Thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản

Ngày 12/8/2009, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản (Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký). Theo đó: mức thuế suất áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng là 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.Trường hợp hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính Hà Nội

Về việc lựa chọn áp dụng thuế suất khi kê khai nộp thuế, cơ quan thuế phối hợp với cơ quan quản lý nhà, đất niêm yết công khai các văn bản hướng dẫn về căn cứ tính thuế, cách xác định thu nhập chịu thuế, phương pháp tính thuế và Thông tư hướng dẫn này, đồng thời hướng dẫn cụ thể cho người nộp thuế biết để thực hiện việc kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất là 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng.

Thông tư quy định, giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng.

Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản thì căn cứ tính thuế là giá trị của bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền. Đối với quyền sử dụng đất, giá trị được xác định căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất, giá trị được xác định căn cứ giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. 

Vẫn theo Thông tư, trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ  quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009, nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng được nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp, số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cao hơn tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì được nộp thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp người nộp thuế đã nộp tiền thuế vào Ngân sách Nhà nước trước khi Thông tư này có hiệu lực, mà số thuế đã nộp cao hơn so với số thuế phải nộp, thì được cơ quan thuế xử lý thoái trả tiền thuế theo quy định.  

Các trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau ngày 01/01/2009 áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân. 

Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà chung cư, đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 thì không thu thuế thu nhập cá nhân đối với phần giá trị nhà. Trường hợp cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được ghi nợ nghĩa vụ thuế thì áp dụng theo chính sách thuế có hiệu lực tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….

Thông tư cũng nêu rõ 3 nhóm đối tượng được miễn thuế và tạm thời chưa thu thuế.

Đó là tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất; đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Mọi trường hợp phát hiện khai không đúng đều là hành vi gian lận thuế, cá nhân chuyển nhượng nếu vi phạm sẽ bị truy thu thuế và bị phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.