Quản lý nhà chung cư: Cần mô hình phù hợp với từng dự án

nhà chung cư đã được xây dựng ở nước ta từ những năm 60 của thế kỷ trước. theo số liệu thống kê, hiện nay tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. cụ thể, tại hà nội có khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4 – 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng; tại tp.hcm 6 khu chung cư tập trung và nhiều nhà chung cư lẻ nằm rải rác trong 12 quận nội thành.

trong thực tế mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển ngày càng đa dạng,
vi vậy cũng cần có nhiều mô hình quản lý cho phù hợp. (ảnh la duy)

đến nay, hầu hết các chung cư cũ đều đang trong tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng. hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhìn chung đã bị hư hỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhiều (từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất công cộng, sân vườn ở tầng một tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ xây dựng (có khu vực tới 80%), gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. đặc biệt có những chung cư đã xuống cấp trầm trọng, rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, bão tố…

có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng xuống cấp của các nhà chung cư cũ  như điều kiện kinh tế, trình độ kỹ thuật còn hạn chế trong thời điểm xây dựng, nhưng có nguyên nhân theo chúng tôi là quan trọng nhất đó là việc buông lỏng quản lý, không có mô hình quản lý vận hành nhà chung cư, chưa rõ trách nhiệm giữa chủ sở hữu và chủ sử dụng nhà chung cư.

do những bất cập đã nêu trên, có một thời gian dài, người dân đô thị không muốn sống trong các khu nhà tập thể và có xu hướng muốn tạo lập nhà ở riêng lẻ (nhà liền kề) có đất, có khoảng không riêng, gây áp lực cho thị trường bất động sản, sử dụng đất không hiệu quả cũng như tạo bộ mặt đô thị manh mún và lộn xộn.

thực hiện chủ trương phát triển nhà ở theo dự án, từ giữa những năm 1990 đến nay nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đặc biệt các công trình nhà ở chung cư cao tầng đã được phát triển mạnh, nhất là tại hà nội và tp.hcm, như các kđtm linh đàm, mỹ đình, phú mỹ hưng… mô hình nhà chung cư cao tầng mới đã thu được những kết quả rất tích cực và dần khẳng định là xu thế chủ đạo trong phát triển nhà ở tại các đô thị. với mô hình quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, dịch vụ tiện lợi, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, đã thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị chấp nhận sống trong các chung cư cao tầng mới.

tuy nhiên, trong thực tế mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển ngày càng đa dạng, đa mục đích sử dụng và đan xen sở hữu, vì vậy cũng cần có nhiều mô hình quản lý cho phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án, từng địa phương.

để giúp cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, luật nhà ở ban hành năm 2005 đã có mục riêng quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, chính phủ đã ban hành nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, bộ trưởng bộ xây dựng đã có quyết định số 8/2008/qđ-bxd ngày 28/5/2008 ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó công tác quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, tự trang trải chi phí quản lý vận hành, nhưng với mức đóng góp hợp lý và đảm bảo công khai minh bạch. diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, trách nhiệm của các bên có liên quan, phí vận hành, bảo trì phải được thoả thuận khi ký hợp đồng mua bán căn hộ.

trong thời gian vừa qua, đã xảy ra một số vụ việc tranh chấp phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các nhà chung cư cao tầng cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí vận hành và phí bảo trì nhà chung cư dẫn đến có nhiều đơn khiếu nại gửi các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương và địa phương, các cơ quan thông tin đại chúng cũng đăng tải nhiều tin bài phản ánh. có những khu chung cư người dân đòi hỏi chủ đầu tư phải bàn giao phần diện tích tầng 1, tầng hầm để tự kinh doanh; có những chủ đầu tư thu phí quản lý quá cao và không công khai các chi phí dẫn đến có hộ dân không nộp phí quản lý trong nhiều tháng…, nhiều khu chung cư không được quản lý tốt, đặc biệt là các nhà chung cư dùng để tái định cư, dẫn đến xuống cấp nhanh chóng. 

công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cư cao tầng cũng như sự phát triển bền vững của đô thị. nhà chung cư không chỉ mang lại lợi ích cho người dân đô thị mà còn mang lại lợi ích cho xã hội, chính vì vậy công việc cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư được xác định là dịch vụ công ích. vấn đề là cần làm rõ trách nhiệm của nhà nước (ở đây là ubnd các cấp), của chủ đầu tư cũng như của người dân trong công tác quản lý nhà chung cư cao tầng. đặc biệt, cần tăng cường tuyên truyền để nâng cao nhận thức, ý thức cộng đồng của người dân sống trong nhà chung cư, từng bước hình thành nếp sống mới trong một đô thị hiện đại.v

nguyễn mạnh hà
cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bđs.
(tít bài do tòa soạn đặt)