Sáng 6-8, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP Hà Nội Phí Thái Bình đã làm việc với các sở, ngành, chủ đầu tư dự án khu đô thị (KĐT) lớn trên địa bàn về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Câu chuyện nổi cộm vẫn là sở hữu chung – riêng và mô hình ban quản trị (BQT) trong quản lý điều hành nhà chung cư.
Hợp đồng không chặt chẽ dẫn đến tranh chấp Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Xuân Thiện, nguyên nhân các vụ tranh chấp sở hữu chung – riêng giữa chủ đầu tư và người dân tại nhiều tòa nhà chung cư xuất phát từ hợp đồng mua bán căn hộ không được làm chặt chẽ. Điển hình như trường hợp tòa nhà The Manor do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư. Người dân ở đây cho rằng, tầng hầm là sở hữu chung nên đương nhiên được sử dụng; phía chủ đầu tư lại bảo đây là phần sở hữu riêng của mình nên có quyền kinh doanh để thu hồi vốn. Tranh chấp gay gắt đến mức dân phong tỏa không cho phương tiện ra vào tầng hầm khi đơn vị quản lý tòa nhà phát thông báo đóng phí trông giữ xe mà người dân cho là cao một cách phi lý. Nhiều khu chung cư khác cũng gặp tình trạng tương tự, như KĐT Trung Hòa – Nhân Chính do Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) làm chủ đầu tư. Mặc dù cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Xây dựng đã giải thích phần tầng 1 nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (vì không phải là công trình xây dựng bằng vốn ngân sách) nhưng nhiều người dân vẫn không chấp nhận, tiếp tục gửi đơn khiếu nại đi nhiều nơi. “Họp tổ dân phố, tôi giải thích rõ các quy định của Nhà nước, song nhiều người cho rằng tôi công tác ở Bộ Xây dựng nên bênh doanh nghiệp (DN) của Bộ” – ông Thiện kể. Theo Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) Trần Minh Quý, để giải quyết tranh chấp sở hữu chung – riêng, cơ bản nhất là hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và người dân phải được lập cụ thể. Vấn đề này đã được quy định rõ tại Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Khi mua nhà, việc sở hữu được công khai, minh bạch qua hợp đồng; phần nào là của người mua, phần nào sử dụng chung, phần nào của chủ đầu tư thì chắc chắn không có chuyện tranh chấp, nếu xảy ra xử lý cũng dễ. Cần rõ ràng về quyền hạn và tư cách pháp nhân Phần nào việc phân định sở hữu chung – riêng đã được làm rõ, thì không ít chủ đầu tư và nhà quản lý lại “lăn tăn” về mô hình BQT. Theo Quyết định 08, BQT tòa nhà chung cư được giao quyền ký hợp đồng với các đơn vị vận hành tòa nhà, quản lý phí bảo trì công trình, thu phí dịch vụ… Song BQT lại không có tư cách pháp nhân. Mặc dù ông Thiện giải thích, BQT không được giao quản lý vận hành tòa nhà mà chỉ có quyền thay mặt ký hợp đồng với đơn vị có chức năng, nghiệp vụ; đồng thời là đồng chủ tài khoản khi quản lý các loại phí, nhưng đại diện Sở Tư pháp Hà Nội vẫn cho rằng đây là mô hình “yếu ớt”. Khi xảy ra tranh chấp, phần thua thuộc về BQT không có tư cách pháp nhân thì trách nhiệm cũng sẽ không rõ ràng. Tổ dân phố là đơn vị hành chính cơ sở, mỗi lần triệu tập họp rất khó, thậm chí dùng cả mệnh lệnh hành chính mà hiệu quả còn chưa cao nữa là một BQT không có tư cách pháp nhân – đại diện Sở Tư pháp dẫn chứng. Đáng chú ý Sở Tài nguyên – Môi trường khẳng định, phải có tư cách pháp nhân mới cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. Công trình có vấn đề gì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. Thế nhưng BQT không có tư cách pháp nhân lại thay mặt chủ ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành thì mâu thuẫn quá – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuân nêu. Ông Nguyễn Đức Sơn, Giám đốc Công ty Quản lý phát triển nhà Hà Nội cho biết, với tỷ lệ sở hữu là tầng 1 của khu nhà, chắc chắn chủ đầu tư khó chen chân được vào BQT và không bảo đảm được quyền lợi của tất cả khách hàng mua nhà nếu đồng ý các yêu sách trên. Trước mắt, để tháo gỡ vướng mắc, Phó Chủ tịch Phí Thái Bình yêu cầu Sở Xây dựng tập hợp ý kiến, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. BQT cần có để bảo đảm minh bạch, song cũng phải rõ ràng về quyền hạn và tư cách pháp nhân. |
