|
Tại một hội thảo, các chuyên gia đã đánh giá cao giá trị của đất, vai trò của quy hoạch đô thị tới thị trường BĐS của nước ta. Và thị trường BĐS quyết định mạnh tới sự tích lũy của một nền kinh tế và là thành tố quan trọng của Tổng sản phẩm quốc nội (GDp). Với tiềm năng sẵn có, nếu việc quy hoạch đô thị hợp lý thì giá trị của đất và tài sản BĐS sẽ ngày một tăng cao. Từ những chính sách bất cập Ông Đào trung Chính – phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) phân tích, trên thị trường không có việc mua bán đất đai mà chỉ có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn các BĐS khác thì có quyền mua bán. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền trên đó, giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào tài sản gắn liền trên đất. Như vậy, đất là yếu tố không thể tách rời thị trường BĐS. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cho thị trường, tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức phát triển thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất, giao, cho thuê đất. Mọi giao dịch của BĐS được thông qua giá trị và giá cả do vậy giá đất là một công cụ để Nhà nước điều tiết một cách hữu hiệu trong đầu tư phát triển kinh tế. Các chuyên gia kinh tế nhận định, đất đai chiếm tỷ lệ cao trong tổng tài sản quốc dân, các nước tiên tiến là 50%, các nước đang phát triển thì đất đai chiếm tới 75%. Tuy nhiên, theo ông Đào trung Chính, nước ta cũng như nhiều quốc gia khác vẫn còn một số vấn đề bất cập trong việc quản lý và điều tiết quyền sử dụng đất, đặc biệt trong hệ thống pháp luật. Đó là hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai còn nhiều khoảng trống, các chính sách tài chính chưa điều tiết bằng kinh tế, các khoản thu chưa đồng bộ, sự thay đổi của chính sách đất đai… Một vấn đề “nóng” được nhiều chuyên gia đề cập và lo lắng, đó là thị trường BĐS nước ta hiện nay vận hành trong cơ chế tài chính hai giá đất (giá của Nhà nước và giá thị trường). Hai giá này có sự chênh lệch quá lớn làm nảy sinh sự đầu cơ, tham nhũng và dẫn tới cung – cầu “ảo” khiến thị trường BĐS có những “khoảng tối”… trong cơ chế tạo vốn bằng vốn góp còn nhiều hạn chế, thị trường BĐS phát triển chưa đồng đều, đặc biệt là vùng nông thôn. Cơ chế chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn nhằm tạo nguồn vốn từ đất. Với các DNNN khi tiến hành định giá tài sản để cổ phần hóa thì BĐS chiếm một tỷ trọng lớn nhưng lại được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực của nó, gây nên sự thất thu cho Nhà nước. Vấn đề quyền sử dụng đất cho Việt kiều, người nước ngoài… cũng còn nhiều điểm chưa phù hợp khiến cho các kênh đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam bị hạn chế mặc dù tới nay chúng ta đã “thoáng” hơn trong vấn đề này. Đến việc lựa chọn phát triển đô thị Hơn mười năm qua, đô thị phát triển mạnh mẽ. Nhiều đô thị được cải tạo nâng cấp mở rộng về quy mô, dân số, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Mỗi đô thị hình thành hay nâng cấp đồng nghĩa với sự thay đổi diện mạo kiến trúc đô thị, công nghệ thi công… đặc biệt là tâm lý và thị hiếu của người dân và đương nhiên giá trị BĐS nơi đó cũng được nâng lên rất nhiều. Tuy nhiên, theo pGS.TS Lưu Đức Hải – Cục trưởng Cục phát triển Đô thị – thì hiện nay đô thị của chúng ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, từ sự điều hành của chính quyền địa phương không kịp với sự phát triển quá nhanh của các đô thị, chất lượng và không gian của đô thị không có sự đồng bộ, nhất là không gian ngầm… nên đã có những tác động không tốt tới thị trường BĐS Việt Nam. Do vậy, quy hoạch đô thị như một biện pháp để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ tài nguyên môi trường, hạn chế mặt tiêu cực của thị trường BĐS. Ông Hải cho biết thêm, trong tương lai Nhà nước sẽ hướng tới những đô thị xứng tầm quốc tế về kinh tế – chính trị và xã hội. Mục tiêu ấy được gắn liền với kinh tế biển – đảo, biên giới và cửa khẩu, đẩy mạnh sức cạnh tranh giữa vùng, đô thị, hạn chế phát triển kiểu lan tỏa, nâng cấp cơ sở hạ tầng nông thôn, văn hóa địa phương được duy trì và phát triển… Những mục đích đó sẽ được thực hiện theo từng giai đoạn: đến năm 2015 là giai đoạn phát triển vùng đô thị lớn, đến 2025 là thời kỳ của các vùng đô thị hóa tập trung, sau năm 2025 là phát triển mạng lưới đô thị. “Như vậy sau hơn 2 thập kỷ nữa chúng ta sẽ có một nền kiến trúc đô thị tiên tiến, giàu bản sắc dân tộc có vị trí cao đủ sức cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và thế giới”, ông Hải nhấn mạnh.
|