Nhà đầu tư chung cư cao cấp lo lắng?

các căn hộ chung cư cao cấp đang rớt giá không phanh

cuối tháng 11-2008, giá căn hộ cao cấp trên toàn thị trường bất động sản tphcm đều sụt giảm nghiêm trọng, trung bình mức giảm từ 14% đến 52% so với cùng kỳ năm 2007. giá các căn hộ tại chung cư cao cấp trên địa bàn tphcm đang rớt mạnh, dù đầu năm 2008, những dự báo của giới chuyên gia địa ốc đều khá lạc quan.

giá rớt không phanh

cuối tháng 11-2008, khi công ty chuyên về tư vấn bất động sản (bđs) cbre việt nam công bố các số liệu khảo sát thực tế về diễn biến giá cả ở các căn hộ cao cấp, nhiều khách hàng mới thật sự biết được chính xác phần nào số tiền đầu tư đã bị “bốc hơi”.

theo đó, nếu so với thời điểm này cùng kỳ với năm 2007, căn hộ cao cấp giảm giá ít nhất 14%. cụ thể, căn hộ ở dự án sky garden 1 và 2 (quận 7), giá từ 1.950 usd/m2 xuống còn 1.673 usd/m2. mức giảm trung bình của các dự án trên toàn thị trường xấp xỉ trên dưới 30% là: saigon pearl, the manor 1, cantavil hoàn cầu… trong đó, căn hộ có giá rớt mạnh nhất là mỹ phúc, từ 1.750 usd/m2 chỉ còn 872 usd/m2 (giảm 52%).

theo anh nguyễn hoàng hà, một chuyên gia môi giới nhà đất ở quận 7 – tphcm, nguyên nhân việc giảm giá này đã được cảnh báo trước, bởi giá căn hộ đã bị “thổi” lên quá cao trong thời gian qua và các ngân hàng quá dễ dãi trong cho vay với đối tượng này.

cuối năm 2007, nhiều ngân hàng đã có chính sách khá ưu đãi với các khách hàng vay tiền mua căn hộ cao cấp, trung bình mức cho vay lên tới 70% giá trị của căn hộ (khách hàng chỉ cần 30% trên tổng vốn), thời gian thấp nhất là 10 năm.

thậm chí, một số ngân hàng còn tăng lên đến 90% giá trị căn hộ, thời gian vay kéo dài trên 30 năm, ân hạn 3 năm đầu chỉ trả lãi suất, không trả tiền gốc… những ưu đãi này làm khách hàng an tâm khi đầu tư vào phân khúc thị trường khá nóng bỏng là căn hộ cao cấp. thế nhưng, hiện nay khi ngân hàng vẫn thắt chặt tín dụng thì nỗi lo mất nhà đang hiển hiện.
 
tâm lý bất an 

những xung đột sở hữu chung – riêng, giá cả vẫn còn cao ngất, đáo nợ ngân hàng, thuế thu nhập cá nhân mới dự kiến áp dụng từ ngày 1-1-2009… là hàng loạt nguyên nhân đang tạo tâm lý bất an cho khách hàng và các nhà đầu tư.

nếu tình hình trên còn kéo dài, chắc chắn sẽ có một cuộc “tháo chạy” hàng loạt của các nhà đầu tư ra khỏi phân khúc căn hộ cao cấp của thị trường bđs hoặc sẽ nằm im nghe ngóng tình hình. điều khách hàng quan tâm nhất hiện này là luật thuế thu nhập cá nhân mới sẽ tác động như thế nào đến thị trường.

theo quy định, người chuyển nhượng sẽ được lựa chọn một trong các phương án nộp thuế: 25% trên lợi nhuận thu được hoặc 2% trên giá trị bđs chuyển nhượng hoặc chỉ được chọn nộp 2% khi không xác định được giá mua và các chi phí liên quan.

theo nhiều chuyên gia địa ốc, nếu được quyền lựa chọn, nhiều người sẽ chọn phương án nộp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng do cách này đơn giản, đỡ mất thời gian, thuế suất không quá cao, nhất là khi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thường được ghi sát với khung giá đất quy định.
 
ông lê hoàng châu, chủ tịch hiệp hội bđs tphcm nói sẽ không có chuyện giới đầu tư trung gian xả hàng trước thời điểm luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1-1-2009) để tránh thuế.

lý do là việc thu thuế chuyển nhượng bđs dù theo luật thuế thu nhập cá nhân hay luật thuế chuyển nhượng bđs (bãi bỏ từ ngày 1-1-2009) vẫn chỉ thu trên những giao dịch mà nhà nước công nhận, tức là phân khúc thị trường nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng. riêng với những chuyển nhượng sản phẩm trong tương lai theo hợp đồng thỏa thuận, hiện đang chiếm tỉ lệ lớn trên thị trường thì chưa có cơ sở để thu thuế vì chưa được công nhận…