Đất nền chuẩn bị đợt hạ giá mới

Nhiều chủ đầu tư yêu cầu khách hàng mua nền đất phải xây dựng nhà trong năm 2009. Ảnh: T.Thạnh

Đó là dự báo của nhiều chuyên gia địa ốc TPHCM xung quanh những diễn tiến mới nhất của thị trường nhà, đất. Lý giải cho đợt giảm giá này, nhiều người cùng đưa ra nguyên nhân là do một số chủ đầu tư áp dụng chính sách mới, trong đó buộc các khách hàng chuyển nhượng mới phải xây nhà ở thay vì để trống như trước.

Tối hậu thư

Từng là một “điểm nóng” được nhiều khách hàng để mắt tới, hiện dự án Him Lam – Kênh Tẽ nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7-TPHCM đã mất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư mới. Còn các khách đã lỡ “ôm” nền biệt thự đang hết sức hồi hộp vì không biết liệu có kịp xả hàng trước thời điểm bắt đầu áp dụng chính sách mà chủ đầu tư vừa đưa ra nhằm đẩy nhanh tiến độ phát triển cho khu đô thị mới này.

Cụ thể hơn, từ tháng 4-2009, chủ đầu tư khuyến khích các khách hàng đã mua nền đất nên tiến hành xây dựng theo quy hoạch đã được duyệt. Kể từ tháng 9-2009 trở đi, chủ đầu tư bắt buộc các khách hàng phải tiến hành xây dựng, trường hợp có khó khăn về tài chính sẽ được giới thiệu vay hỗ trợ phần xây dựng.

Còn từ năm 2010 trở đi, các khách hàng buộc phải xây dựng, nếu không sẽ có những hình thức xử lý tương tự như trong quy định ở Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, đất để quá 12 tháng mà không sử dụng thì ngoài việc đề nghị các cơ quan chức năng phạt tiền có thể sẽ kiến nghị thu hồi lại nền đất nếu cố tình không xây dựng hoặc mua đất để đầu cơ.

Chính vì “tối hậu thư” này mà nhiều khách hàng hiện đang có tâm lý khá lo lắng, dẫn đến giá nền đất biến động theo chiều hướng giảm dần dù đầu tháng 2-2009 đã từng tăng nhẹ. Hiện giá nền đất biệt thự đang ở mức 30 triệu đến 32 triệu đồng/m², tùy vào vị trí, diện tích, lộ giới… Còn giá nền đất nhà phố hiện ở mức 34 triệu đến 35 triệu đồng/m².

Nếu so với mức giá hai tuần trước, giá hiện nay đã giảm trung bình từ 2 triệu đến 3 triệu đồng/m². Tuy nhiên, theo các chuyên gia địa ốc phân tích, mức giá này sẽ tiếp tục hạ thêm khi tiến sát các mốc thời điểm mà chủ đầu tư đã ấn định.

Tương tự, hiện tượng này cũng diễn ra tại một số dự án ở quận 2-TPHCM, khi các chủ đầu tư cũng yêu cầu các khách hàng nếu chuyển nhượng trong thời kỳ này thì người chủ mới phải tiến hành xây dựng chứ không được để đất trống.

Tuy vậy, một số nền đất thuộc các dự án ở khu 174 ha và 143 ha phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 vẫn tăng giá. Cụ thể, giá đất nền dự án hai khu này tăng từ 2 triệu đến 4 triệu đồng/m². Đơn cử, dự án của Công ty Trung Tiến trước đây có chủ rao bán giá 13 triệu đồng/m² nền đất, nay có chủ rao bán 16 triệu đồng/m².

Căn hộ “hút” tiền

Ngoài tác động từ chính sách đối với dự án nền đất khiến cho giá nền đất có khả năng giảm tiếp, thì phân khúc thị trường căn hộ cũng đang “hút” gần như phần lớn nguồn tiền đổ vào bất động sản của khách hàng cũng như ngân hàng.

Hiện có thể thấy các ngân hàng hầu như không “mặn” với việc cho vay mua đất mà chỉ tập trung vào dự án căn hộ có vị trí đắc địa, tính thanh khoản cao… Việc hàng loạt dự án tung ra chấp nhận giảm giá từ 30% đến 40% so với lúc giá ở mức đỉnh điểm đang thật sự thu hút các khách hàng. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư thạo tin vẫn tiếp tục giữ tiền chờ cơ hội đầu tư mới bởi đang có thông tin giá căn hộ ở một số dự án mới công bố còn có thể giảm nữa, bởi mức giá vừa đưa ra chỉ thực sự mới giảm một phần khoản lợi nhuận khổng lồ của chủ đầu tư.

Việc giảm giá bán chung cư ở khu vực quận 2 và quận 7 (hai quận tập trung nhiều dự án lớn) có cơ sở hạ tầng tốt ở TPHCM cũng khiến mặt bằng giá dự án chung cư tại các quận khác ở TPHCM như Tân Bình, Thủ Đức được xác lập lại. Với các quận ở xa trung tâm, mức giá 1.200 USD/m² trước đây khó được thị trường chấp nhận tại thời điểm này.

Các dự án chuẩn bị tung hàng ra bán trong năm nay cũng chịu sức ép giảm giá. Tại quận 5 – TPHCM, một nhà đầu tư đang rao bán lô 8 dự án căn hộ cao cấp trong một chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng chỉ với giá 17 triệu đồng/m².

Tuy vậy, những xung đột sở hữu chung – riêng, giá cả vẫn còn cao ngất, đáo nợ ngân hàng, thuế thu nhập cá nhân mới dự kiến áp dụng từ ngày 1-1-2009… sẽ là hàng loạt nguyên nhân đang tạo tâm lý bất an cho khách hàng và các nhà đầu tư. Nếu tình hình trên còn kéo dài, chắc chắn sẽ có một cuộc “tháo chạy” hàng loạt của các nhà đầu tư ra khỏi phân khúc căn hộ cao cấp của thị trường bất động sản hoặc sẽ nằm im nghe ngóng tình hình.