|
Với cơ chế “xin-cho”, liệu việc phân bổ nhà ở xã hội có trở lại mô hình thời bao cấp?
Trước đây, chính sách nhà ở thời bao cấp của nước ta chứa đựng nhiều ý tưởng tốt đẹp nhưng không thành công, cuối cùng phải xóa bỏ. Giờ triển khai chương trình nhà ở xã hội, nhiều ý kiến lo ngại không khéo sẽ tái diễn mô hình thời bao cấp. Nhất là khi những người đứng ra thuê, thuê mua nhà ở xã hội giá rẻ nhờ các mối quan hệ (dù thực chất đã có chỗ ở khác rồi) để cho thuê lại hoặc bán lại kiếm lời.
Phân chia nhà sẽ cực khó
“Số người có nhu cầu về nhà ở xã hội lớn hơn nhiều số căn hộ nhà nước có thể bỏ tiền ra xây. Ví dụ: Một ngàn người có nhu cầu mua nhà nhưng lại chỉ có một trăm căn hộ. Như vậy phải qua xét duyệt, xuất hiện cơ chế “xin-cho”. Chỉ đơn cử anh ở tầng nào, căn hộ ở hướng nào thì cũng đã có chuyện. Điều này dễ nảy sinh ra việc “chạy” cổng hậu. Như vậy sẽ tạo nên sự cửa quyền, tham nhũng” – ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nói.
Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng có chung nhận định với ông Liêm: “Hiện cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng nguồn cung rất nhỏ. Trong một thời gian ngắn không thể đáp ứng được nhu cầu của những người thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Do cung cầu có sự chênh lệch lớn như vậy nên khó tránh được tình trạng “xin-cho”, chưa công bằng, hợp lý”.
Luật Nhà ở đã đưa ra nhiều quy định siết việc mua bán nhà ở xã hội nhằm tránh tình trạng giải quyết tràn lan, sai đối tượng, tiêu cực. Tuy nhiên, GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), nhận xét: “Chúng ta khó có thể giám sát, trong khi bản thân cơ chế nhà ở xã hội sẽ phát sinh ra tư lợi. Khi nguyên lý không thuận thì cơ chế không vận hành hiệu quả, giám sát mấy cũng không quản nổi. Với những nhà quản lý, làm sao có thể chắc rằng bộ máy của tôi dứt khoát không có tham nhũng, bởi cơ chế này sẽ phát sinh tham nhũng, ẩn đi dưới nhiều dạng khác nhau. Điều này đã xảy ra ở nhà tái định cư. Nhiều người không thuộc diện tái định cư vẫn có chỗ trong nhà ở tái định cư, đó là những đối tượng là người thân quen của cán bộ hoặc là chỗ thân quen của cấp trên họ”.
Theo kế hoạch của Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2009, TP có 1.000 căn nhà ở xã hội hoàn thành, năm 2010 có tiếp gần 2.500 căn thì phân chia ai được hưởng cũng không dễ do quy định tiêu chuẩn được hưởng quá chung chung. “Coi chừng nhà ở xã hội rơi vào túi nhà giàu hết” – ông Phan Phùng Sanh, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP.HCM, lưu ý. “Đặt tiêu chí ai được mua, phân chia thế nào sẽ cực khó. Tôi thấy lo cho những người chịu trách nhiệm xét duyệt người được mua nhà” – ông Liêm bày tỏ.
Xây nhà cho thuê hay hơn bán
“Để người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội thì phải có trước một, hai trăm triệu đồng do phải đóng 20% như luật quy định là một khó khăn không nhỏ. Sau đó, mỗi tháng họ còn phải trả góp một vài triệu đồng để mua nhà thì thật sự kham không nổi” – ông Sanh phân tích.
Ông Sanh cho rằng nhà ở xã hội phải nghiêng mạnh về xu hướng cho thuê, còn nhà bán nên ít đi. “Chẳng hạn một dự án sẽ có 3/4 nhà cho thuê, chia làm hai loại: người thật nghèo và người đỡ nghèo hơn. Còn 1/4 thì bán theo giá kinh doanh” – ông gợi ý. “Hiện nay nhà cho thuê chủ yếu là của tư nhân. Tại sao họ cho thuê được, thu tiền được, quản lý tốt, khấm khá nhờ nghề này mà chúng ta thì không?” – ông Sanh hỏi.
Nên hỗ trợ trực tiếp tới người mua nhà
Theo ông Liêm, khi nhà nước muốn hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà thì không nên qua khâu trung gian nào cả. Việc tạo dựng nhà nên do thị trường làm chứ không phải là nhà nước đứng ra làm. Đó cũng là tinh thần của chiến lược toàn cầu về chỗ ở của Liên Hiệp Quốc: Không bao cấp về nhà ở. “Với người nghèo, người có thu nhập thấp thì chỉ tạo điều kiện về vay vốn mua nhà, làm nhà hoặc cấp đất để họ làm nhà. Nhà nước nào cũng muốn cho người dân có nhà nhưng nhiều nước đã phải bỏ việc làm nhà cho người dân vì không hiệu quả” – ông Liêm nói.
Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ năm 2001, Chính phủ ban hành nghị định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, trong đó quy định một số cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế… đối với các doanh nghiệp tham gia xây nhà. Chính sách này nhằm giảm giá bán, giá cho thuê nhà căn hộ chung cư nhưng đã không đạt được kết quả như mong muốn. Nguyên nhân do cơ chế hỗ trợ trung gian thông qua doanh nghiệp dẫn tới tình trạng các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, rất khó tiếp cận để mua căn hộ với giá gốc theo cơ chế mà doanh nghiệp đã được hưởng ưu đãi.
“Khu vực nhà ở giá thấp cần phải mang tính thị trường là chủ yếu, nhà nước chỉ điều tiết bằng chính sách sao cho hướng được luồng vốn đầu tư vào khu vực này” – ông Võ nhận định. Cần tạo một số ưu đãi cho nhà đầu tư để nhà đầu tư thấy rằng nhảy vào khu vực này là có lợi, thậm chí lợi hơn đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp. Mặt khác, cần kích cầu bằng cách tăng khả năng thanh toán của người dân. Người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở cần được hưởng những ưu đãi kích cầu như được vay tiền dài hạn, được trả góp mua nhà. Như vậy, bên cung cố một chút thì sẽ đầu tư được vào những dự án lớn; bên cầu cố một chút thì sẽ có khả năng thanh toán. Với những ưu đãi này, cung và cầu sẽ dễ gặp nhau hơn. Cơ chế cho nhà ở giá rẻ là phải như vậy.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT:
90% nhu cầu rơi vào nhà ở giá thấp
Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp là chủ trương rất đúng trong giai đoạn hiện nay. Quan hệ cung cầu về nhà ở đang lệch nhau một cách bất thường. Đại đa số nhu cầu nằm trong khu vực nhà ở bình dân, chiếm tới 90% nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó chỉ có 10% nhu cầu ở nhà cao cấp. Tuy nhiên, nguồn cung lại diễn ra theo hướng ngược lại so với nhu cầu của thị trường. Đa số cung lại thuộc khu vực nhà ở cao cấp, cung cho khu vực nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ chưa được 10% của tổng cung.
Ai cũng nghĩ đầu tư, đầu cơ vào khu vực nhà ở cao cấp là kiếm được lợi nên nhảy vào khu vực này để đầu tư. Thị trường nhà ở cao cấp chỉ là kịch bản mua bán lòng vòng giữa những người nhiều tiền. Nếu thị trường bất động sản nước ta giải quyết được cung-cầu trong khu vực nhà ở bình dân thì sẽ làm dịu đi áp lực về nhà ở giá thấp, giải quyết được nhu cầu ở cho người lao động. Từ đó cũng làm dịu đi quan hệ cung-cầu cho khu vực nhà ở cao cấp.
– Nhà ở xã hội nếu làm với chất lượng kém vẫn không sợ bị ế vì có giá ưu đãi thì nhà thế nào cũng bán được. Thực tế đã cho thấy nhiều nhà tái định cư chất lượng đáng lo ngại đến mức nào nhưng vẫn kín chỗ. Chung cư thời bao cấp do nhà nước làm hầu hết chất lượng rất kém, thời gian qua chúng ta đã phải bỏ mô hình này. (TS Phạm Sỹ Liêm)
– Ở Mỹ, Canada, chính quyền thực hiện cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà. Ưu điểm của hình thức này là nhà nước không can thiệp vào thị trường nhà ở mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những người có khó khăn về nhà ở. (Nguồn: Bộ Xây dựng)
Theo PL TPHCM
