Trong khi thị trường nhà đất được các chuyên gia dự báo đang ấm dần lên thì thị trường cao ốc văn phòng lại lâm vào cảnh “chợ chiều” ế ẩm do nhiều nguyên nhân.

Theo số liệu mà Công ty Tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) mới cung cấp thì, sau nhiều năm liền, tỷ lệ văn phòng hạng B và C chưa có khách thuê tại Hà Nội đã vượt 10%.

Ngay cả những tòa nhà hạng B (được đầu tư khá tốt, giá thuê trung bình từ 35 – 50 USD/m2/tháng), ở quận Hoàn Kiếm cũng còn hàng chục ngàn m² chưa có khách thuê; mặc dù giá thuê đã giảm 15% -20% so với cùng kỳ năm 2007.

Ngoài ra, nhiều tòa nhà 2-3 tầng với diện tích mặt bằng khoảng 200m2, mặt tiền từ 8 – 10m, có chỗ để xe, thuận tiện cho giao dịch văn phòng tại các phố như Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng… vẫn chưa có khách thuê. Khảo sát của CBRE cho thấy, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả tiền thuê văn phòng ở mức 20 USD/m².

Trong khi đó, nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội năm nay được coi là khá dồi dào, với khoảng trên 400.000m², trong đó có 100.000m² hạng A; gần 350.000m² hạng B.

Tại TP HCM, hiện có hơn 900.000 m2 sàn văn phòng các loại, tăng 21% so với cuối năm 2007. Tuy nhiên, tại các toà nhà cao ốc đang hạt động, diện tích sàn bỏ trống khá lớn, khoảng 10-30% loại A, 40-70% loại B và C.

Tại nhiều công trình mới hoàn thiện, số khách hàng giữ chỗ trước rút lui khá nhiều, thậm chí có nơi chưa thể hoạt động vì không có khách. Giá chào thuê văn phòng hạng B hiện có biên độ tương đối rộng, tuỳ theo vị trí và chất lượng dịch vụ, từ 25-35 USD/m2, còn các cao ốc hạng C mức giá chỉ còn 14-22 USD/m2.

Theo các chuyên gia tư vấn, về phía cung, đến hết năm 2009, TP.HCM sẽ có hơn 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê các loại, tăng khoảng 66% so với hiện nay, kéo theo giá cho thuê văn phòng có thể sẽ quay về mức 30 USD/m2 (hạng A), 20 USD/m2 (hạng B) và hạng C là 10 USD.

Cầu lại giảm

Theo giải thích của các chuyên gia môi giới, nguyên nhân hiện tượng này là do nhiều công ty lớn chuyển về khu văn phòng mới xây dựng của riêng mình, ngoài ra lý do khác chiếm đa số đó là do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều công ty phải thu hẹp diện tích.

Hiện nay, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả giá thuê văn phòng ở quanh mức 20 USD một m2, trong khi, so với thời điểm “sốt”, giá văn phòng đã giảm khoảng 15-20% và dù bỏ trống nhiều nhưng mức giá văn phòng hạng B vẫn quanh quẩn 40 USD một m2.

Không đủ tài chính, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giải pháp “di dời” ra các vùng xa trung tâm hoặc thuê các văn phòng cấp thấp kèm theo chi phí dịch vụ không quá đắt khiến các công ty vừa và nhỏ có thể “chấp nhận được”.

Tại Hà Nội hiện nay, chỉ có văn phòng hạng A (giá trung bình từ 55 đến 70 USD một m2), dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân cơ bản là so với hạng B, C (giá dưới 35 USD một m2), văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều.

Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A như Hanoi Towers, Melia, Metropole… đều thuộc hàng “đại gia”.

Các khách hàng Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các “đại gia” có nguồn vốn lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng “chịu chơi”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ khi thị trường bất động sản hồi phục dần, tình trạng lãng phí này mới được cải thiện.

Giá cho thuê có chiều hướng đi xuống

Để cạnh tranh, các chủ cho thuê mặt bằng văn phòng không ngại đưa ra mức giá chào giảm đến 30% so với trước đây. Từ sự cạnh tranh giá đã làm hàng hóa trên thị trường bị phân cấp rõ rệt.

Sự chênh lệch về giá cho thuê giữa các hạng mặt bằng ngày càng tạo ra khoảng cách xa. Ngoài giá, các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải bổ sung, trang bị thêm nhiều tiện ích mới, hấp dẫn hơn.

Điều quan tâm lớn nhất của các chủ tòa nhà văn phòng là làm thế nào để thu hút khách thuê mặt bằng.

Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc phục thì nay lại rút đi tiếp 10% nữa.

Nói chung, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê hiện tại hết sức khốn đốn, có tòa cao ốc trống đến 40%! Hiện trong tòa nhà Etown, sẽ không khó khi tìm thuê mặt bằng làm công nghệ thông tin với giá ưu đãi 17 USD/m².

Tuy nhiên, giới môi giới địa ốc cho rằng, cơn khủng hoảng dư thừa cao ốc văn phòng sẽ ập đến dữ dội ngay trong năm nay hoặc một, hai năm tới!

Theo Tập đoàn Savills, thống kê đến hết năm 2008, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A là 96%. Tuy nhiên con số này sẽ xuống thấp rất nhiều khi cao ốc Asiana Plaza mở cửa vào mùa hè năm nay vì cung cấp thêm 40% diện tích văn phòng!

Đối với văn phòng hạng B, dù cuối năm 2008 đã lấp đầy 95%, nhưng sẽ giảm mạnh khi giữa năm nay có thêm 90.000m² của các cao ốc Sailing, Centec, Center Point, Beautiful Saigon II, Crescent…

Trên tổng thể, diện tích cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh vào những năm tới: cuối năm 2008, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 600.000 m² nhưng đến năm 2012 sẽ tăng lên 1,6 triệu m².

Nguồn cung cho thị trường trong 3 năm tới ở mức 122%/năm

Theo nghiên cứu của công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), mức tăng trưởng của nguồn cung cho thị trường văn phòng trong 3 năm tới sẽ ở mức 122%/năm. Nguồn cung cho thị trường tăng mạnh sẽ tiết kiệm cho các doanh nghiệp một khoản chi phí không nhỏ nhờ thuê được mặt bằng làm việc với giá rẻ.

Từ quý cuối quý 3 và quý 4/2008, giá chào cho thuê văn phòng ở các hạng bắt đầu sụt giảm rõ rệt, nhưng giá chào thuê văn phòng hạng A vẫn đang đứng trên 60 USD/m2; mặt bằng văn phòng hạng B có chiều hướng sụt giảm mạnh nhất từ trên 40 USD/m2 xuống còn dưới mức trên 25 USD/m2.

Với mức giá này các văn phòng hạng C phải chịu sức cạnh tranh khá gay gắt. Hiện tại, giá cho thuê mặt bằng làm văn phòng ở các nơi đều giảm, Hà Nội là nơi duy nhất vẫn duy trì được mức giá cả ổn định.

Thị trường bất động sản nói chung và văn phòng cho thuê nói riêng đang chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những bất ổn của nền kinh tế. Vì vậy, đa số các doanh nghiệp hiện nay đều thực hiện việc cắt giảm và thắt chặt chi tiêu đến mức tối thiểu.

Và có không ít tập đoàn kinh tế lớn đã từ bỏ hẳn việc xếp hàng thuê văn phòng bằng cách dùng nguồn quỹ riêng để xây dựng trụ sở ở vị trí xa trung tâm, tiết kiệm được chi phí thuê mặt bằng đắt đỏ..