 |
Căn hộ chung cư của dự án Saigon Pearl đang xây dựng tại Q.Bình Thạnh, TP.HCM -Ảnh: N.C.T. |
Nguyên nhân chính khiến thị trường mua bán lại căn hộ vẫn trầm lắng là do chủ đầu tư tiếp tục bung hàng giúp người có nhu cầu có thể chọn mua trực tiếp theo giá gốc.
Đứng giá
Trong tháng 2 và 3-2009, hàng loạt chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ và điều này đã tác động lớn đến thị trường thứ cấp. Dự án Phú Hoàng Anh (Nhà Bè, TP.HCM) từ 1.800 USD còn 1.250 USD/m2, dự án Hoang Anh River View (Q.2) từ 2.000 USD còn 1.350 USD/m2. The Morning Star (Bình Thạnh) từ 2.000 USD xuống còn 1.200-1.500 USD/m2, Sunview Apartment (Thủ Đức) từ 1.300 USD xuống còn 764 USD/m2… Thế nhưng, trong tháng 4-2009, trên thị trường thứ cấp, giá các căn hộ này vẫn không có nhiều biến động. Điều này hoàn toàn khác với trước đây là cứ mua được từ chủ dự án là đã có lời, giá sẽ tăng.
Tham khảo bảng giá bất động sản hằng tuần của Sacomreal và khảo sát giá của Vinaland cho thấy hơn 90% dự án căn hộ, nền đất tại TP.HCM đứng giá hoặc giảm nhẹ từ tháng 3 đến nay. Căn hộ Hoàng Anh 2 (Trần Xuân Soạn, Q.7) trong tháng 4 đã được rao bán trên thị trường tự do trung bình 16-17 triệu đồng/m2, giảm ít nhất 1 triệu đồng so với tháng 3. Dự án New Saigon trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè) được rao bán với mức giá thấp nhất 17 triệu đồng/m2, trong khi trong quý 1-2009 dự án này vẫn còn ở mức 18-22 triệu đồng/m2 trên thị trường tự do. Đã từng tăng từ mức 2.000 USD/m2 lên mức 2.150-2.300 USD/m2 trong đợt thị trường ấm lại vào tháng 2-2009, nay giá căn hộ của Saigon Pearl đã giảm trở lại. Mức giá chào bán căn hộ trong dự án này hiện phổ biến là 2.000 – 2.050 USD/m2.
Nhà bình dân tăng giá Trong khi giá bất động sản ở các dự án trung cấp trở lên có xu hướng giảm 4-8% thì duy nhất tăng giá là nhà ở bình dân. Theo thống kê của ACBR, trong nửa đầu tháng 4, sàn tiếp nhận 40 lượng giao dịch thành công, khả quan hơn nhiều so với tháng 3 (62 trường hợp thành công). Phần lớn người mua tập trung vào các loại chung cư hạng trung bình đang hoàn thiện hoặc sắp bàn giao, đất dự án đủ giấy tờ pháp lý, hạ tầng đúng tiến độ có giá dưới 2 tỉ đồng. |
Khó vì hàng mới
Nguyên nhân chính khiến giá căn hộ trên thị trường mua bán lại chựng lại là do có quá nhiều hàng mới với giá rẻ hơn. Một số chủ đầu tư vẫn tiếp tục bung hàng. Thay vì mua trên thị trường thứ cấp, người mua có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư với giá gốc.
Căn hộ của dự án Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh) hiện được sàn bất động sản Saigonland – đơn vị phân phối sản phẩm này – bán ra với mức giá khoảng 36 triệu đồng/m2 (giá có thuế giá trị gia tăng xấp xỉ 2.270 USD/m2), giảm so với mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 do chính chủ đầu tư tung ra bán đợt đầu tiên vào thời điểm sốt giá.
Tương tự, có lúc đã được đẩy lên 2.500-2.800 USD/m2 so với giá bán của chủ đầu tư là 1.600 USD/m2, hiện nay căn hộ The Vista được nhà đầu tư rao bán với mức giá chỉ xoay quanh 1.600 USD/m2.
Một chuyên gia bất động sản nói lúc này thị trường vẫn nghiêng về người mua. Người mua có nhiều lựa chọn và không vội vã như thời sốt nóng. Quan điểm của người mua là đầu tư ngay gốc giá sẽ hai lần rẻ. Lần rẻ thứ nhất là do chủ dự án giảm giá bán căn hộ. Lần rẻ thứ hai là do không có chênh lệch giá phát sinh khi mua đi bán lại.
Tuy nhiên, với những căn hộ đã hoàn chỉnh, dù cũng là “hàng cũ” nhưng tình hình sáng sủa hơn vì người mua là những người có nhu cầu ở hoặc để cho thuê. Thực tế giá căn hộ đã hoàn chỉnh vẫn có xu hướng nhích nhẹ.
Trầm lắng, vì sao?
Theo ông Lâm Văn Chúc – giám đốc Công ty Phúc Đức, hàng loạt dự án mới tung hàng ra bán trên thị trường sơ cấp với mức giá thấp hơn đã ít nhiều làm chậm lại hoạt động mua đi bán lại.
Ông Phạm Văn Hải – tổng giám đốc Công ty CP địa ốc ACB (ACBR) – phân tích các lý do khiến hoạt động mua đi bán lại căn hộ cao cấp chựng lại nhưng chủ yếu cũng là do chủ dự án tiếp tục bung hàng. Ông Hải chia căn hộ cao cấp ra ba loại. Với những căn hộ được chủ đầu tư bán ra trong đầu năm 2009 thì ít có người bán lại do chủ đầu tư chưa kết thúc đợt bán hàng, người cần mua có thể mua trực tiếp từ chủ dự án với giá gốc thay vì mua lại. Hơn nữa, người đã mua phần lớn xác định đầu tư dài hạn, giá lại chưa tăng nên họ chưa có nhu cầu bán. Trường hợp này rơi vào các dự án Blooming Park, Hoang Anh River View, Sunrise City…
Thứ hai là những căn hộ đã hoàn tất và nhà đầu tư đã nhận căn hộ như The Manor, Botanic, Central Garden… cũng ít có giao dịch vì người mua chủ yếu để ở hoặc cho thuê.
Cuối cùng là những căn hộ được bán vào thời điểm “sốt nóng”, hiện đang xây dựng như dự án The Vista, Saigon Pearl, Cantival Hoàn Cầu… dù giá giảm nhưng nhà đầu tư vẫn còn nghe ngóng xu hướng giá. Hoạt động mua bán lại các căn hộ này cũng bị ảnh hưởng do chủ dự án vẫn tiếp tục bán ra, vì thế người mua có nhiều lựa chọn hơn thay vì chỉ có thể chọn mua trên thị trường thứ cấp.
Theo Hải Đăng – Hồng Ân / Tuổi Trẻ