Thị trường bất động sản:
Nhằm tạo diễn đàn trao đổi về chính sách quản lý đất đai, ngày 25.9, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức Hội thảo: “Chính sách đất đai với thị trường bất động sản”.
Các ý kiến được đưa ra tại hội thảo chủ yếu xoay quanh những bất cập cần điều chỉnh, sửa đổi để hướng tới sự phát triển bền vững, minh bạch cho thị trường nhà đất và những bổ sung cần thiết để cho ra đời Luật Đất đai mới vào năm 2013.
 Một góc Hội thảo “Chính sách đất đai với thị trường bất động sản”. Ảnh: N.trâm |
Những bất cập…
Thị trường bất động sản nói chung luôn gắn kết và chịu tác động từ những cơ chế, chính sách của nhà nước. trong đó, với tư cách là bộ luật điều chỉnh về các vấn đề liên quan đến đất đai, từ trước đến nay, Luật đất đai luôn là nền tảng pháp lý gây ảnh hưởng sâu rộng nhất đến thị trường này.
trải qua nhiều lần điều chỉnh, Luật đất đai đã phát huy vai trò nhất định trong việc tạo nên khuôn khổ pháp lí trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, gần 10 năm sau khi được sửa đổi năm 2003, bộ luật này đã bộc lộ một số bất cập, trở nên “lạc hậu” so với tốc độ phát triển mạnh mẽ của thị trường. Hàng loạt các nghị định, thông tư đưa ra để bổ sung vô hình chung đã làm cho mặt bằng chính sách thiếu tính ổn định và nhất quán, khiến thị trường không thể phát triển một cách minh bạch và bền vững.
Với mong muốn đưa ra những kiến nghị thiết thực để Luật đất đai phát huy hết vai trò của mình, đi vào thực tế đời sống, tại hội thảo, các đại biểu đã chỉ ra những vấn đề cần điều chỉnh trong Bộ luật hiện hành.
trong đó, các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất, mà cụ thể là các qui định về quyền sử dụng đất trong Nghị định 69 vẫn là một nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm.
trao đổi về những bất cập xung quanh vấn đề này, ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty phát triển nhà Bình Dân bộc bạch: “Tôi có một dự án tái định cư đang gặp khó do vướng quy định thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường. Với dự án này, nếu bán hết cũng chỉ thu về cả vốn lẫn lời là 70 tỷ đồng. Thế mà, theo Nghị định 69, chúng tôi phải nộp tiền sử dụng đất lên đến 57 tỷ đồng, tính thêm các khoản vay khác, thì không những chúng tôi không thể thu về đồng nào mà còn lỗ nặng. Con số này quả thật vượt quá khả năng của doanh nghiệp …”.
Thực tế, khi thực hiện một dự án, việc giải tỏa, đền bù không đơn giản, doanh nghiệp thường phải mua đất theo giá thị trường, tiền đền bù thỏa thuận từng m2 đất với giá cao hơn nhiều lần so với khung giá nhà nước. Thế nhưng, khi khấu trừ cho doanh nghiệp, nhà nước chỉ áp dụng theo khung quy định. Theo ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, điều này sẽ bóp chết nhiều doanh nghiệp, đẩy giá sản phẩm lên cao gây thiệt cho người dân, và cơ quan quản lý cũng chẳng được lợi gì, bởi doanh nghiệp không thực hiện được dự án thì không lấy đâu ra tiền nộp thuế… Nói cách khác là “thiệt đơn thiệt kép”
Theo một số phản ánh, không chỉ gây khó cho doanh nghiệp, qui định về tiền sử dụng đất hiện nay cũng còn tồn tại những điểm thiếu công bằng. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức đề cập đến việc thu tiền sử dụng đất đối với công ty liên doanh. Hiện nay việc nộp tiền sử dụng đất các công ty liên doanh có nhu cầu thuê đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê bị bắt buộc phải đóng tiền sử dụng đất một lần. Như vậy, doanh nghiệp liên doanh phải bỏ ra số vốn quá lớn so với suất đầu tư, nhiều dự án vì thế không thực hiện nổi.
Hướng đi nào cho luật đất đai?
Đề cập đến hướng giải quyết, ông Lê Ngọc Tú cho rằng, tiền chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở nên có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với tính hình thực tế. Theo ông Tú, thuế doanh nghiệp 25% doanh thu, thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán bất động sản 25% lợi nhuận và thuế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở nên thu khoảng 20% giá thị trường là hợp lý nhất.
Hầu hết các ý kiến đều nhấn mạnh đến vai trò điều tiết của cơ quan quản lý thị trường bất động sản. Theo Tiến sĩ trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương thì vai trò quản lý của nhà nước rất lớn vì vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế – xã hội cho thị trường nhà đất, vừa là “bà đỡ” cho thị trường này. Do đó, giải pháp tốt để góp phần làm cho thị trường ngày càng minh bạch, hiệu quả hơn là phải phát huy vai trò của Nhà nước, điều chỉnh lại chính sách quản lý và nguồn cung vốn, kết hợp học hỏi kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển về quản lý bất động sản như Đức, Singapore, trung Quốc…
Bên cạnh vai trò điều tiết của nhà nước, thị trường bất động sản của ta rất cần một quỹ vốn riêng ngoài nguồn vốn ngân hàng. Quỹ này có thể thành lập bằng hai loại: quỹ tín thác đầu tư bất động sản và quỹ tiết kiệm. Khi nguồn vốn đa dạng hơn, thì nhà đầu tư sẽ không phải chịu quá nhiều sức ép khi lãi suất ngân hàng có sự điều chỉnh như thời gian vừa qua.
Ông phùng Văn Nghệ, quyền Tổng Cục trưởng Tổng cục quản lý đất đai cũng đưa ra nhận định cần xây dựng cơ chế để bảo đảm thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản liên thông với các thị trường có liên quan như tài chính, chứng khoán, xây dựng trong và ngoài nước…
Bên cạnh đó, để hướng tới một thị trường phát triển ổn định và lành mạnh, cơ quan quản lý phải nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phải có thông tin về đất đai đầy đủ và chính xác, quy định các “kênh” để công khai thông tin, giúp thị trường minh bạch. Nếu có quy định là sở hữu toàn dân, thì cũng phải có giải pháp để bảo đảm một số vấn đề thuộc về quyền của người dân trong lĩnh vực đất đai.
Những chính sách, quy định sẽ là nền tảng quan trọng thúc đẩy thị trường ngày càng minh bạch, bền vững hơn. Hy vọng, với việc tiếp thu các ý kiến đóng góp của các chuyên gia trong cả nước, Luật đất đai mới, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 sẽ có sự điều chỉnh nhằm mang lại hiệu quả tốt hơn cho thị trường nhà đất.