Thị trường bất động sản : Khó xoay vốn

Thị trường bất động sản (BĐS) được các chuyên gia đánh giá đã qua cơn khốn khó kéo dài 18 tháng qua. Tuy nhiên, khó khăn về vốn đang được coi là bài toán nan giải đối với thị trường cũng như DN kinh doanh BĐS khi chính sách tín dụng vẫn chưa thể mở cho hoạt động này.

Ông phạm Thành Hưng – phó Tổng Giám đốc Cty Cp BĐS Thế kỷ đã có trao đổi xung quanh vấn đề này.

Ông Hưng cho rằng, ngay ba nguồn vốn chính được huy động cho thị trường BĐS hiện nay gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng đều đang gặp khó khăn. Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định vốn pháp định hiện nay chỉ có 6 tỷ đồng thì đương nhiên nhiều DN khó khăn về nguồn vốn bởi vốn tự có thấp. Với số vốn này, nếu DN bỏ tiền ra kinh doanh BĐS chẳng thấm tháp gì.

Hiện nay, một biệt thự khu trung Hòa Nhân Chính từ 100 – 200 m2 giá cũng 4 – 5 triệu USD, nhà Bà triệu hơn 100 m2 sàn chúng tôi niêm yết cũng trên 3 triệu USD, biệt thự rẻ ở khu Mỹ Đình giờ rẻ cũng 1 triệu USD… Vì vậy, khó nhất đối với DN kinh doanh BĐS là dự án đầu tiên. Bởi có nó, mới có thể thế chấp để có được dự án tiếp theo…

Vậy với tư cách là DN, ông kỳ vọng kênh huy động vốn nào nhất trong thời gian sắp tới ?

Tôi hi vọng nhất vào kênh huy động của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng tương lai. Kênh huy động vốn này đối với VN hiện nay là an toàn nhất và có thể dễ dàng triển khai nhất.

Và trong tương lai theo tôi là kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư sẽ là kênh hấp dẫn. Còn vai trò thông qua kênh đầu tư của các tổ chức tài chính tín dụng sẽ có xu hướng càng ngày càng giảm, bởi hiện nay hạn mức tín dụng đã chạm trần rồi, và khó có thể giải ngân thêm.

Tuy nhiên, thực tế là các nhà đầu tư thứ cấp nhiều khi lại chính là những nhà đầu cơ, khiến thị trường BĐS không phản ánh giá trị thực của nó, như việc thị trường có thể có giao dịch, tuy nhiên nhà ở lại không đến với người có nhu cầu mua để ở ?

Đúng là thực tế cung nhà ở của chúng ta hiện nay rất thiếu. Tuy nhiên, so sánh cung cầu phải phải tương quan giữa cung thực tế và cầu có khả năng chi trả. Bởi cầu có khả năng chi trả khác với cầu chung chung. Vì ai cũng có nhu cầu nhà ở ngày càng to hơn, đẹp hơn, nhưng có khả năng chi trả cho cầu đó hay không mới là vấn đề.

Ở đây lại liên quan đến nguồn vốn, người dân lấy tiền đâu ra để mua nhà, và DN lấy đâu tiền để đầu tư ?

Đây chính là câu chuyện vì sao người dân không thể mua được nhà giá gốc.

Người ta vẫn cho rằng, các nhà đầu cơ, hay các khâu trung gian, cò mồi là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất cao hơn giá trị thực. Nhưng phân tích sâu xa từ cái gốc, đó là nguồn vốn thì có thể dễ hiểu vấn đề này.

Với sự dành dụm chắt bóp cả đời để mong muốn mua một căn nhà, người dân có tâm lý phải mua được ngôi nhà “bằng xương, bằng thịt”. Tuy nhiên, đến công đoạn này thì người dân không thể mua được giá gốc bởi chủ đầu tư đã phải chịu mức vốn cao hơn rất nhiều lần.

Với chính sách thặt chặt tín dụng BĐS suốt từ năm 2008 đến nay, và giờ đây, các ngân hàng vẫn quay lưng đối với các DN BĐS, thì DN không thể có vốn để xây dựng dự án khi đã có chủ trương, quyết định đầu tư.

Với một dự án chưa có tài sản thế chấp, DN đào đâu ra tiền để giải phóng mặt bằng, thi công, chưa nói đến việc lập các dự án đền bù, tái định cư… Như vậy, nhiều DN phải dùng đến nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp.

trong khi đó, đặc điểm chung của tín dụng BĐS ở VN đối với người mua nhà ở: thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, thời hạn vay dài hạn (10 – 15 năm), cá biệt 25 – 30 năm, lãi suất điều chính 3 tháng/lần, hạn mức tín dụng thấp (khoảng 30 – 50% giá trị tài sản thế chấp) thì cho vay tiêu dùng mua nhà giờ đây cũng đang trở nên khó khăn hơn bao giờ. Đặc biệt người dân không thể chứng minh thu nhập hợp pháp mà chỉ có thể chứng minh tiền lương ít ỏi, mà nhiều khi ngân hàng cũng không thừa nhận cổ tức hay các khoản lãi kinh doanh sinh lời khác của người dân để cho vay.

Vậy DN ông có tham gia vai trò nhà đầu tư thứ cấp không ?

Chúng tôi chủ yếu giao dịch trên sàn, và hình thức giao dịch này là có điều kiện, Luật kinh doanh BĐS không quy định giao dịch trên sàn là hợp đồng góp vốn. Đôi khi chúng tôi cũng đóng vai trò như một nhà đầu tư thứ cấp.

Luật Kinh doanh BĐS chỉ có quy định: bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng, chứ không quy định hình thức góp vốn, và thực tế nhiều hợp đồng bị vô hiệu, và kể cả có hiệu lực thì cũng tiềm ẩn rủi ro, vậy tại sao nhiều nhà đầu tư (như DN ông chẳng hạn) vẫn tham gia các hợp đồng góp vốn này ?

Thực ra rủi ro trong các hợp đồng góp vốn hiện nay chủ yếu là do tính pháp lý của các dự án chứ không phải do rủi ro hợp đồng. Vụ Công ty 1/5 đã có dấu hiệu sai phạm khi bán hàng “trên giấy” khoảng 600 lô đất nền thuộc dự án Thanh Hà hay một số dự án gần đây do các nhà đầu tư chưa có tìm hiểu và thông tin đầy đủ.

Tuy nhiên, cũng phải nói rằng, việc không có quy định cụ thể nên cũng thể hiện nhiều vướng mắc như ở thởi điểm huy động, chính sách thuế đối với hình thức góp vốn như thế nào, phương thức góp vốn ra sao ?

Đặc biệt, việc các văn bản pháp luật của chúng ta hiện nay chưa thống nhất, và chưa phù hợp với thực tế cũng khiến cho thị trường BĐS chưa thể phát triển lành mạnh và minh bạch. Việc cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng có công văn hướng dẫn doanh nghiệp về việc huy động vốn và bán nhà tại các dự án khu đô thị mới.

trong công văn này, Bộ Xây dựng khẳng định, thời điểm đầu tiên chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi dự án đã được UBND Tp Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, Bộ Tư pháp lại huýt còi, bởi Công văn số 3 và Thông tư số 4 về hướng dẫn Quy chế khu đô thị mới của Bộ Xây dựng không phù hợp với Luật Nhà ở đã thể hiện bất cập này.

Vì vậy, hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua BĐS để phòng rủi ro lãi suất tăng và cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.

Xin cảm ơn ông.

(Theo DĐDN)