đình còn khó khăn, quá trình cải tạo chung cư cũ cũng kéo theo không ít lo lắng về chỗ ở và sinh kế.
Dù vậy, bà vẫn đồng tình với chủ trương của Thành phố và sẵn sàng chấp hành khi dự án được triển khai. Mong muốn của gia đình là được bố trí tái định cư tại chỗ phù hợp, đồng thời có chính sách hỗ trợ chỗ ở tạm và tiền thuê nhà trong thời gian phá dỡ, xây dựng để hạn chế xáo trộn cuộc sống.
Tại khu tập thể Trương Định, cô Minh Nguyệt cho biết cư dân vẫn chờ thông tin cụ thể hơn về kế hoạch cải tạo chung cư cũ để có sự chuẩn bị chủ động. Do lo ngại nhiều hộ cùng lúc tìm nhà thuê sẽ khiến nguồn cung khan hiếm, một số gia đình đã chủ động thuê chỗ ở trước.
Tuy nhiên, khi dự án chưa được triển khai, các hộ này phải tiếp tục chi trả tiền thuê nhà trong khi chưa biết chính xác thời điểm di dời. Điều này khiến người dân vừa phát sinh chi phí, vừa khó chủ động kế hoạch sinh hoạt và tài chính.
Theo cô Minh Nguyệt, tại các khu tập thể cũ có không ít người cao tuổi và những hộ có điều kiện kinh tế hạn chế. Vì vậy, việc công bố sớm lộ trình thực hiện sẽ giúp cư dân chủ động cân đối tài chính, chuẩn bị phương án nơi ở và dự trù những khoản chi phí phát sinh.
Hà Nội từng bước triển khai các dự án trọng điểm
Những băn khoăn của cư dân được đặt ra trong bối cảnh Hà Nội đang từng bước triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, xây dựng lại các công trình thuộc diện phải phá dỡ theo quy định.
Theo UBND TP. Hà Nội, Thành phố đã phê duyệt Danh mục dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc diện phá dỡ theo Luật Nhà ở trên địa bàn trong đợt 1.
Danh mục gồm dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể 3 tầng tại phường Hà Đông; khu tập thể số 23 Hàng Tre – 162 Trần Quang Khải tại phường Hoàn Kiếm; khu tập thể số 15C Trần Khánh Dư tại phường Hoàn Kiếm. Ba dự án này dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2026-2030.
Bên cạnh đó là dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trương Định gồm các nhà A, B, C, D, E, H1, H2, H3 và H5 tại phường Tương Mai, với tiến độ dự kiến từ năm 2026 đến năm 2029.
Việc xác định danh mục và tiến độ các dự án được kỳ vọng tạo cơ sở để quá trình cải tạo chung cư cũ chuyển từ chủ trương sang triển khai cụ thể, đồng thời giúp cư dân có thêm thông tin để chuẩn bị cho quá trình di dời.
Hoàn thiện chính sách để tăng tính khả thi
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, yếu tố then chốt để cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả là phải cân bằng lợi ích giữa cư dân, Nhà nước và chủ đầu tư.
Các quy định về bồi thường và tái định cư hiện đã được hướng dẫn tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trong đó, cơ chế bồi thường có thể áp dụng hệ số đối với từng vị trí căn hộ. Chẳng hạn, căn hộ tầng 1 có thể được áp dụng hệ số 2, trong khi các tầng khác sử dụng hệ số thấp hơn.
Đối với phần diện tích sử dụng thực tế nằm ngoài diện tích thể hiện trên giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng đáp ứng điều kiện được cấp giấy chứng nhận, phần diện tích này vẫn được xem xét bồi thường theo quy định.
Trong trường hợp phương án bồi thường, tái định cư đã được các bên thống nhất và căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn căn hộ được bồi thường, chủ sở hữu sẽ phải thanh toán phần giá trị chênh lệch diện tích theo quy định.
Hà Nội cũng đã bổ sung các cơ chế hỗ trợ cư dân trong thời gian tạm cư khi thực hiện phá dỡ và xây dựng lại chung cư cũ. Đây được xem là một trong những yếu tố quan trọng giúp giảm áp lực cho người dân trong giai đoạn chuyển tiếp.
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, một số vấn đề vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể, nhất là cách xác định hệ số bồi thường. Khi quyền lợi được lượng hóa rõ ràng, công khai và áp dụng thống nhất, cư dân sẽ có cơ sở để hiểu đúng quyền lợi, nghĩa vụ và yên tâm hơn khi tham gia quá trình cải tạo chung cư cũ.
Bài toán tài chính vẫn là nút thắt
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, mục tiêu của cải tạo chung cư cũ không chỉ dừng ở việc thay đổi diện mạo đô thị hay nâng cao chất lượng nhà ở. Dự án cũng phải đảm bảo tính khả thi về tài chính đối với doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều công trình tại Hà Nội đã xuống cấp sau hàng chục năm sử dụng, trong khi số lượng chung cư cũ cần cải tạo vẫn còn lớn.
Để dự án có thể triển khai hiệu quả, cần lựa chọn những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết theo đuổi dự án lâu dài. Đồng thời, cơ chế phát triển dự án cũng cần được hoàn thiện, trong đó có việc khai thác hợp lý diện tích thương mại, dịch vụ hoặc điều chỉnh một số chỉ tiêu phù hợp để tạo thêm nguồn lực tài chính.
Từ góc độ thu hút đầu tư, ông Mạc Đình Minh, Chủ tịch HĐND xã Yên Xuân, cho rằng Hà Nội cần xây dựng cơ chế đủ mạnh để tháo gỡ các vướng mắc thực tế và tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ.
Theo ông Minh, đặc thù tại nhiều khu chung cư cũ của Hà Nội là chỉ tiêu dân số được xác định chủ yếu nhằm phục vụ tái định cư tại chỗ cho cư dân hiện hữu. Điều này khiến chủ đầu tư gần như không còn nhiều dư địa để phát triển thêm quỹ nhà thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư.
Trong khi đó, doanh nghiệp phải dành nhiều thời gian và nguồn lực để thực hiện dự án nhưng số lượng cư dân sau cải tạo về cơ bản vẫn được giữ để phục vụ tái định cư. Vì vậy, nguồn thu từ diện tích thương mại, dịch vụ trở thành một trong những yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư cân đối bài toán tài chính.
Thực tế, tại một số khu vực, thời gian hoàn vốn của dự án có thể kéo dài tới 70 năm. Đây là rào cản lớn đối với khả năng thu hút nguồn vốn tư nhân và cũng cho thấy cần có những cơ chế đủ hấp dẫn để cải tạo chung cư cũ có thể triển khai trên quy mô lớn.
Vì vậy, để quá trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đạt hiệu quả, chính sách cần đồng thời giải quyết hai bài toán: bảo đảm quyền lợi và khả năng ổn định cuộc sống của cư dân, đồng thời tạo dư địa hợp lý để nhà đầu tư có thể thu hồi vốn. Khi lợi ích của các bên được cân bằng và cơ chế thực hiện đủ rõ ràng, các dự án mới có thể được triển khai ổn định, góp phần cải thiện chất lượng nhà ở và thúc đẩy quá trình chỉnh trang đô thị.