Bắt đầu từ ngày 26/9 tới, việc thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS sẽ được thực hiện khi Thông tư 161 của Bộ Tài chính về thuế TNCN chính thức có hiệu lực. Theo quy định, kể cả việc góp vốn mua BĐS khi chuyển nhượng hợp đồng cũng phải nộp thuế TNCN. Đây là vấn đề đang được giới đầu tư BĐS rất quan tâm.
Sẽ chọn cách nộp thuế suất 2% Theo quy định, việc tính thuế với các trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền cũng sẽ áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền là 25% trên chênh lệch giá bán trừ giá mua nếu có đủ hồ sơ chứng từ hợp lệ xác định được giá bán, giá vốn và các chi phí liên quan. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá đất theo hợp đồng thấp hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế. Nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính giá ghi trên hợp đồng. Tổng cục Thuế cũng cho biết, việc thu thuế sẽ áp dụng cơ chế tự khai tự chịu trách nhiệm, nhà đầu tư có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng sẽ tự kê khai và nộp thuế. Tuy nhiên theo giới đầu tư BĐS, với việc quy định 2 cách tính thuế như vậy, chắc chắn người nộp thuế sẽ chọn (hoặc tìm cách) để được nộp thuế suất 2% vì rất khó chứng minh được giá mua và giá bán thực tế.
Có ảnh hưởng tới thị trường BĐS ? Một câu hỏi đang được giới đầu tư BĐS chờ lời giải đáp là thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS sẽ tác động thế nào tới thị trường BĐS. Một số ý kiến cho rằng sẽ tác động mạnh, một số nhận định không đáng ngại vì vẫn có cách lách luật. Lý do khi cho rằng sẽ có tác động mạnh, các nhà đầu tư phân tích: Đa số các dự án BĐS đều dùng hình thức góp vốn, việc chuyển nhượng chủ yếu vẫn là hợp đồng góp vốn, kể cả những dự án đã hoàn thiện cũng rất ít đã có chủ quyền. Chính vì vậy việc áp dụng thuế TNCN với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Thực tế từ trước tới nay, việc sang nhượng lại các hợp đồng góp vốn chỉ tốn khoản lệ phí làm thủ tục cho chủ đầu tư, nay phải chịu thêm phần thuế TNCN nên chi phí đầu tư tăng thêm, điều đó dẫn đến khả năng người bán tăng thêm giá để bù vào phần phải nộp thuế TNCN. Thực tế trước thời điểm ngày 26/9, việc rao bán các hợp đồng góp vốn trên thị trường cũng tăng mạnh do các nhà đầu tư đẩy để tránh thuế. Ví dụ, một mảnh đất 100m2 tại dự án khi góp vốn là 5 triệu đ/m2, nay bán ra với giá 25 triệu đ/m2, nếu tính thuế theo 25% trên chênh lệch giá bán trừ giá mua, nhà đầu tư phải nộp thuế TNCN là 500 triệu đồng. Chắc chắn các nhà đầu tư thứ cấp, góp vốn phải tính toán kỹ hơn khi đầu tư. Tuy nhiên, nhiều nhận định khác lại cho rằng, với cơ chế tự khai, tự chịu trách nhiệm về việc nộp thuế, nhất là đối với các hợp đồng góp vốn khi chưa quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư (trong việc khấu trừ thuế), chắc chắn các Cty BĐS sẽ có cách tính để tránh bị áp thuế. Ví dụ như chủ đầu tư và người mua sẽ thoả thuận với nhau, người mua sẽ thanh lý hợp đồng, trả lại BĐS cho chủ đầu tư, chủ đầu tư sau đó sẽ làm hợp đồng bán lại cho người mua mới với giá cũ, còn khoản chênh lệch hai bên mua – bán sẽ tự thương lượng. Như vậy cơ quan thuế rất khó thu thuế của người dân vì thanh lý hợp đồng sẽ không phát sinh thu nhập nên không phải nộp thuế.
Băn khoăn cần được giải đáp Theo Tổng cục Thuế, đối tượng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng vốn góp hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, căn hộ có thu nhập thuộc đối tượng phải nộp thuế. Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng lập luận: Luật chỉ thừa nhận chuyển nhượng hợp pháp đối với BĐS đã được cơ quan Nhà nước cấp giấy chủ quyền. Trong khi đó ngành thuế đặt vấn đề thu thuế với cả các trường hợp chuyển nhượng ở dạng góp vốn, chưa có chủ quyền, như vậy ngầm được hiểu là các giao dịch này đã được luật pháp công nhận. Hơn nữa, một trong những điều kiện để được áp dụng cách thu thuế suất 25% trên chênh lệch là việc mua bán phải phù hợp với pháp luật, hợp đồng mua bán phải qua thủ tục công chứng. Trong khi đó phần lớn các vụ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS đều được thực hiện không thông qua công chứng… Những vấn đề liên quan tới thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS dư luận xã hội nói chung, giới đầu tư BĐS nói riêng đang rất quan tâm. Những nội dung còn băn khoăn đó cần được sớm giải đáp để những quy định mang tính chất khả thi, phù hợp với thực tế của thị trường BĐS hiện nay. |
