Thị trường bất động sản năm 2009: Thách thức – Tiềm năng và nhiều cơ hội

Thị trường bất động sản Việt Nam đã phần nào khẳng định vai trò, vị trí của nó trong nền kinh tế quốc dân qua hai năm gia nhập WTO. Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường bất động sản, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh hưởng tới  nền kinh tế như thế nào chúng ta đã thấy rõ, nhất là vào cuối năm 2008 khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu bắt đầu chạm đến nền kinh tế Việt Nam. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản VN vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi  sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.

Những tín hiệu tích cực từ cơn suy thoái

Sau một thời gian tăng trưởng  thì tới năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam  lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh,  giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình  do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Cho nên  thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như VN.  Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực  vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Theo Hãng tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản : nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp…   do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao.

Còn ông Peter Ryder, Tổng Giám đốc Công ty Indochina Capital cùng chung quan điểm cho rằng, tiềm năng thị trường bất động sản khu vực Hà Nội và một số thành phố lớn ở Việt Nam vẫn có nhiều tín hiệu tích cực vì các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam đang được cải thiện theo hướng ổn định dần, thị trường bất động sản cũng không còn có dấu hiệu đầu cơ, tích trữ như vài năm trước đây. “Chúng tôi đã nghiên cứu kinh tế toàn cầu, châu Á và Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng hiện nay và nhận thấy, châu Á sẽ là nơi đầu tiên khôi phục lại kinh tế mà Việt Nam sẽ là một trong số nước đầu tiên ở châu Á. Một yếu tố nữa hy vọng có thể tác động tích cực vào thị trường bất động sản là từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam. Mặc dù nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam so với nhu cầu của thị trường hoàn toàn không lớn. Hiện có khoảng trên 80.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trong đó, có khoảng 10.000 người có đủ tiêu chuẩn để mua nhà.

Vẫn còn cơ hội cho những  nhà đầu tư

Từ giữa năm 2008  tới nay nhiều cơ quan chức năng, tổ chức tín dụng, Ngân hàng , doanh nghiệp đã cùng nhau phối hợp mở nhiều cuộc hội thảo với chủ đề  phát triển thị trường bất động sản như thế nào sau hơn hai năm Việt Nam gia nhập WTO và trong tình hình suy thoái kinh tế thế giới đang diễn ra. Ai cũng  rõ nếu thị trường bất động sản “đóng băng” sẽ kéo theo sự suy giảm của nhiều thị trường khác chạy trên nó trong đó có thị trường vốn…Rất nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Đồng thời hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng đã kiến nghị lên Thủ tướng ba nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của thị trường bất động sản vẫn là vốn,  là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Vừa qua, chính phủ đã công bố gói kích cầu cho thị trường bất động sản mà theo nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Đặng Hùng Võ “ hy vọng gói kích cầu vào  TT nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho TT này lành mạnh hơn.” Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn rất lớn. Cầu luôn lớn hơn cung chứ thị trường chưa  rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Cho nên tại thời điểm này nhiều doanh nghiệp vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao như một số dự án  khu chung cư của các doanh nghiệp trong nước có nhiều lợi thế về hạ tầng cơ sở giao thông,  hệ thống phòng chống lũ lụt và các hệ thống cơ sở hạ tầng khác.   Nhiều nhà đầu tư đang chú ý tới quy hoạch phía Tây Thủ đô  nơi sẽ hình thành ba trục đường chính gồm quốc lộ 6 qua Hà Đông; Đường Láng – Hòa Lạc qua Thạch Thất, Quốc Oai nối tiếp với đô thị Hòa Lạc, trung tâm du lịch sinh thái Sơn Tây – Hòa Bình; quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. Đặc biệt, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được xác định là công trình kỷ niệm ngàn năm Thăng Long Hà Nội, có ý nghĩa rất quan trọng trong việc mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông lên phía Tây Thành phố. Dự án khu đô thị Tân Tây Đô thuộc Tân Lập- Đan Phượng – Hà Nội là khu  có tổng diện tích hơn 25 ha nằm giáp trục đường 32 và gần tuyến đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu Tân Tây Đô sẽ phát triển các tòa nhà từ 18 đến 25 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, biệt thự diện tích từ 200 đến 250m2, phổ biến nhất là nhà liền kề và nhà vườn có diện tích từ 95 đến 130m2. Nhiều người cho rằng tại thời điểm này những người thu nhập khá có thể đầu tư vì giá cả ở khu đô thị Tân Tây Đô rẻ hơn từ 25 – 35%  so với Văn Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông) trước đây.  Hiện các nhà thầu đã san lấp xong mặt bằng và đang triển khai làm cơ sở hạ tầng. Dự kiến quí I/2009 sẽ cơ bản làm xong hạ tầng kỹ thuật, bao gồm đường giao thông, điện, nước, hệ thống chiếu sáng, cây xanh. Dự  án Tổ hợp khu văn phòng, nhà ở cao cấp và trung tâm thương mại Indochina Plaza Hanoi tại đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy của công ty Indochina Land (công ty con của Indochina Capital) động thổ vào những ngày cuối năm 2008. Điều đó cũng lý giải tại sao trong tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 có tới một nửa là đăng ký đầu tư vào bất động sản.

Nhiều nhà nghiên cứu kinh tế đề xuất  các dự án nhà cho những người thu nhập thấp… Các nhà đầu tư, khách hàng mong muốn thị trường không nóng ảo, tính cạnh tranh cao dựa trên hệ thống thông tin minh bạch. Các dự án thuộc thuộc Hà Nội mở rộng sẽ  chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới với giá thành rẻ hơn.

Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá trình phát triển  điều đó khiến thị trường nhà đất  vẫn  có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Tất nhiên trong giai đoạn hiện nay nó  cần sự hỗ trợ  từ cơ chế chính sách của chính phủ như về thuế, thủ tục cấp giấy tờ sử dụng nhà, đất, chính sách lãi suất cho vay…