Phát triển nhà ở xã hội – những góc nhìn

Nhà ở xã hội (hay nhà ở cho người thu nhập thấp) là một trong những vấn đề an sinh xã hội lớn được Chính phủ đặc biệt quan tâm.

Nhà giá thấp do Vinconex xây dựng. Ảnh: Song Hà

Vậy, làm thế nào để có nhiều nguồn cung nhà giá rẻ, chất lượng cao, dành cho đúng đối tượng là những người thu nhập thấp, đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư… là những vấn đề mà các nhà quản lý, nhà đầu tư quan tâm hiện nay.  

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: “Nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là rất lớn”

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là các hộ có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các KCN, sinh viên các trường đại học, cao đẳng là rất lớn, rất cấp bách. Trước mắt, đến năm 2015, Bộ Xây dựng đề nghị tập trung thực hiện một số giải pháp chủ yếu để phát triển nhà ở cho một số đối tượng nêu trên.

Cụ thể: về phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên tại các trường đại học, cao đẳng, trung học dạy nghề: Đối với các dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách thì giao cho UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện; UBND cấp tỉnh giao cơ quan có chức năng làm chủ đầu tư các dự án này, chủ đầu tư được phép thành lập Ban quản lý dự án theo quy định của pháp luật để thực hiện nhiệm vụ quản lý đầu tư xây dựng và quản lý, vận hành dự án sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng. Trường hợp các cơ sở đào tạo công lập mà trong khuôn viên có quỹ đất để bố trí xây dựng nhà ở cho sinh viên, học sinh thì các cơ sở đào tạo đó được giao làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng hiện hành. Giá cho thuê nhà ở học sinh, sinh viên được xác định theo nguyên tắc chỉ tính đủ các chi phí quản lý, vận hành và bảo trì.

Về phát triển nhà ở cho công nhân KCN: Với các KCN đang trong giai đoạn chuẩn bị hình thành, khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng, chủ đầu tư dự án kinh doanh hạ tầng KCN phải tổ chức xác định nhu cầu về nhà ở và đất để xây dựng nhà ở cho công nhân KCN, đồng thời phải tổ chức lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân lao động gắn với KCN đó. Chủ đầu tư hạ tầng các KCN, Ban Quản lý KCN của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở công nhân (Chủ đầu tư cấp I) phục vụ cho KCN đó.

Về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp: khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp (chung cư có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m² ) do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán trả tiền một lần hoặc bán trả góp cho các đối tượng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Giá mua nhà ở được tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trong phạm vi dự án, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng (nếu có) và 10% lợi nhuận định mức.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, ngoài ban hành, sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách có liên quan còn đòi hỏi sự tham gia và phối hợp tích cực, đồng bộ giữa các cơ quan Nhà nước, các hội nghề nghiệp, các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng và đặc biệt là các doanh nghiệp, các nhà đầu tư phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS.

Ông Mai Đức Chính, Phó chủ tịch thường trực Tổng LĐLĐ Việt Nam: “Cần xác định thành chỉ tiêu kinh tế xã hội hàng năm”

Nhà nước cần có chính sách ưu đãi, hỗ trợ về thuế cho doanh nghiệp và người dân tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân như: miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với các cá nhân, tổ chức làm nhà ở cho người lao động thuê nhằm giảm bớt chi phí vào tiền thuê nhà ở của người lao động, áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn hoàn thành thuế giá trị gia tăng, doanh nghiệp được quyền trích khấu hao các chi phí xây dựng, chi phí thuê đất, chi phí mua sắm trang thiết bị, chi phí sửa chữa, chi phí phục vụ quản lý nhà ở trong suốt thời gian cho công nhân thuê.

Nhà nước cần phải có chính sách ưu đãi tín dụng để khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở với thời hạn vay từ 15-20 năm và lãi suất ưu đãi 3-4%/năm. Đồng thời có chính sách vay ưu đãi cho các hộ dân thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy hoạch và đảm bảo tiêu chuẩn về điều kiện tối thiểu của nhà ở cho người lao động thuê. Nhà nước hỗ trợ các dự án nhà ở cho người lao động trong KCN theo hình thức đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, điện, cấp nước… từ nguồn ngân sách Nhà nước.Cần cải tiến, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong suốt quá trình chuẩn bị, thực hiện đầu tư và quản lý công trình nhà ở theo hướng một cửa.

Việc tổ chức, thực hiện chính sách nhà ở nói chung, nhà ở cho người lao động trong các KCN nói riêng là một khâu quan trọng và có ý nghĩa quyết định. Chính phủ cần có quy định rõ về cơ chế phối hợp và trách nhiệm cụ thể của từng bộ, ngành và chính quyền địa phương, đặc biệt là cấp tình, thành phố trong việc quản lý Nhà nước về phát triển nhà ở cho người lao động. Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, thành lập Tổng cục phát triển nhà ở để giúp Chính phủ và quản lý nhà ở xã hội, ở các địa phương thành lập đơn vị công ích để giúp địa phương quản lý nhà ở cho công nhân thuê.

Ông Nguyễn Văn Tuân, Chủ tịch HĐQT Vinaconex: “Nhà ở cho người thu nhập thấp không thể là nhà chất lượng thấp”

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng trong xã hội, bên cạnh việc phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Nhà nước cần ban hành cơ chế, chính sách và các chương trình cụ thể để phát triển quỹ nhà ở xã hội, thực chất là nhà ở dành cho các đối tượng thu nhập thấp (những người không đủ khả năng kinh tế để mua nhà với giá thị trường

Về chất lượng, nhà cho người thu nhập thấp không thể là nhà chất lượng thấp, thậm chí phải có chất lượng cao, diện tích các căn hộ phải đa dạng, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cả gia đình độc thân và gia đình nhiều thế hệ. Vấn đề là số phòng ngủ, nhà bếp, phòng khách… phải được nghiên cứu thiết kế phù hợp. Phần thô của tòa nhà phải đảm bảo tiêu chuẩn, tính bền vững. Còn phần vật liệu và thiết bị hoàn thiện có thể thay vì sử dụng vật liệu nhập khẩu bằng sử dụng vật liệu, thiết bị trong nước sản xuất. Loại vật liệu và thiết bị này có công năng sử dụng tốt mà hiện lại đang khó tiêu thụ. Vì vậy, sử dụng vào việc hoàn thiện nhà ở xã hội không những đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt của người dân mà còn góp phần kích cầu nội địa và giảm chi tiêu ngoại tệ. Nhà cho người thu nhập thấp không nên khống chế chiều cao 5-6 tầng và cũng không nên chỉ dùng cầu thang bộ. Như thế sẽ gây lãng phí đất, gây khó khăn trong sinh hoạt của người dân. Có điều thang máy cần thiết kế điểm dừng thế nào để tiết kiệm nhất…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: “Trách nhiệm trước hết thuộc về Nhà nước”

Nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật Nhà ở ngày 29.11.2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06.9.2006, nhưng cho đến nay hầu như triển khai chưa được bao nhiêu trên thực tế, trong lúc nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn và bức xúc. Để phát triển quỹ nhà này, theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Thứ nhất, Cần xác định trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội trước hết thuộc về Nhà nước. Cần có một cơ quan của Chính phủ chủ quản chương trình nhà ở xã hội trong cả nước. Cơ quan đó có thể là Cục hoặc Tổng Cục phát triển nhà thuộc Bộ Xây dựng hoặc Chính phủ để đủ sức điều phối chương trình nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu rất lớn và bức xúc của đông đảo người có thu nhập thấp hiện nay. Đi đôi với việc xã hội hóa khuyến khích và tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội;  Nhà nước chỉ tập trung phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê, để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập rất thấp, trước hết là công chức viên chức Nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân các khu công nghiệp và sinh viên  không có khả năng tự giải quyết chỗ ở. Khi nào đối tượng này có khả năng tự tạo lập chỗ ở mới thì sẽ trả lại nhà ở xã hội đang thuê cho Nhà nước để Nhà nước giải quyết cho người có nhu cầu khác.

Thứ hai, cần điều chỉnh tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Ở TP.HCM , Hà Nội phải xây dựng nhà ở xã hội 5 hoặc 6 tầng trong lúc giá đất rất cao gây lãng phí lớn; việc hạn chế diện tích căn hộ chỉ từ 30 – 60m2 cũng không phù hợp mà nên giao quyền cho cấp tỉnh, thành phố quyết định phù hợp với tình hình địa phương. Loại căn hộ thương mại có diện tích khoảng 30m2 có nhu cầu rất lớn, đặc biệt thích hợp với sinh viên mới ra trường, người mới lập nghiệp, mới kết hôn, công nhân, các hộ độc thân, người về hưu, người có thu nhập thấp. Loại căn hộ này với giá bán từ 250 triệu đến dưới 1 tỷ đồng nằm trong khả năng mua của nhiều người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Thứ 3, về quy hoạch, tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 20, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06.9.2006 cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định các chủ dự án nhà ở “có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án. Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp Ngân sách Nhà nước theo quy định”.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland Invest: “Xây dựng chính sách phát triển nhà ở phù hợp”

Để đạt mục tiêu, Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi nhất để phân khúc nhà ở dành cho đa số người dân là hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Các biện pháp định hướng thị trường, theo chúng tôi, đó là: quy hoạch xây dựng, Nhà nước có thể khoanh vùng quy hoạch có vị trí phù hợp những khu dân cư với các chỉ tiêu bắt buộc về quy hoạch với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất thật cao, giới hạn diện tích căn hộ, rồi cho đấu thầu thực hiện. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ phải tự điều chỉnh, tính toán để xây dựng loại căn hộ phù hợp với các đối tượng có thu nhập không cao; Đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện cho những vùng quy hoạch này, kết nối hạ tầng thật tốt với các khu đô thị hiện hữu; Thực hiện các ưu đãi về thuế đất đai, thuế xây dựng cho các vùng quy hoạch này; Khấu trừ thuế thu nhập cho các đối tượng mua nhà lần đầu tại các khu vực này… Cách làm như thế là phù hợp với quy luật thị trường và Nhà nước sẽ thu được kết quả tối ưu cho mục tiêu đặt ra. Tương tự như vậy, Nhà nước có thể khuyến khích hoặc không khuyến khích một phân khúc nhà ở nào đó theo mục tiêu đặt ra mà không phải can thiệp bằng biện pháp hành chính vào thị trường và hoạt động của doanh nghiệp.

Tóm lại, chính sách nhà ở là một trong những chính sách quan trọng nhất của mỗi quốc gia văn minh, dân chủ, hướng đến nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và ổn định xã hội. Việt Nam luôn đặt mục tiêu định hướng xã hội làm kim chỉ nam cho sự phát triển thì chính sách nhà ở phải được coi là quốc sách, phải có cơ chế tập trung để định hướng, chỉ đạo. Việc ban hành chính sách, thực hiện chính sách nhà ở và quản lý nhà ở, đất đai phân tán, chồng chéo như hiện nay sẽ không thể giúp chúng ta thực hiện, giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người dân và do đó những bức xúc sẽ không thể giải quyết, thậm chí còn tiếp tục kéo dài.