Sở hữu chung còn chung chung

tại anh, tại ả…

ông mạc đăng nớp, cư dân đang sinh sống tại chung cư botanic (q.phú nhuận) bức xúc, khi bỏ tiền mua căn hộ tại botanic, các khách hàng xác định tư tưởng “tiền nào của đấy”. vì chung cư này quảng cáo có các dịch vụ tiện ích như hầm giữ xe, trường mầm non, hồ bơi… nên khách hàng mới chấp nhận trả giá cao gần gấp đôi giá căn hộ chung cư khác cũng xây gần đó.

điều đó có thể hiểu là phần diện tích này đã được đưa vào giá thành căn hộ khi bán. vì thế, cư dân mua căn hộ tại botanic có quyền sở hữu những phần diện tích đó. ông nớp đề nghị làm rõ việc tính toán giá thành của botanic. nếu các phần sở hữu đang tranh chấp chung – riêng hiện nay đã phân bổ vào giá thành thì đó là sở hữu chung của cư dân.

còn nếu chưa phân bổ vào giá thành thì nghĩa vụ của chủ đầu tư với các phần sở hữu này như thế nào cũng phải làm rõ. ông vũ tiến dũng, hộ dân tại chung cư mỹ vinh (q.3) cho rằng, nếu chủ đầu tư không vì lợi ích riêng mà xâm phạm đến quyền lợi của các chủ căn hộ thì không dẫn đến các tranh chấp về sở hữu chung – riêng như hiện nay.

ông dũng “kết tội” chủ đầu tư mỹ vinh đã vi phạm khá nhiều vấn đề: bán căn hộ thiếu hoàn chỉnh như cam kết trong hợp đồng mua bán (không có nhà hàng, trường mầm non…); quảng cáo không đúng chất lượng thực tế; chiếm dụng lối đi để làm chỗ giữ xe… ông dũng đề nghị phải có thanh tra, kiểm tra cụ thể những kiến nghị của cư dân mỹ vinh chứ không để mọi chuyện chìm vào im lặng như trong 3 năm qua. bà thảo loan, chủ đầu tư chung cư mỹ vinh thừa nhận cao ốc này đã không thực hiện đúng những cam kết với khách hàng về việc có siêu thị, phòng tập thể dục, bar, y tế…

lý do theo bà loan là không ai chịu thuê làm nên chủ đầu tư phải bỏ trống 2 năm nay phần diện tích này. cuối cùng chủ đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng là làm văn phòng công ty và văn phòng cho thuê. bà lê thúy hương, tổng giám đốc công ty cổ phần phú hưng gia thì cho rằng, phú hưng gia chỉ bán phần diện tích đơn giá căn hộ, còn các dịch vụ tiện ích khác thì các hộ dân phải trả tiền khi sử dụng.

theo quyết định 08 của bộ xây dựng thì chỗ để xe là phần sở hữu chung nhưng cũng theo quy định thì chỗ để xe có thể ở ngoài chung cư hoặc trong chung cư. bà hương đề nghị, bộ xây dựng quy định rõ ràng mỗi hộ được bao nhiêu m2 gửi xe. phần còn lại thuộc về chủ đầu tư và chủ đầu tư có quyền sử dụng…

tại cả luật

luật sư trương thị hòa cho rằng, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hiện nay tại các cao ốc chung cư là do thực tế đi trước, pháp luật đi sau. đến khi có luật thì lại chưa đầy đủ, rõ ràng khiến mỗi bên đều có lý lẽ riêng của mình và đều bức xúc. bà hòa đặt vấn đề, nếu trung tâm thương mại trong một cao ốc là sở hữu chung thì kinh doanh lỗ, người dân cũng phải chịu và khi có lãi thì được chia. vì vậy, việc phân định sở hữu chung – riêng là vô cùng quan trọng, nếu không quy định rõ sẽ phát sinh nhiều tranh chấp.

ông nguyễn văn hiệp, phó giám đốc sở xây dựng tp.hcm cũng nói, luật nhà ở có quá nhiều vấn đề có thể hiểu theo 2 nghĩa, nhiều quy định quá chung chung và dẫn đến tranh chấp là điều không tránh khỏi. vì vậy, cần có một văn bản dưới luật quy định cụ thể trong từng trường hợp. ông hiệp lập luận, hiện nay tồn tại rất nhiều dạng chung cư, có chung cư không có tầng hầm, có chung cư 1 – 2 tầng hầm; chung cư phục vụ tái định cư; chung cư thương mại; chung cư đa năng…

việc quy định sở hữu chung – riêng ở mỗi loại chung cư này khác nhau nên không thể quy định thống nhất được. luật sư nguyễn thị cam, phó giám đốc công ty tnhh đất luật thì khẳng định, việc mua bán căn hộ là vụ việc dân sự. vì vậy, nguyên tắc thỏa thuận là quan trọng nhất. các điều khoản ghi trong hợp đồng là cơ sở để các bên xác định rõ đâu là sở hữu chung một cách cụ thể.

bộ trưởng bộ xây dựng nguyễn hồng quân thừa nhận, pháp luật còn đi sau so với thực tế nên đã dẫn đến những tranh chấp trong các cao ốc chung cư thời gian qua. tuy nhiên, bộ trưởng cho rằng, mục đích cuối cùng của việc tranh chấp sở hữu chung – riêng là lợi ích. vì vậy, chủ đầu tư nào xâm hại lợi ích của người dân là không được.

người dân có quyền đặt câu hỏi, tại sao họ bỏ tiền ra mua căn hộ giá cao nhưng mỗi tháng vẫn phải đóng tiền gửi xe. điều đó chứng tỏ, những tranh chấp về sở hữu chung – riêng thực tế là xem xét về lợi ích có thỏa đáng hay không. bộ trưởng cũng cho rằng, việc xác định sở hữu chung – riêng ở các chung cư là không dễ vì “nếu nói tầng hầm là của chủ đầu tư thì họ cũng không thể bán mà nói là của các hộ dân thì cũng không thể chia mỗi nhà một ít”. “giải quyết tranh chấp đầu tiên là trên cơ sở hợp đồng mua bán. vì vậy, việc phải làm trong thời gian tới là đưa ra hợp đồng mẫu để bảo vệ quyền lợi của cả đôi bên khi thực hiện giao dịch” – bộ trưởng nói. 

 nguyên hằng