Giá văn phòng cho thuê: Sẽ về với giá trị thực

Sơ lược thị trường văn phòng cho thuê trong vài năm gần đây có thể thấy sản phẩm cũng trở nên ngày một phong phú. Song có lẽ thời kỳ đỉnh cao hồi năm 2007 khi giá thuê văn phòng hạng A đã có lúc chạm mức 60 USD/m2/tháng đã qua. Thị trường năm 2008 – 2009 khá ảm đạm với thực tế công suất thuê, giá thuê không còn cao như trước. Nhiều văn phòng nằm trong tình trạng chờ khách thuê. Vậy đâu là cơ hội cho khách thuê và chủ nhà trong năm 2010?

Tăng cầu

Có thể nói, trong những năm vừa qua, một con số rất lớn các tập đoàn nước ngoài đã quyết định gia nhập thị trường Việt Nam cùng với rất nhiều DN trong nước đã được mở ra. Thêm vào đó, cũng có không ít các Cty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích lớn hơn để đặt văn phòng… Đây là nguồn cầu phong phú thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê phát triển.

Theo Savills Việt Nam, thị trường quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đạt hơn 600 nghìn m2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009. Các văn phòng mới đi vào vận hành đã cung cấp thêm một khối lượng diện tích đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. Công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý III/2009, trong đó công suất thuê văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc Q.Hoàn Kiếm. Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi đó công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý III/2009. Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29 USD/m2/tháng trong quý IV/2009, tăng khoảng 4,5% so với quý III…

Theo các chuyên gia, triển vọng thị trường 2010 có vẻ lạc quan hơn. Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, các Cty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các DN trong nước đang mở rộng kinh doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài năm tới.

Song những vấn đề có thể nhìn thấy là tình trạng dư cung. Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170 nghìn m2 văn phòng được tung vào thị trường.

Giá sẽ gần với thực tế

Câu hỏi đặt ra là liệu bức tranh 2010 của thị trường văn phòng có thực sự mang màu tươi sáng hơn? Theo nhận định của Savills, ngay cả trong những ngày tháng thị trường văn phòng chịu ảnh hưởng nặng nề của cơn khủng hoảng kinh tế xảy ra trên toàn cầu thì trên thực tế, mọi diễn biến cũng không quá tiêu cực như nhìn nhận của nhiều người. Có lẽ, nhìn nhận từ một khía cạnh tích cực hơn thì cơn khủng hoảng vừa qua đã góp một phần quan trọng vào việc thay đổi hành vi của những người tham gia thị trường này.

Năm 2010 và các năm tiếp theo, khi nguồn cung phát triển mạnh, văn phòng cho thuê sẽ phải quay về với những mức giá thực tế hơn và họ hiểu hơn lúc nào hết rằng để thành công, họ phải cân nhắc kỹ lưỡng với quyết định đầu tư. Mặt khác, ngay cả khách thuê cũng trở nên chuyên nghiệp và tinh tế hơn. Họ ý thức được rằng họ đang sở hữu rất nhiều lựa chọn. Và hơn thế nữa, khi tính cạnh tranh của thị trường trở nên cao hơn, bên cạnh các lựa chọn phong phú, họ còn có cơ hội thuê văn phòng với mức giá hợp lý hơn. Những khách thuê chuyên nghiệp giờ đây đã cân nhắc rất nhiều yếu tố trước khi quyết định thuê văn phòng. Các chủ DN đã mang thêm rất nhiều dữ kiện cần thiết vào bài toán “thuê văn phòng ở đâu”, thậm chí họ còn sử dụng cả những gợi ý của nhà tư vấn.

Nên nghe ý kiến chuyên gia là phương pháp hiệu quả khi quyết định đầu tư và đi thuê văn phòng. Kinh tế hiện đã có những biểu hiện phục hồi đáng mừng. Giới chuyên gia cho rằng thị trường văn phòng sẽ lạc quan hơn trong thời gian sắp tới nhưng mức độ phục hồi không phải là đồng đều ở tất cả mọi nơi, với tất cả các văn phòng. Song một điều hầu như xảy ra đó là thị trường sẽ được điều chỉnh về mức độ hợp lý hơn.

Thị trường văn phòng cho thuê nói riêng và BĐS nói chung không phải là một thị trường với đặc trưng là tính thanh khoản mà điểm khác biệt riêng có của thị trường này là tính dài hạn. Ông Matthew powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Savills Việt Nam nhận định: “Khi nhìn thị trường BĐS, tôi không nhìn trong thời gian 5 đến 6 tháng mà tôi nhìn trong khoảng 5 hay 10 năm. Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn trẻ nhưng rất tiềm năng. Biến động đây đó thật ra là biểu hiện của quá trình “tiến hóa” của thị trường này”.