sở quy hoạch – kiến trúc tp.hcm vừa trình ubnd tp.hcm dự thảo quy chế quản lý kiến trúc đô thị đối với các công trình xây dựng trong 4 ô phố trước hội trường thống nhất (quận 1). đây là một động thái nhằm tôn tạo, bảo vệ và sử dụng công trình, cảnh quan trong ô phố này – ô phố có nhiều công trình có giá trị lịch sử, văn hóa của tp.hcm.
 |
| ô phố pasteur – nam kỳ khởi nghĩa – phạm ngọc thạch – alexendre de rhodes – ảnh: đức trí |
không hồi tố đối với công trình đã xây dựng hoặc đã được chấp nhận chỉ tiêu kiến trúc
quy chế áp dụng cho tất cả tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có liên quan đến hoạt động xây dựng và quản lý kiến trúc đô thị trong 4 ô phố. tuy nhiên, những công trình đã xây dựng, các công trình cải tạo, sửa chữa nhưng không làm thay đổi cấu trúc công trình, các công trình đã được ubnd tp.hcm chấp thuận chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trước thời điểm quy chế được ban hành, không bị điều chỉnh bởi quy chế này.
4 ô phố có tổng diện tích 63.099m², được giới hạn bởi đường nguyễn du, đường công xã paris, khu vực nhà thờ đức bà, đường nam kỳ khởi nghĩa, khu vực hội trường thống nhất và đường nguyễn thị minh khai, thuộc phường bến nghé, quận 1.
theo sở quy hoạch – kiến trúc, sự ra đời của quy chế cũng sẽ là một kênh thông tin quan trọng, giúp người dân và các chủ đầu tư có thể chủ động tham khảo trước khi quyết định xây, sửa nhà ở đây.
ô phố thứ nhất: ô phố được giới hạn bởi đường nam kỳ khởi nghĩa – nguyễn thị minh khai-pasteur-alexandre de rhodes
ô phố được giới hạn bởi các trục đường nêu trên rộng 15.110m². các công trình được xây dựng ở đây phụ thuộc vào vị trí của chúng.
theo đó, công trình xây dựng trên đường nam kỳ khởi nghĩa (lộ giới 30m từ đường nguyễn thị minh khai đến alexandre de rhodes), đường alexandre de rhodes (lộ giới 20m từ đường nam kỳ khởi nghĩa đến pasteur) sẽ phải là các nhà biệt thự đơn hoặc đa lập có chức năng dịch vụ, thương mại hay nhà ở.
khoảng lùi của các công trình này so với lộ giới tối thiểu là 3m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. hệ số sử dụng đất sẽ được tính toán theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 2,5. mật độ xây dựng, tối đa 50%. yêu cầu về kiến trúc ở đây là khuyến khích công trình có mái ngói với quy định về giới hạn góc mái công trình là 35 độ.
tầng cao của công trình sẽ phụ thuộc vào vị trí của công trình. cụ thể, các công trình giáp mặt đường, giới hạn từ chỉ giới xây dựng phía trước công trình đến giới hạn 13m so với lộ giới, chiều cao công trình là 3 tầng với đỉnh mái tối đa là 16,8m.
|
nghiêm cấm việc cơi nới dự thảo quy chế còn quy định: nghiêm cấm việc xây dựng, cơi nới lấn chiếm không gian và diện tích đất, xây dựng chồng lấn làm biến dạng hình thức kiến trúc ban đầu và ảnh hưởng đến kết cấu công trình. các biệt thự nằm trong danh mục bảo tồn của thành phố, khi xây dựng mới phải được sự chấp thuận cho phép tháo dỡ của ubnd tp.hcm. tổ chức, cá nhân chủ sở hữu các công trình ấy có trách nhiệm, bảo quản, bảo dưỡng định kỳ các công trình nằm trong danh sách bảo tồn. dự thảo quy chế quản lý kiến trúc đô thị đối với 4 ô phố trước hội trường thống nhất đã được xây dựng trên cơ sở lấy ý kiến của hội đồng kiến trúc-quy hoạch thành phố, ý kiến của các chuyên gia pháp, của bộ xây dựng và công ty nikken sekkei (nhật) – đang thực hiện quy hoạch khu vực trung tâm hiện hữu thành phố. các tư vấn nhật cho rằng nội dung của quy chế phù hợp với ý tưởng thiết kế đô thị của nikken sekkei. |
các công trình giới hạn từ ranh giới phía sau của công trình giáp mặt đường đến giới hạn 23m tính từ lộ giới, chiều cao là 5 tầng với đỉnh mái tối đa 23,6m. các công trình nằm sâu bên trong 2 loại công trình nêu trên được cao 8 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. số tầng cao nêu trên không kể tầng hầm và lửng.
công trình nằm trên đường nguyễn thị minh khai (lộ giới 35m từ nam kỳ khởi nghĩa đến pasteur) sẽ có dạng độc lập hoặc cao tầng với chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở và khoảng lùi so với lộ giới tối thiểu 5m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m.
hệ số sử dụng đất tùy theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 7,5. mật độ xây dựng tối đa 60%, góc giới hạn chiều cao công trình: 45 độ. tầng cao công trình ở đây tùy thuộc vào cao độ công trình tính theo góc giới hạn và diện tích khu đất.
công trình nằm trên đường pasteur (lộ giới 35m từ nguyễn thị minh khai đến alexandre de rhodes) sẽ là tổ hợp những công trình hỗn hợp với chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở với khoảng lùi so với lộ giới tối thiểu 3m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m.
mật độ xây dựng là 50% đối với biệt thự, các công trình dạng khác sẽ có quy định cụ thể. chiều cao xây dựng tối đa là 8 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. nếu chủ đầu tư gộp các thửa đất nhỏ thành khu đất có diện tích lớn thì các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cũng phải tuân theo các quy định trên.
ô phố thứ 2: ô phố được giới hạn bởi đường nam kỳ khởi nghĩa-hàn thuyên-pasteur-nguyễn du.
ô phố này có diện tích 14.849m². giống như ô phố trên, các công trình xây dựng ở đây cũng tùy thuộc vào vị trí của chúng. nếu nằm trên đường nam kỳ khởi nghĩa (lộ giới 30m từ hàn thuyên đến nguyễn du), đường hàn thuyên (lộ giới 20m từ đường nam kỳ khởi nghĩa đến pasteur), các công trình sẽ có dạng biệt thự đơn hoặc đa lập với chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở có khoảng lùi so với lộ giới tối thiểu 3m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m.
hệ số sử dụng đất tối đa không quá 2,5. mật độ xây dựng tối đa 50%. yêu cầu về kiến trúc, khuyến khích công trình có mái ngói với giới hạn góc mái công trình 35 độ. tầng cao xây dựng cũng sẽ phụ thuộc vào vị trí công trình.
nếu ở giáp mặt đường, giới hạn từ chỉ giới xây dựng phía trước công trình đến giới hạn 13m so với lộ giới thì được xây 3 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 16,8m. công trình ở phía sau công trình giáp mặt đường được xây 5 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 23,6m. công trình ở phía sau công trình này được xây 8 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m.
nằm trên trục đường pasteur (lộ giới 35m từ hàn thuyên đến nguyễn du) sẽ là tổ hợp nhiều loại công trình khác nhau có chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở. mật độ xây dựng tối đa 50% nếu là biệt thự với khoảng lùi so với lộ giới tối thiểu 3m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. chiều cao công trình tối đa 8 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m.
nằm trên trục đường nguyễn du (lộ giới 20 m từ nam kỳ khởi nghĩa đến pasteur) cũng sẽ là tổ hợp các công trình hỗn hợp với khoảng lùi so với lộ giới tối thiểu 3m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. mật độ xây dựng tối đa 50% đối với biệt thự. tầng cao xây dựng tối đa là 7 tầng, nếu lùi vào thêm 5m và nếu có diện tích lớn có thể tăng lên 8 tầng.
khu phố thương mại, dịch vụ, nhà ở
giới hạn bởi đường pasteur- nguyễn thị minh khai – phạm ngọc thạch – alexandre de rhode
ô phố này có diện tích 18.189m². kiến trúc các công trình ở đây phụ thuộc vào vị trí của chúng. theo đó, công trình nằm trên trục đường pasteur (đoạn từ alexandre de rhode đến nguyễn thị minh khai) có chức năng thương mại, dịch vụ, nhà ở với dạng công trình hỗn hợp (có thể có nhà biệt thự, nhà liên kế…).
chỉ giới xây dựng ở đây sẽ phải lùi so với lộ giới tối thiểu 3m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. mật độ xây dựng, tối đa 50% đối với biệt thự; các công trình khác xây dựng theo quy định. tầng cao xây dựng tối đa 8 tầng với cao độ chuẩn tại vị trí lộ giới 31,8m, chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. số tầng cao nêu trên không kể tầng hầm, lửng. trường hợp các lô đất gộp thửa thành khu đất có diện tích lớn hơn, các chỉ tiêu kiến trúc cũng phải tuân theo các quy định trên.
công trình nằm trên trục đường nguyễn thị minh khai (từ pasteur đến phạm ngọc thạch) cũng sẽ có chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở nhưng phải có dạng công trình độc lập, cao tầng.
chỉ giới xây dựng ở đây sẽ phải lùi so với lộ giới tối thiểu 5m, khoảng lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. hệ số sử dụng đất tùy theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 7,5. mật độ xây dựng tối đa 60%.
góc giới hạn công trình 45 độ. quy mô tầng cao tùy thuộc vào cao độ công trình tính theo góc giới hạn và diện tích khu đất. cao độ chuẩn tại vị trí lộ giới bằng chiều rộng lộ giới cộng thêm 5m. tầng cao tối đa 8 tầng. chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. số tầng cao nêu trên không kể tầng hầm, lửng.
công trình nằm trên đường phạm ngọc thạch (từ nguyễn thị minh khai đến alexandre de rhode) cũng có chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở và dạng nhà độc lập, cao tầng. mật độ xây dựng tối đa 60%. hệ số sử dụng đất tính toán theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 7,0. chỉ giới xây dựng lùi tối thiểu so với lộ giới 5m, lùi tối thiểu so với ranh đất còn lại 2m. góc giới hạn công trình 45 độ. quy mô tầng cao tùy thuộc vào cao độ công trình tính theo góc giới hạn và diện tích khu đất. cao độ chuẩn tại vị trí lộ giới bằng chiều rộng lộ giới cộng thêm 5m.
công trình nằm trên đường alexandre de rhode (từ pasteur đến phạm ngọc thạch) có chức năng dịch vụ, thương mại, nhà ở với dạng biệt thự đơn và đa lập. chỉ giới xây dựng lùi so với lộ giới tối thiểu 3m, lùi so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m.
hệ số sử dụng đất tùy theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 2,5. mật độ xây dựng 50% đối với dạng biệt thự. yêu cầu về kiến trúc: khuyến khích dạng công trình có mái ngói với giới hạn góc mái công trình 35 độ. tầng cao công trình sẽ phụ thuộc vào vị trí công trình. nếu ở vị trí giáp mặt đường, giới hạn chỉ giới xây dựng phía trước công trình đến giới hạn 13m so với lộ giới thì công trình sẽ có chiều cao 3 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 16,8m.
nếu ở vị trí sau của phần nêu trên đến giới hạn 23m tính từ lộ giới, công trình sẽ có chiều cao 5 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 23,6m. phần phía sau cùng, công trình sẽ có chiều cao 8 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. trường hợp các lô đất gộp thửa thành khu đất có diện tích lớn, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cũng phải tuân theo các quy định trên.
giới hạn bởi đường pasteur – hàn thuyên – công xã paris – nguyễn du
ô phố này có diện tích 14.245m². các chỉ tiêu kiến trúc tùy vào từng con đường. công trình nằm trên đường pasteur (từ nguyễn du đến hàn thuyên) có chức năng thương mại, dịch vụ, nhà ở với dạng công trình hỗn hợp. chỉ giới xây dựng so với lộ giới tối thiểu 3m, so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. mật độ xây dựng tối đa 50% đối với dạng biệt thự. quy mô xây dựng tối đa 8 tầng với cao độ chuẩn tại lộ giới 31,8m, chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. đối với các khu đất tiếp giáp hẻm, nhà liên kế áp dụng theo quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu của tp.hcm.
công trình nằm trên đường hàn thuyên (từ pasteur đến công xã paris) cũng sẽ có chức năng thương mại, dịch vụ, nhà ở với dạng công trình hỗn hợp. chỉ giới xây dựng so với lộ giới tối thiểu 3m, so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. hệ số sử dụng đất tùy theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 2,5. mật độ xây dựng tối đa 50% đối với dạng biệt thự. yêu cầu về kiến trúc: khuyến khích dạng công trình có mái ngói với giới hạn góc mái công trình 35 độ. chiều cao công trình tùy thuộc vào vị trí của công trình.
nếu ở phần giáp mặt đường trong chỉ giới xây dựng phía trước công trình đến giới hạn 13m so với lộ giới, công trình được cao 3 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 16,8m. nếu ở vị trí sau của phần nêu trên đến giới hạn 23m tính từ lộ giới thì công trình được cao 5 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 23,6m. nếu ở vị trí kế tiếp công trình được cao 8 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 33,8m. đối với các nhà liên kế phải tuân theo các quy định sau: được xây sát ranh lộ giới và ranh đất còn lại; mật độ xây dựng tối đa 90%; tầng cao tối đa 3 tầng với chiều cao đỉnh mái tối đa 16,8m; yêu cầu về kiến trúc: khuyến khích dạng công trình có mái ngói.
công trình nằm trên đường công xã paris (từ hàn thuyên đến nguyễn du) cũng có chức năng thương mại, dịch vụ, nhà ở với dạng biệt thự đơn và đa lập. chỉ giới xây dựng so với lộ giới tối thiểu 3m so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. hệ số sử dụng đất tùy theo từng lô đất nhưng tối đa không quá 2,5. mật độ xây dựng tối đa 50% đối với biệt thự với giới hạn góc mái công trình là 35 độ. tầng cao công trình cũng tùy thuộc vào vị trí công trình. nếu nằm giáp đường, chiều cao công trình là 3 tầng. nếu nằm ở sau phần giáp đường, chiều cao công trình là 5 tầng và nếu nằm ở phần còn lại thì chiều cao công trình là 8 tầng (các quy định về từng vị trí tương tự các trục được đã nêu).
công trình nằm trên đường nguyễn du (từ công xã paris đến pasteur) cũng có chức năng thương mại, dịch vụ, nhà ở nhưng với dạng nhà hỗn hợp. chỉ giới xây dựng so với lộ giới tối thiểu 3m, so với các ranh đất còn lại tối thiểu 2m. mật độ xây dựng tối đa 50% đối với biệt thự. tầng cao tối đa 7 tầng, nếu lùi vào thêm 5m, có thể lên 8 tầng.
|
một số quy định bổ sung về kiến trúc: – việc thiết kế mới hoặc cải tạo công trình phải đảm bảo sự thống nhất, hài hòa về hình thức, cao độ nền, chiều cao chuẩn mặt tiền nhà trên từng tuyến đường theo quy định. – nếu bố trí mái che cầu thang trên sân thượng, chiều cao của mái che cầu thang tối đa 3m (tính từ sàn sân thượng). – tầng lửng chỉ được bố trí tại tầng trệt công trình. diện tích xây dựng tầng lửng không quá 70% diện tích xây dựng tầng trệt. – công trình có tầng hầm: phần nổi tầng hầm không quá 1,2m so với cao độ của vỉa hè hiện hữu. vị trí đường xuống hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m. không làm tầng hầm ở hẻm nhỏ hơn 6m. – trên cùng 1 khu đất, giữa các khối công trình có cao độ chênh lệch từ 3 tầng trở lên hoặc tối thiểu 10,2m, cần có khoảng cách tối thiểu 2m. – tường rào công trình phải kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất. chiều cao tối đa tường rào là 2,6m tính từ vỉa hè. – không sử dụng vật liệu phản quang quá 70% trên toàn bộ diện tích mặt tiền nhà. |
