Thị trường bất động sản Việt Nam sau 2 năm gia nhập WTO: Mảnh đất đầy tiềm năng

đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập wto đối với thị trường bất động sản việt nam cũng như vị trí, vai trò trong nền kinh tế và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản là chủ đề chính buổi hội thảo được bộ công thương, học viện chính trị hành chính quốc gia hồ chí minh và công ty thanh niên việt nam phối hợp vừa tổ chức tại hà nội. bên canh mặt tích cực việt nam cũng đã bộc lộ không ít những thiếu sót cần được khắc phục.

theo các chuyên gia, sau 2 năm gia nhập wto cái được lớn nhất cho thị trường bđs là vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này tăng vọt cùng với sự tăng mạnh vốn fdi nói chung. theo số liệu của bộ kh-đt, năm 2007 vốn fdi đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bđs đạt gần 8,5 tỷ usd ( tăng 26% so với năm 2006). năm 2008, con số này ước đạt 28 tỷ usd, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007.

cũng theo bộ kế hoạch đầu tư: fdi vào bđs giai đoạn từ 1988-2008 tại việt nam có tổng 475 dự án, trong đó 35% tập trung vào khách sạn du lịch, 42% đầu tư vào văn phòng và căn hộ cao cấp, 19% đầu tư vào hạ tầng kcn-kcx, 4% xây dựng khu đô thị mới. điều này đã tạo ra những bất cập không nhỏ cho ttbđs việt nam, mà theo các chuyên gia nó là nguyên nhân tiềm ẩn không ít những rủi ro đặc biệt sau hai năm việt nam gia nhập wto đã đẩy giá nhà đất lên cao.

thị trường bđs việt nam bắt đầu khởi sắc trở lại vào năm 2006 sau 3 năm đóng băng, đặc biệt sau sự kiện việt nam gia nhập wto đã làm cho thị trường càng trở lên sôi động. giá thị trường của một số dự án tại 2 đô thị lớn nhất (hà nội và thành phố hồ chí minh) thì giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007. lúc này, nhiều nhà đầu tư hưởng” lộc”, lợi nhuận thu thêm gấp 3 tới 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư. giá nhà đất cao cấp tăng nhanh đã kích thích giá nhà đất “bình dân” và giá đất nông nghiệp cũng tăng theo. giá đất thuộc các dự án “bình dân”, nơi kém thuận lợi trước đó chỉ khoảng 2 – 3 triệu đồng/1 m2, sau khi tăng giá cũng đạt mức 8 – 10 triệu đồng/1 m2. giá đất vườn trước khi tăng giá chỉ khoảng 400 – 500 nghìn đồng/1 m2, sau đó đã tăng lên 3 – 4 triệu đồng/1 m2.

nếu coi cuối năm 2007 là đỉnh điểm của hiện tượng sốt giá nhà đất trong giai đoạn này ở nước ta thì năm 2008 là một năm “sóng gió” của thị trường bđs. năm 2009, suy thoái kinh tế toàn cầu sẽ tác động mạnh đến nền kinh tế việt nam. các nhà đầu tư bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn. xét ở dài hạn, thị trường bất động sản việt nam vẫn là mảnh đất đầy tiềm năng.

tuy nhiên, mặt hạn chế lớn nhất là trong 2 năm qua, đầu tư (bao gồm cả fdi) vào lĩnh vực bđs đã quá ồ ạt. khoảng 90% đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp nhà nước đang di chuyển sang khu vực bđs với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. thứ hai, đó là sự mất cân đối trong đầu tư vào bđs .

hiện này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bđs tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế), trong đó 2 thành phố lớn nhất (hà nội và tp. hồ chí minh) có tổng số dư nợ chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bđs trong cả nước.

theo nhiều chuyên gia ước tính thì tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay bđs sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng. sang năm 2009, nhiều hợp đồng vay đầu tư bđs đến kỳ hạn phải trả nợ cả gốc và lãi. trong khi đó, giá bđs lại đang giảm 30 – 40%, thậm chí có nơi giảm tới 50 – 60%. việc giảm giá đang có tác động làm tăng các giao dịch về nhà đất, “cầu” thật đang có khả năng tiếp cận tới các nguồn “cung” của thị trường.
giải pháp mà các đại biểu đề cập đến là giải pháp về vốn, điều chỉnh về mức giá sao cho phù hợp điều kiện kinh tế – xã hội hiện nay, không để gây ra các tác động xấu đến thị trường tài chính và khu vực sản xuất kinh doanh. khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó, các cơ quan quản lý đối với thị trường bđs cần tập trung thực hiện gấp việc hoàn thiện các công cụ quản lý để trong tương lai chúng ta có được một thị trường bđs không có đầu cơ, công khai, minh bạch, hiệu quả và phân phối hợp lý lợi nhuận từ thị trường. công việc cụ thể bao gồm: một là rà soát lại hệ thống pháp luật về bất đông sản, sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính đồng bộ và hợp lý, không còn khoảng trống và cũng không còn khoảng chồng chéo; hai là rà soát lại hệ thống quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, nâng cấp về chất lượng và tính khả thi trong hoàn cảnh hiện nay ở nước ta, cần tập trung vào thay đổi về cách thức quy hoạch theo cách nhìn bảo đảm phát triển bền vững; ba là xây dựng hệ thống thuế tài sản hợp lý trong đó chủ yếu là điều chỉnh đối với tài sản là bđs; bốn là hoàn thiện hệ thống đăng ký bđs thống nhất và kiện toàn bộ máy hành chính trong quản lý dựa trên nguyên tắc cải cách hành chính triệt để, mở rộng hệ thống dịch vụ hành chính công.

tại hội thảo, các đại biểu đã đưa ra nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý về các cơ chế chính sách để thị trường bất động sản việt nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.