|
trong khi Chính phủ đang chỉ đạo các ngân hàng thắt chặt việc cho vay kinh doanh BĐS thì nhiều nguồn vốn khác nhau vẫn được đổ vào thị trường này. Theo TS Nguyễn Đình Ánh (Viện Nghiên cứu kế hoạch thị trường giá cả), nguồn vốn “nóng” đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam hội tụ cả các điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để phát triển. Chính vì vậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý trong khi những cơ sở tồn tại khách quan hay/và môi trường hoạt động của nó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại.
Hiện nay có 4 nguồn vốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam: Huy động, vay mượn trong dân cư; sử dụng vốn tự có; tín dụng ngân hàng; chiếm dụng vốn. Tất cả các hình thức huy động vốn này đều mang tính rủi ro cao. trong đó, TS Ánh lưu ý, với tín dụng ngân hàng, đáng lo ngại là rủi ro đạo đức khi sử dụng tín dụng ngân hàng đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Rủi ro này gia tăng khi kết hợp với tỷ lệ rủi ro vốn rất cao đối với những khoán đầu tư/đầu cơ ngắn hạn vào thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, do sức hấp dẫn của lợi nhuận trên thị trường BĐS nên không ít các cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người khác trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Mọi việc sẽ bình thường nếu “phi vụ” đầu tư đó thành công, song lợi nhuận cao luôn gắn liền với rủi ro cao nên nếu “phi vụ” đó không thành công thì người chiếm dụng vốn đầu tư “nóng” rất có thể mất khả năng chi trả, nhất là khi lượng vốn chiếm dụng có qui mô lớn, thậm chí có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền sang cả hệ thống khi một hay một vài cá nhân tổ chức mất khả năng chi trả quá lớn. Một trong những biện pháp khả thi là quy định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như quy định liên quan tới giao dịch trên thị trường chứng khoán chính thức hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền. Dĩ nhiên, quy định này chỉ thật sự hữu hiệu khi giảm được tỷ trọng thị trường BĐS phi chính thức. |