Đó là nhận định của ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam khi chia sẻ về hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam.
– Thưa ông Stephen Wyatt, ông có nhận định gì về tình hình hoạt động của thị trường BĐS của Việt Nam trong 9 tháng đầu của năm 2015?
Thị trường BĐS Việt Nam trong 9 tháng qua hoạt động tích cực hơn hẳn so với thời điểm trước đó. Những tín hiệu tích cực từ thị trường ngày càng rõ ràng hơn thể hiện qua sự gia tăng nguồn cung và lượng giao dịch của thị trường. Nguồn cung nhiều phân khúc BĐS nhất là căn hộ gia tăng liên tục qua các quý kéo theo đó là cầu cũng tăng mạnh, nhất là ở các dự án mới mở bán. Sức tiêu thụ tại các dự án mới luôn đạt công suất trên 80%.
Tăng trưởng chung của nền kinh tế là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Hiện tại tăng trưởng GDP Việt Nam đạt tốc độ khá nhanh với 6,5% – mức cao nhất kể từ năm 2010. Thị trường ổn định tạo bàn đạp vững chắc cho các chủ đầu tư tự tin phát triển các dự án mới. Niền tin của người mua vào thị trường góp phần đẩy sức mua tăng và xu hướng tích cực này sẽ còn tiếp tục cho đến hết năm 2016. Việt Nam đang có những thuận lợi rất rõ ràng so với các thị trường khác trong khu vực. Sức hút lớn của thị trường BĐS Việt Nam thể hiện rõ qua việc nguồn vốn đầu tư FDI đổ vào trong 9 tháng đầu năm tăng cao. Lượng vốn FDI giải ngân cho BĐS cũng tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong năm nay các hiệp định thương mại mới được ký kết sẽ còn mang lại nhiều thuận lợi cho nền kinh tế. Tuy nhiên Việt Nam cần phải giải quyết dứt điểm những vấn đề tồn đọng từ trước đến nay như sự thiếu minh bạch trong các chính sách quản lý của nhà nước, tình trạng nợ xấu, nợ công, thiếu các chính sách hướng dẫn và còn nhiều bó buộc đối với nhà đầu tư quốc tế.
– Theo ông, các chính sách mới vừa được chính phủ ban hành sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Trong năm 2015, sẽ có 3 chính sách mới của nhà nước có tác động lớn đến thị trường BĐS gồm: chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chính sách quy định các ngân hàng thương mại bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai và hiệp định TPP vừa mới được thông qua gần đây. Theo tôi, việc mở cửa cho người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam đang thu về những tín hiệu tích cực. Tính đến thời điểm hiện tại, sau 3 tháng triển khai, JLL thống kê được lượng người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã tăng thêm khoảng 500 khách hàng, nếu so sánh với 5 năm trước con số này chỉ mới có 200 người. Tuy đây không phải là con số lớn nhưng rõ ràng nó đang cho thấy sức hấp dẫn của BĐS Việt Nam với đối tượng khách mua nước ngoài. Vấn đề trở ngại lớn nhất của chính sách này là việc thiếu các thông tư hướng dẫn cụ thể từ chính quyền, sự thiếu minh bạch trong chính sách ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý của người nước ngoài khi đầu tư vào thị trường Việt Nam. Hiện tại, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chủ yếu vẫn thông qua người thân, người quen, đây là yếu tố đảm bảo cho tài sản của họ đầu tư tại Việt Nam được an toàn hơn.
Lượng khách quốc tế đến đầu tư không thông qua quen biết cũng gia tăng nhưng chưa thực sự nhiều và chủ yếu tứ các quốc gia lân cận vốn đã hiểu nhiều về thị trường Việt Nam như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan… Việc nhà nước áp dụng hình thưc bảo lãnh cho các dự án nhà hình thành trong tương lai cũng đã góp phần giúp người mua tăng thêm niềm tin, đảm bảo cho quyền lợi của khách hàng.
Ngoài ra, hiệp định TPP được ký kết cũng mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam nhất là BĐS thương mại như khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ… thời gian tới dòng vốn đầu tư đổ về Việt Nam sẽ đẩy nhu cầu BĐS thương mại tăng lên. Các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam không chỉ trực tiếp phát triển BĐS thương mại mà còn tạo nhu cầu cho các ngành phụ trợ, dịch vụ như khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và các loại dịch vụ khác sẽ phát triển theo.
– Từ đầu năm 2015, nguồn cung và giá bán BĐS đã liên tục có những sự điều chỉnh theo xu hướng tăng, nguồn cung lớn và sự điều chỉnh giá liên tục như trên liệu có gây ra ảnh hưởng gì đến thị trường trong thời gian tới?
Nguồn cung BĐS hiện tại chưa gây ra tình trạng khó khăn cho thị trường do nguồn cầu hiện còn rất cao. Thực tế cũng cho thấy, sức tiêu thụ của thị trường trong mấy tháng qua vẫn rất khả quan dù số lượng dự án mới chào bán tăng liên tục. Hoạt động ổn định của thị trường trong thời gian qua đã mang lại niền tin cho người mua nhà, yếu tố hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng dành cho các doanh nghiệp BĐS, cộng với chính sách ưu đãi với người vay mua nhà đang được nhiều ngân hàng Việt Nam áp dụng như lãi suất thấp, mức vốn vay cao, thời gian thanh toán linh hoạt và kéo dài tạo điều kiện cho người mua dễ dàng tiếp cận các dự án hơn. Về vấn đề tăng giá bán, theo cá nhân tôi nhận thấy, nếu không kể một số trường hợp tăng giá thứ cấp của nhà đầu tư, việc tăng giá tại các dự án BĐS cho đến thời điểm này vẫn ở mức hợp lý. Giá bán tăng ở các dự án tốt, vị trí đẹp và tiện ích hiện đại. Nhà phát triển dự án BĐS không chỉ dừng lại ở việc bán nhà mà các dự án đang ngày càng được cải thiện hơn về chất lượng dịch vụ và tiện ích hạ tầng. Sự gia tăng tiện ích sống hình thành lên môi trường sống tốt hơn và cao cấp hơn, tất yếu giá bán cũng vì vậy sẽ phải được điều chỉnh. Đây là mức tăng mà người mua nhà có thể chấp nhận được. Vì vậy, tôi cho rằng xu hướng tăng giá BĐS sẽ chưa dừng lại và sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.
– Ông có đưa ra lời khuyên nào cho nhà đầu tư khi lựa chọn đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian tới?
Hiện tại xu hướng phổ biến đang được nhà đầu tư ưa chuộng tại Việt Nam là đầu tư căn hộ cho thuê. Hệ suất sinh lời cho hình thức đầu tư này hiện tại đang vào khoảng từ 5,5 – 6% năm, tuy mức lời không cao nhưng ổn định và phù hợp với tâm lý tích lũy tài sản của người Việt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải xem xét cẩn thận khi quyết định lựa chọn dòng sản phẩm mua đầu tư theo hình thức này. Thời điểm này, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đang có dấu hiệu bão hòa, nếu chỉ hướng đến thị trường cho người nước ngoài thuê thì lượng khách hàng này hiện còn rất ít. Trong tương lai nguồn cầu cho thuê có thể sẽ tiếp tục tăng lên, lượng người đổ xô vào mua đầu tư cho thuê tăng cộng thêm áp lực nguồn cung tương lai rất dễ tạo nên sự rủi ro trong việc đầu tư vào loại hình này.
Nói như vậy không có nghĩa là thị trường cho thuê đã hết tiềm năng. Theo tôi, thời gian tới đối tượng khách thuê sẽ tập trung vào giới trẻ, những người đang có xu hướng sống tự lập. Sản phẩm được các đối tượng này hướng đến là tìm thuê những căn hộ trung cấp với giá thuê trung bình thuộc khu vực quận 2, quận 7… Bên cạnh đó, việc mở cửa thị trường sẽ thu hút nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, điều này đồng nghĩa sẽ làm gia tăng lượng khách quốc tế vào Việt Nam, tăng nguồn cầu cho thị trường cho thuê. Vấn đề của nhà đầu tư là cần lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp với khu vực đầu tư và đối tượng khách hàng tiềm năng thuộc khu vực đó để tránh những rủi ro không đáng có.
Theo BĐS