Một góc nhìn về thị trường BĐS

toàn cảnh thị trường

trong những năm gần đây nền kinh tế nước ta đã đạt được tốc độ tăng trưởng khá cao, lượng tiền tệ lưu thông trên thị trường dồi dào. thị trường bđs cũng phát triển mạnh theo và trở nên sôi động, sức mua và giá cả tăng đột biến vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008. lúc này, nhiều lời cảnh báo về nguy cơ đổ vỡ của thị trường bđs đã được đưa ra như là “bong bóng”, “xì hơi”… nhưng vẫn bị phớt lờ đi và rồi điều gì đến đã đến. vào đầu quý ii/2008 nền kinh tế tăng trưởng chậm lại với tình hình lạm phát gia tăng lên đến trên 20%, thị trường tài chính tiền tệ biến động rất phức tạp với lãi suất cho vay đỉnh điểm lên trên 21,5%/năm, thâm hụt cán cân thương mại quá lớn lên đến trên 14 tỷ usd và chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát của chính phủ được thực thi…! hòa cùng bối cảnh chung đó, thị trường bđs bắt đầu tụt dốc nhanh chóng, nhất là nhà chung cư, đất nền tại các dự án kđtm và cao ốc văn phòng hạng b và c. ngay khi các ngân hàng tăng cường kiểm soát chặt các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bđs và đánh giá lại mức độ rủi ro tại các khoản dư nợ cho vay bđs đã xuất hiện những đợt “xả hàng” hàng loạt để thu hồi vốn và “cắt lỗ” từ những nhà đầu tư thứ cấp.

các dự án nhà chung cư được tập trung vào ba phân khúc chính: căn hộ cao cấp, căn hộ hiện đại và căn hộ dành cho người thu nhập trung bình. các chủ đầu tư dự án đã tập trung rất nhiều vào hai phân khúc đầu và bỏ qua phân khúc thứ ba bởi các khoản lợi nhuận khá lớn từ việc đầu tư sản phẩm này mang lại đã được minh chứng trong những năm trước. điều đó đã đưa đến một lượng cung sản phẩm dồi dào lên đến trên 15.000 căn hộ đến từ các dự án như sài gòn pearl, the vista, the estella, dragon city, kenton, the mark, blooming park, xi riverview palace, hoàng anh riverview, richland hill, new sài gòn… đối nghịch với lượng cung gia tăng liên tục là trạng thái cầu suy giảm và điều đó đã tác động rất lớn đến giá bán của sản phẩm. như những ngày cuối năm 2007 giá bán trung bình tại các dự án trên là khoảng 3 – 3,5 nghìn usd/m2 thì hiện nay giá bán trung bình khoảng 2 – 2,4 nghìn usd/m2, giảm khoảng 25 – 30%, cá biệt một số khu căn hộ đã giảm đến 40%. giá bán giảm nhưng người mua không có và bức tranh suy thoái ngày càng hiện rõ.

hòa cùng cảnh ngộ của chung cư cao cấp, người anh em song sinh đất nền cũng chịu hoàn cảnh tương tự. các dự án đtm cũng suy giảm nghiêm trọng. giá đất nền tại các dự án này đã giảm khoảng 30 – 40%, cá biệt có những nơi giá giảm lên đến trên 50% và lượng khách mua thưa thớt chỉ còn sót lại bởi những người có nhu cầu nhà ở thật sựå.

văn phòng cho thuê hạng a liên tục gia tăng về giá thuê, mức giá thuê trung bình hiện nay ở hạng a là 70 – 80 usd/m2/tháng, cá biệt có những nơi giá thuê lên trên 100 usd/m2/tháng mà diện tích luôn luôn được lấp kín đến hơn 98%. nhưng đối nghịch lại là văn phòng hạng b và c giá lại suy giảm, số diện tích sàn cho thuê còn trống gia tăng. nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là việc tìm kiếm được một vị trí đất để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê hạng a là rất khó và các thủ tục đấu thầu để có những “khu đất vàng” kéo dài rất lâu, điều đó đã tác động đến nguồn cung mặt bằng của loại hình sản phẩm này.

khách sạn hạng sang tại các quận trung tâm vẫn là sự chọn lựa đầu tiên đối với khách hàng doanh nhân quốc tế trong những chuyến công tác, nên tỷ lệ cho thuê phòng đều ở mức cao trên 80%. song hành với loại hình bđs du lịch này là những dự án resort khổng lồ được đầu tư dọc theo bờ biển nước ta từ phú yên, bà rịa – vũng tàu cho đến phú quốc. hiện nay thị trường này vẫn liên tục hấp dẫn các nhà đầu tư đến từ các nước trên thế giới, nhất là các ông chủ đến từ trung đông.

tài chính bđs

tính đến hết tháng 10/2008, vốn cho vay của các ngân hàng trên địa bàn tp.hcm vào lĩnh vực bđs đạt 61.000 tỷ đồng, bao gồm 9 nhóm bđs khác nhau. trong số đó, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng là 5.647 tỷ đồng, kcn, kcx: 1.380 tỷ đồng, kđtm: 6.093 tỷ đồng, cao ốc cho thuê: 5.773 tỷ đồng, trung tâm thương mại: 2.439 tỷ đồng, xây dựng, sửa chữa nhà ở: 18.000 tỷ đồng, xây dựng nhà để bán: 9.587 tỷ đồng, sử dụng đất: 5.571 tỷ đồng, kinh doanh bđs khác: 6.237 tỷ đồng. thị trường cho vay bđs chiếm tới 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn tp.hcm. với tỷ lệ cho vay này có thể nói là chưa đáng quan ngại lắm nhưng nếu chúng ta thử kết hợp với số dư nợ cho vay đầu tư vào chứng khoán nữa thì phải chăng sẽ trở thành quan ngại lớn?.

nhưng nghịch cảnh hiện nay với thị trường “đầu ra” sụt giảm nghiêm trọng thì thị trường “đầu vào” vẫn đứng ở mức giá khá cao và nhất là khâu giải tỏa đền bù vẫn là một thách thức lớn cho chủ đầu tư. kết hợp với tình hình thắt chặt tiền tệ của chính phủ và cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới ngày càng lan rộng… do đó nguy cơ phá sản của các dn kinh doanh bđs là khá lớn và đã được cảnh báo trên nhiều nguồn thông tin nhưng trên thực tế chỉ có rất ít trường hợp phá sản được ghi nhận. đợt suy thoái của thị trường bđs hiện nay sẽ diễn ra trong bao lâu? ngắn hạn hay dài hạn? điều gì sẽ diễn ra tiếp theo? đấy là những vấn đề cần suy ngẫm.