Chọn phân khúc nhà ở phù hợp

Trong khi mảng nhà ở cao cấp gần như không thể giao dịch trong năm 2008, thì nhà có giá trung bình đang là định hướng của nhiều chủ đầu tư dự án trong năm nay. Bên cạnh đó, sản phẩm nhà giá rẻ cũng đang chờ đợi sẽ thu hút nhà đầu tư.

Nhiều chuyên gia cho rằng các chủ đầu tư dự án thời gian qua bị sức cuốn của lợi nhuận nên đã tập trung quá nhiều vào dòng sản phẩm cao cấp và đã phải nếm trải rủi ro khi phân khúc này bị đóng băng nặng nề nhất trong năm 2008. Tuy nhiên, hiện vẫn còn những chủ đầu tư nuôi dưỡng một niềm tin vào trung hạn.

Chằng hạn như dự án Sunrise City với 1.800 căn hộ do Công ty Novahomes đầu tư trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP HCM vừa được khởi công tháng trước. Tuy chủ đầu tư còn cẩn thận thăm dò thời điểm tung hàng nhưng giá bán đã được dự kiến 2.500 đến 3.000 USD một m2 căn hộ. Lý giải về mức giá này, ông Nguyễn Xuân Châu, Tổng giám đốc Novahomes, cho rằng cơ hội để sở hữu những vị trí đắc địa tại TP HCM không còn nhiều trong khi số người giàu tại TP HCM đang tăng mạnh. Số căn hộ cao cấp được công bố ở Nam Sài Gòn cho đến nay còn chưa đạt đến chục nghìn, tức là chưa được một phần nghìn cư dân hiện tại trong thành phố. Đó là chưa kể nhiều dự án là để đón đầu nhu cầu sau ba, bốn năm nữa. Ông Châu nói: “Chúng tôi chưa quá lo việc cung sẽ vượt cầu”.

Trong khi đó, chủ dự án Kenton Residences nằm giáp giao lộ Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Linh với hơn 1.600 căn hộ cao cấp cũng cho rằng ngoài những dự án đã công bố, trong vòng vài năm tới, thị trường nhà ở TP HCM có thêm vài ngàn căn hộ cao cấp nữa cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu của bộ phận dân cư có điều kiện tiếp cận mức sống cao.

Mới trước Tết Nguyên đán, Phú Mỹ Hưng cũng đã đón tiếp gần 500 khách đến dự bốc thăm thứ tự ưu tiên chọn mua 130 căn hộ Riverside Residences trên đại lộ Nguyễn Lương Bằng với mức giá thấp nhất là 35 triệu đồng một m2. Trước đó, trung tuần tháng 12/2008, chỉ trong vòng hai ngày, chủ đầu tư dự án Dragon City, đối diện với Kenton Residences đã bán hết 20 căn biệt thự phố Ngân Long (bán đợt một) với giá từ 8 đến 12 tỷ đồng một căn.

Còn quá sớm để nói rằng giao dịch nhà ở cao cấp sẽ lạc quan trở lại nhưng một chủ dự án cho rằng những thông tin về chính sách kích cầu của Chính phủ cùng với việc lãi suất tiền gửi trở nên kém hấp dẫn đã có tác động tích cực đến tâm lý người mua và thị trường nhà đất đang có điều kiện để phục hồi. Trên thực tế, việc giao dịch có chút cải thiện đã phần nào giúp các chủ đầu tư dự án củng cố lòng tin rằng thời gian phục hồi sức mua sẽ ngắn hơn thời gian cho ra lò sản phẩm.

Trong khi đó, phân khúc nhà trung bình được kỳ vọng sẽ vực dậy thị trường. Trong lúc việc mua bán căn hộ cao cấp đi từ “cực thịnh” sang “cực suy” trong năm 2008 thì một số dự án nhà có giá bán trung bình vẫn thành công được xem là “những điểm sáng trong bầu trời địa ốc ảm đạm”. Đơn cử sản phẩm căn hộ E.Home do Công ty Nam Long đầu tư ở phường Phước Long B, quận 9 với giá bán trung bình 600 triệu đồng mỗi căn đã được bán gần hết qua hai đợt chào hàng hồi tháng 6 và tháng 12 vừa qua. Căn hộ Phú Lợi ở quận 8 của Sacomreal hợp tác với Hai Thành có giá bán từ 12 đến 14 triệu đồng một m2 cũng được tiêu thụ tốt.

Một số dự án có mức giá nhỉnh hơn, khoảng 16-18 triệu đồng một m2 như căn hộ An Viên ở quận 7 hay Bình Phú ở quận 6 vẫn có khách hàng. Phần lớn khách mua nhà loại này là giới nhân viên công ty, có thu nhập ổn định hơn 10 triệu đồng một người mỗi tháng hoặc giới trung niên có tích lũy mua nhà cho con cái ra riêng. Hầu hết đều nhận được sự hỗ trợ tín dụng.

Thực tế này cho thấy việc phát triển nhà ở giá trung bình tuy không mang lại lợi nhuận cao như nhà ở cao cấp nhưng cũng đỡ rủi ro hơn, ngay cả trong những giai đoạn khó khăn. Đang có những dự báo lãi suất sẽ tiếp tục giảm thêm và tín dụng tiêu dùng đang có dấu hiệu được nới lỏng hơn. Một chủ đầu tư tính toán trong điều kiện lãi suất cho vay giảm còn khoảng 9% một năm với thời hạn cho vay 20 năm thì các cặp vợ chồng có thu nhập 15-17 triệu đồng mỗi tháng sẽ có nhiều khả năng tiếp cận được với căn nhà trị giá khoảng 1 tỷ đồng một căn.

Nhiều chủ đầu tư cũng tin rằng số lao động thành thị có thu nhập bình quân đầu người 8 triệu đồng một tháng sẽ tăng mạnh sau hai năm nữa, theo đó sức mua nhà giá trung bình sẽ tăng theo. Hiện nay khuynh hướng phát triển nhà ở giá từ 12 đến 17 triệu đồng một m2 đang hình thành. Công ty Thanh Bình có kế hoạch đầu tư dự án 1.500 căn hộ ở quận 9 có giá bán dưới 1 tỷ đồng mỗi căn; Công ty Nhà Việt Nam với gần 1.000 căn hộ ở phường Trường Thạnh, quận 9; Hoàng Anh Gia Lai Land cũng cho biết sẽ triển khai các dự án căn hộ giá khoảng 15 triệu đồng một m2 ở quận 8 và huyện Nhà Bè… Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết một số nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Malaysia cũng đang tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án nhà giá trung bình tại TP HCM.

Hiện nay, tùy theo khả năng thu xếp vốn mà các chủ đầu tư tập trung vào một hoặc vài dự án, tuy nhiên, vẫn còn hàng chục dự án có sẵn ở Nhà Bè, Bình Chánh, quận 2, quận 9, quận 12… bị tạm hoãn triển khai, chờ đến lúc sức mua hồi phục sẽ trở mình. Một số chuyên gia đã đưa ra kịch bản khả quan trong trường hợp lãi suất giảm thêm và những giải pháp kích cầu hiện nay phát huy tác dụng, cải thiện được không khí thị trường và tâm lý người mua thì tình hình mua bán nhà giá trung bình sẽ tăng vào cuối năm nay và dòng sản phẩm này sẽ xuất hiện nhiều từ năm 2011. Có điều, các chủ dự án buộc phải tìm kiếm những kênh liên kết với các tổ chức tín dụng để hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà. Đây cũng là một phần việc chính của họ ngoài công việc đầu tư phát triển sản phẩm vì những ưu thế về nguồn và chính sách tín dụng đang trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng.

Còn chỗ ở cho người thu nhập thấp là vấn đề được bàn nhiều năm qua nhưng cho đến nay vẫn chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả, nhất là ở các đô thị lớn. Dường như chưa ai định dạng nhà như thế nào là nhà giá rẻ mà lâu nay chỉ áng chừng là nhà có giá khoảng 400-500 triệu đồng một căn. Tuy nhiên cho đến nay, mức giá này được nhiều nhà đầu tư cho là rất khó thực hiện nếu Nhà nước không tăng cường chính sách ưu đãi.

Một nhà đầu tư dự án tại TP HCM cho biết ông đã tính toán và thấy khó lòng đầu tư xây căn hộ chung cư bán với giá 7-8 triệu đồng một m2, cho dù là chọn đất ở Củ Chi. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng không cho phép xây căn hộ thương mại diện tích dưới 45 m2 nên khó có thể có căn hộ giá 400 triệu đồng, chưa kể xây căn hộ ở ngoại thành xa xôi, chưa kết nối được hạ tầng xã hội sẽ tiềm ẩn rủi ro kinh doanh rất lớn. Và ngay cả với mức giá này thì phần lớn người thu nhập thấp cũng khó lòng sở hữu được một căn hộ trong tình hình phải trả lãi vay vốn mua nhà.

Luật Nhà ở có đề cập đến nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua, trong đó, Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê và thuê mua. Tuy nhiên, đối tượng nhắm đến chỉ bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân và công nhân trong các khu chế xuất khu công nghiệp. Như vậy, có rất đông lao động thu nhập thấp thuộc các thành phần khác (như công nhân ngoài khu công nghiệp chẳng hạn) sẽ không được thụ hưởng gì từ việc phát triển nhà ở xã hội theo luật này.

Để dễ vận động doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và sát với nhu cầu thực tế Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã kiến nghị cần thống nhất khái niệm “nhà ở xã hội thuê mua” với “nhà ở (thương mại) giá rẻ, bán trả góp”. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội này cho rằng Nhà nước chỉ tập trung phát triển quỹ nhà cho thuê, còn nhà giá rẻ bán trả góp có thể thực hiện xã hội hóa đầu tư với một cơ chế ưu đãi phù hợp. Chính sách ưu đãi dành cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà, bao gồm việc tạo quỹ đất miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại thuế, hỗ trợ lãi vay… Riêng đối với người mua nhà trả góp, có chính sách cho vay khoản tiền phải nộp lần đầu, lãi suất càng thấp càng tốt, thời hạn trả góp tiền mua nhà có thể lên đến 30 năm.

(Theo TBKTSG)