|
Các vụ việc tranh chấp sở hữu chung về nơi để xe (tầng 1, tầng hầm) tại các nhà chung cư thương mại ở hai đô thị lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã diễn ra từ lâu. Không ít đơn thư khiếu kiện đã được gửi đến cơ quan chức năng nhưng sự việc hầu như không có chuyển biến. Để giải quyết vấn đề này không khó. Cái khó nhất là có được quan tâm giải quyết đến nơi đến chốn hay không.
Minh bạch dự án đầu tư
Tại mục b, khoản 3 điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cưbao gồm: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng chung trong nhà chung cưgồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sân, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc… Trong cơ cấu giá thành căn hộ nhà chung cư đã bao gồm chi phí xây dựng phần sở hữu chung. Do vậy khi chủ đầu tư đã bán sản phẩm (căn hộ) cho người mua thì quyền sở hữu căn hộ đó đã được chuyển chủ từ người bán sang người mua; đồng thờiphần sở hữu chung cũng được chuyển chủ là cộng đồng dân cưmua căn hộ.
Một số chủ đầu tư cho rằng, dự án của họ triển khai trước 2005 nên không nằm trong diện điều chỉnh của điều khoản trên; có nghĩa là nơi để xe là thuộc sở hữu riêng của họ. Trong trường hợp này thì phải tổ chức kiểm toán để xác định rõ nguồn vốn đầu tư xây dựng nơi để xe.
Những nơi người dân thắc mắc chủ đầu tưlấy nơi để xe để sử dụng vào mục đích khác, thậm chí đã bán thìchủ đầu tư phải công khai minh bạch dự án đầu tưđã được cấp có thẩm quyền duyệt cho dân biết. Nếu dân thắc mắc đúng thì chủ đầu tư phải nghiêm chỉnh thực hiện đúng như dự án đã được duyệt. Trường hợp chủ đầu tư không tự giác thực hiện thì ban quản trị nhà chung cư đề nghị chính quyền can thiệp.
Đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá đã hạch toán nơi để xe là tài sản cố định để đưa vào cổ phần hoá thì theo chúng tôi, Nhà nước nên hoàn trả lại số tiền đã bán nơi để xe cho doanh nghiệp để thực hiện đúng quy định của pháp luật ( nơi để xe thuộc phần sở hữu chung).
Cần dứt điểm sớm
Quá trình đô thị hoá ở nước ta đang diễn ra nhanh chóng và loại hình nhà chung cư phát triển mạnh. Theo quy định của Luật Nhà ở thìnhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà phải đảm bảo tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư, đô thị loại 1, loại 2là 40%, đô thị loại 3 là 20%. Nhưvậy số dân ở nhà chung cưvới thành phần khá đa dạng ngày càng chiếm tỷ lệ cao trong cộng đồng dân cư sống ở đô thị. Người xưa có câu:”An cư mới lạc nghiệp”.
Vớimôi trường sống tại không ít nhà chung cư như hiện nay đã và sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của người dân; nếu để kéo dài khó tránh khỏinhững hậu quả khôn lường. Vì lẽ đó có 4 kiến nghị:
Thứ nhất, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp cùng UBND Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minhthành lập đoàn thanh tra liên ngành thanh tra những nơi có tranh chấp về sở hữu chung, về phí dịch vụ để giải quyết dứt điểm trong thời gian sớm nhất. Vấn đề này nếu chỉ giao cho Sở Xây dựng đảm trách e rằng sẽ gặp khó khăn, dẫn đến thời gianbị kéo dài.
Thứ hai, UBNDcác địa phương (tỉnh, thành phố) khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2006, nhưng cho đến nay văn bản trên chưa được ban hành làm cho công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư gặp nhiều khó khăn.
Thứ ba, UBND các địa phương cần quan tâm tiến hành thành lập các tổ dân phố và các đoàn thể ngay sau khi dân đã về ở được 1/3 trong tổng số căn hộ nhà chung cư; tránh tình trạng cho rằng, dựán chưa bàn giao nên địa phương chưa quản lý. Thực tế cho thấy khu dân cư nào có hệ thống chính trị vững mạnh thì ở đó pháp luậtđược thực hiện nghiêm minh và cuộc sống bình yên.
Thứ tư, về phía chủ đầu tư, đề nghị cần xửlý một cách hài hoà giữalợi íchđơn vị và lợi ích của cộng đồng. Nơi để xe là phần sở hữu chung mà luật pháp đã quy định có hệ số sinh lời không đáng kể so với lợi nhuận được tạo ra từ việc cho thuê văn phòng, tầng 1, kinh doanh siêu thị và cơ sở hạ tầng xã hội khác theo chính sách ưu đãi đầu tư của Nhà nước. Một số chủ đầu tư ngoài việc cung cấp tốt dịch vụ nhà chung cưlại còntrích một phần lợi nhuận từ việc kinh doanh các hạng mục nêu trên để hỗ trợ giảm bớt tiền đóng phí dịch vụ cho người dân. Ở đâu có mối quan hệ hài hòa giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư thì ở đó có cuộc sống thân thiện, khu dân cư văn hoá, các vấn đề khó khăn đều được tháo gỡ.
TS Nguyễn Đình Hy (Hà Nội)
