|
|
từ ngày 1.1.2009, cá nhân bán nhà, đất sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân thay cho thuế chuyển quyền sử dụng đất như trước đây thì phương pháp né thuế như trên xem ra “hết đất sống”, ngược lại còn bị thiệt hại nặng nề. xung quanh vấn đề rất được quan tâm này, pv thanh niên đã có cuộc trao đổi với ông nguyễn hồng lâm (đoàn luật sư tp.hcm). ông lâm cho biết:
 |
|
luật sư nguyễn hồng lâm |
theo quy định của thông tư 84: thu nhập chịu thuế sẽ bằng giá trị chuyển nhượng nhà đất theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan, với thuế suất là 25%. nói nôm na, người bán trước đây mua nhà đất hết bao nhiêu, khi bán lại sẽ lấy giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan (nếu có), phần chênh lệch người bán phải đóng thuế 25%. giá mua bán trước nay và hiện tại đều được tính theo giá thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
nếu quy định cũ bắt buộc người bán phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế suất 4% trên giá trị đất theo bảng giá đất), người mua nộp thuế trước bạ, nếu không có thỏa thuận khác (1% trên giá mua bán ghi trên hợp đồng, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị nhà đất theo bảng giá đất và giá xây dựng nhà do nhà nước ban hành thì tính thuế theo bảng giá). do giá đất để tính thuế dựa trên bảng giá đất, mà điều này ít khi thể hiện được giá trị thật của giá thị trường nên giá đất tính thuế thường khá thấp, dẫn đến tổng giá trị nhà đất để tính thuế trước bạ cũng thấp theo. lợi dụng kẽ hở này, nhiều giao dịch mua bán được các bên mua bán thống nhất thể hiện giá mua bán trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá mua bán thực tế, từ đó tránh việc phải nộp thuế trước bạ cao, mà người bán khi đồng ý ghi giá thấp trên hợp đồng cũng chẳng thiệt thòi gì.
* thưa ông, nếu người bán và người mua vẫn thỏa thuận ghi theo hình thức cũ để ít thuế thì thiệt hại sẽ phải gánh chịu như thế nào, xin ông dẫn chứng cụ thể?
– những trường hợp nhận chuyển nhượng nhà, đất với giá ghi trên hợp đồng thấp phải đối mặt với một thiệt hại không nhỏ trong trường hợp bán lại nhà đất cho người khác. cụ thể, họ sẽ phải đóng một khoản thuế lên đến 25% chênh lệch từ giá mua trước đây (vốn là giá rất thấp theo hợp đồng) với giá bán hiện tại vì bên mua hiện tại sẽ yêu cầu bên bán phải thể hiện đúng giá mua bán thực tế vào hợp đồng để đề phòng trường hợp sau này chuyển nhượng lại.
ví dụ: trước đây ông a mua căn nhà trị giá 10 tỉ đồng, nhưng trên hợp đồng chỉ ghi giá 1 tỉ. như vậy ông a chỉ phải đóng thuế trước bạ là 10 triệu đồng (thay vì 100 triệu đồng), lợi được 90 triệu đồng. nhưng nếu ông a bán lại căn nhà trên cũng với giá 10 tỉ đồng, thì ông a sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân là: (10 tỉ – 1 tỉ) x 25% = 2,25 tỉ đồng.
nhưng nếu trước đây ông a khi mua nhà ghi đúng giá 10 tỉ đồng trên hợp đồng, thì ông phải nộp thuế trước bạ 100 triệu đồng, khi bán nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (do không có chênh lệch giữa giá mua trước đây với giá bán hiện nay). thiệt hại là 2,25 tỉ – 100 triệu = 2,15 tỉ đồng. so sánh giữa cái lợi trước đây (90 triệu đồng) với thiệt hại sau này (2,15 tỉ đồng) quả là “lợi bất cập hại”.
* vấn đề miễn giảm thuế chuyển nhượng đối với những người thân trong gia đình thì thực hiện như thế nào, thưa ông?
– thông tư 84 vẫn đề cập những trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và được tặng cho bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ với con cái (kể cả con nuôi và dâu, rể), ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau. một trường hợp miễn thuế khác rất được quan tâm là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. tuy nhiên, để xác định nhà ở, đất ở duy nhất thì chưa thấy thông tư 84 nêu căn cứ và thẩm quyền của cơ quan nào xác nhận. do đó, những người trước đây mua nhà để ở, nay có nhu cầu bán lại cũng nên yên tâm, không quá lo lắng.
thông tư 84 cũng quy định trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. đây là một “nhát kiếm” quyết định để kết liễu mọi ý đồ trốn thuế trong giao dịch mua bán nhà đất như trước đây đã từng xảy ra. vì vậy, khi giao dịch mua bán nhà đất, cách tốt nhất để bảo vệ mình và tránh bị thiệt hại, người mua phải yêu cầu bên bán ghi đúng giá thực tế trên hợp đồng công chứng để tránh những hệ lụy về sau.
lê công sơn
(thực hiện)