Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

Những diễn biến trái chiều phức tạp trong nội tại thị trường bất động sản (BĐS) khiến cho các chuyên gia nhiều kinh nghiệm nhất cũng phải nhức đầu.

Diễn biến trái chiều

Thị trường BĐS đang có những diễn biến trái chiều vô cùng phức tạp. Trong khi phân khúc nhà ở riêng lẻ trong nội đô, căn hộ bình dân giá dưới 15 triệu đồng/m2 và đất dự án đang giao dịch rất tốt thì phân khúc căn hộ trung cao cấp đang bị thất sủng.

Đối với thị phần nhà ở riêng lẻ trong nội thành, theo số liệu giao dịch trong tháng 5.2009, chỉ tính riêng sàn giao dịch BĐS của ACB đã có đến 58 trường hợp giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch lên trên 100 tỉ đồng, tăng 5% so với tháng 5. 2009.

Nhìn chung, trong vòng 3 tháng trở lại đây giao dịch nhà trong nội thành có xu hướng nhích lên và giá cũng có xu hướng nhích lên dưới 10%. Riêng đối với phân khúc căn hộ giá bình dân. Trong cơ cấu các vụ giao dịch thành công của ACB, chiếm 25% là căn hộ giá thấp, phục vụ cho nhu cầu của những người mua để ở.

Điểm nhấn mạnh nhất của thị trường BĐS tháng 5 đó là giá nền nhà trong các dự án phát triển đô thị có xu hướng tăng mạnh, đặc biệt là những dự án được đánh giá có vị trí tốt, có khả năng sinh lợi trong tương lai.

Tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn, một số dự án hàng “top” như Him Lam – Kênh Tẻ, Trung Sơn, Kim Sơn có mức tăng giá từ 30 đến 40% chỉ trong vòng 1 tháng do tác động của yếu tố hoàn thiện kết nối  hạ tầng với khu trung tâm thành phố (cầu Nguyễn Văn Cừ). Một khu vực khác, vốn không được đánh giá cao bởi do không có sự kết nối hạ tầng tốt nhưng tình hình giao dịch đất dự án cũng tốt lên trông thấy.

Ông Trần Văn Thành – TGĐ Cty Nhà Việt Nam, cho biết gần 100 nền biệt thự và nhà phố trong dự án Club boat trên địa bàn quận 9 đã bán hết với giá bình quân khoảng 11 triệu đồng/m2. Ông Thành cho biết, sở dĩ đất quận 2 và 9 có xu hướng nhích lên trong thời gian gần đây một phần do yếu tố kết nối hạ tầng được cải thiện đáng kể, chẳng hạn cầu Phú Mỹ sẽ thông xe trong tháng 9.2009.

Mới chỉ thoạt nhìn vào  tình hình giao dịch phân khúc nhà ở trong nội đô và đất dự án có cảm tưởng thị trường trên đà hồi phục một cách lạc quan. Thế nhưng đối phân khúc thị trường căn hộ trung và cao cấp, vốn chiếm đến 50% của phân khúc nhà ở đất ở trong thị trường BĐS thì đang có dấu hiệu khủng hoảng thừa.

Ông Phạm Văn Hải – TGĐ CTCP địa ốc ACB (ACBR) cho biết: “Tại sàn giao dịch BĐS ACB hầu như khách hàng không quan tâm đến căn hộ chung cư trung và cao cấp”.

Theo chỉ số giá BĐS được công bố hàng tuần của một số Cty chuyên môi giới mua bán nhà đất trên địa bàn thành phố, liên tiếp trong tháng 5.2009 phân khúc căn hộ trung cao cấp cả cũ và mới, giá đứng im một chỗ, một số dự án mới đưa vào giao dịch có xu hướng giảm giá rõ rệt bằng các hình thức khuyến mãi bán hàng.

Kịch bản nào cho thị trường BĐS?

Hiện tượng giá đất nền trong các dự án “nóng” lên mà nguyên nhân được cho là do sự tác động của sự chuyển dịch kênh đầu tư từ những người chốt lãi CK chuyển sang và một phần là tác động của hạ tầng hoàn thiện.

Từ hiện tượng giá đất “nóng” lên trong thời gian gần đây đã làm xuất hiện niềm tin thị trường BĐS đang hồi phục. Tuy nhiên, hiện tượng giá đất “nóng” lên  một cách chóng vánh cũng làm dấy lên lo ngại thị trường BĐS sẽ đi vết xe đổ của thời điểm cuối năm 2006 đầu năm 2007.

Tại thời điểm đó, sự chuyển đổi kênh đầu tư của những người trúng CK sang BĐS đã làm cho thị trường BĐS thực sự phát sốt. Chỉ trong vòng 2 tháng giá nhà, đất đã tăng bình quân 200%. Cơn sốt này âm ỉ kéo dài cho đến cuối năm 2007 sang đầu 2008 và lại bùng phát. Chỉ đến khi có chủ trương siết chặt tín dụng, cơn sốt BĐS mới chính thức chấm dứt.

Một số chuyên gia về thị trường BĐS cho rằng, tình hình, điều kiện kinh tế của thời điểm hiện nay và thời điểm cuối năm 2006, đầu 2007 là rất khác nhau, vì vậy khó có khả năng hình thành một cơn sốt nhà đất mới.

Ông Trần Văn Thành – TGĐ Cty Nhà Việt Nam cho rằng: “Thị trường BĐS hiện nay nhìn chung có phần khởi sắc. Đây là kết quả của một loạt các chính sách của Chính phủ. Tuy nhiên, những chính sách này có tính chất ngắn hạn. Thị trường BĐS chỉ thực sự hồi phục khi cả nền kinh tế thực sự hồi phục. Sở dĩ có cơn sốt nhà đất năm 2006 -2008 do sự hợp long của nhiều nguồn vốn trong nước và vốn đầu tư nước ngoài đồng thời đổ vào BĐS. Hiện nay không có điều kiện đó nên khó có thể nói thị trường BĐS đã hồi phục và manh nha một cơn sốt mới”.

Còn theo ông Phạm Văn Hải – TGĐ CTCP địa ốc ACB: “Từ đây đến cuối năm 2009, giá nhà đất trên thị trường sẽ tiếp tục bình ổn, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng sàng lọc. Hiện tại có hiện tượng giá đất dự án đang tăng mạnh, nhưng chủ yếu là tăng giá đón đầu làn sóng chuyển đổi kênh đầu tư”.