Tài sản riêng – chung tại khu căn hộ Botanic

những năm gần việc hình thành các khu dân cư ổn định và có tính bền vững đã phần nào thay đổi cảnh quan, môi trường sống cho dân cư. tuy vậy, việc thay đổi một nếp sống cũ của mọi người không dễ dàng. cách sống ở một khu dân cư mà trong đó, tất cả mọi người phải hòa nhập theo một trật tự mà pháp luật cũng như các quy định do các thành viên trong cộng đồng đề ra, đôi khi có cả ý chí chủ quan của đơn vị chủ đầu tư đã phát triển và hình thành nên khu dân cư ấy. trong phạm vi bài viết này, xin nêu ra thực trạng đã và đang xảy ra tại khu căn hộ botanic towers – 312 nguyễn thượng hiền, p.5, q.phú nhuận, tp.hcm, chủ đầu tư là cty cp đầu tư xây dựng phú hưng gia (phg).

thực tế khi mua và nhận bàn giao căn hộ, giữa chủ đầu tư và các chủ căn hộ đã hình thành các mối quan hệ pháp luật cũng như quan hệ xã hội. các mối quan hệ này dựa trên các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mà hai bên ký kết. trong chừng mực nào đó, khi các quan hệ xã hội không giải quyết được các mâu thuẫn thì các quan hệ pháp luật sẽ được áp dụng để giải quyết những vướng mắc này. ở khu căn hộ botanic towers cũng vậy, các mâu thuẫn chủ yếu xoay quanh ba vấn đề chính: xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; chi phí cho việc bảo trì tòa nhà; chi phí quản lý hàng tháng cho căn hộ. ở đây, tôi xin bàn về việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng.

theo một số chủ căn hộ, căn cứ vào điều 70.3 của luật nhà ở ngày 29/11/2005 cho rằng: “phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”.

như vậy, họ đã căn cứ vào một số điều khoản của pháp luật để cho rằng ngoài phần sở hữu riêng của các căn hộ được ghi nhận trong hợp đồng hứa mua – hứa bán, thì tất cả các phần diện tích còn lại của khu căn hộ đều thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ. do đó, họ cáo buộc chủ đầu tư đã chiếm đoạt tài sản của các chủ căn hộ khi phg không chịu xác định các diện tích tầng sàn thương mại ở tầng trệt, tầng lửng và tầng hầm là tài sản chung của các chủ căn hộ.

trong khi đó, tại hợp đồng hứa mua – hứa bán giữa khách hàng với phg cũng đã xác định rõ về đối tượng giao dịch trong hợp đồng chính là số m2 diện tích căn hộ mà khách hàng đã mua. như vậy, người mua đã bỏ tiền để mua và làm chủ căn hộ của mình tại khu căn hộ botanic towers cũng đồng nghĩa với việc đây là sở hữu riêng của họ. hẳn nhiên phần diện tích này không phát sinh tranh chấp. phần tranh chấp là diện tích sàn thương mại ở tầng trệt, tầng lửng và tầng hầm. vậy việc giải quyết các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp phần tài sản này phải được hiểu thế nào cho đúng?

về pháp lý, việc giải quyết tranh chấp sở hữu chung – riêng này phải dựa vào hợp đồng mua bán và dựa trên các quy định của các văn bản pháp luật. tại botanic towers, có hai bản hợp đồng được ký giữa người mua và người bán, đó là hợp đồng hứa mua – hứa bán (hợp đồng đặt cọc) khi phg triển khai dự án và hợp đồng mua bán căn hộ khi phg đã được các cơ quan có thẩm quyền xác lập chủ quyền và cty đã bàn giao căn hộ cho khách hàng. tại các hợp đồng này, chủ đầu tư không bán và thu tiền của khách hàng đối với bất cứ phần diện tích nào khác ngoài diện tích căn hộ mà khách hàng đã mua. trong hợp đồng cũng không xác định bất cứ phần diện tích còn lại nào là sở hữu chung của cộng đồng dân cư. như vậy, sau khi phg hoàn tất việc chuyển giao quyền sở hữu 268 căn hộ (tương đương với 29.324,00m2/43.824,97m2 tổng diện tích sàn xây dựng) phần diện tích còn lại nếu không nằm trong danh mục duy tu bảo dưỡng, bảo hành, bảo trì đối với hệ thống kết cấu hạ tầng cơ sở sử dụng chung cho cả cao ốc (phụ lục 02 của hợp đồng hứa mua hứa bán) đều thuộc quyền sở hữu riêng của cty phg.

tại điều khoản 7.1.3 của hợp đồng mua bán, phg chỉ muốn xác định rõ hơn phạm vi giới hạn phần sở hữu riêng của phg, cụ thể: “ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên a”. điều khoản này hoàn toàn không trái với thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng hứa mua hứa bán và phù hợp với quy định tại điều 70.1 và điều 70.2 của luật nhà ở. thực tế ngay cả khi không cần thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng (mà tại hợp đồng phg ký với khách hàng chỉ xác định phần sở hữu diện tích m2 căn hộ mà phg bán cho chủ căn hộ), thì phần sở hữu còn lại của phg cũng đã được xác lập bởi giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. các phần diện tích sảnh, thang máy, hành lang, lối đi chung dù muốn hay không cũng là phần sử dụng chung. phần diện tích này là phần “thông hành, địa dịch” cho toàn bộ tòa nhà mà bắt buộc ai cũng phải tuân thủ dù có xác định quyền sở hữu chung/riêng hay không.