Bài 12: Những giải pháp cụ thể (tiếp theo) Về phương pháp xác định giá đất để tính tiền đền bù: Đề nghị xóa bỏ phương pháp đang áp dụng hiện nay và thay vào đó phương pháp xác định giá đất có tính đến việc phân phối phần địa tô chênh lệch giữa người bị thu hồi đất và chủ đầu tư dự án. Với nguyên tắc này, giá đất để tính tiền đền bù hoặc xác định giá trị vốn góp cho nông dân khi bị thu hồi đất sẽ được tính theo công thức sau: Gđbt = Gdt + [(Gđs – Gđt) x k] Trong đó: – Gđbt là giá đất sử dụng để tính tiền bồi thường hoặc xác định giá trị vốn góp khi thu hồi đất; – Gđt là giá chuyển nhượng đất trên thị trường trước khi thu hồi đất; – Gđs là giá chuyển nhượng đât trên thị trường của đất bị thu hồi, được sử dụng vào mục đích khác sau khi thu hồi; – K là hệ số phân phối phần địa tô chênh lệch. Ví dụ giả định: 1ha đất nông nghiệp trước khi bị thu hồi có giá chuyển nhượng trên thị trường là 20 triệu đồng. Sau khi thu hồi để sử dụng làm KĐT có giá 120 triệu đồng. Hệ số K trong trường hợp này là 0,4. Giá 1ha đất sử dụng để tính tiền bồi thường được xác định như sau: Gđbt = 20+(120-20) x 0,4 = 60 triệu đ. Vấn đề quan trọng nhất là phải xác định được hệ số K trong các trường hợp. Việc xác định hệ số K có thể thực hiện theo một trong những phương án sau: Phương án 1: Chủ đầu tư các dự án thỏa thuận, đàm phán với những người có đất bị thu hồi về hệ số K nêu trên. Phương án này sẽ bảo đảm thực hiện một cách triệt để quyền lợi của nông dân bị thu hồi đất. Song, khó khăn lớn nhất là chủ đầu tư phải trực tiếp đàm phán với rất nhiều hộ nông dân. Trong khi đó, nhận thức và sự khách quan của nông dân bị thu hồi đất không phải đã đầy đủ. Vì vậy, các cuộc đàm phán sẽ rất ít khi thành công và thời gian GPMB sẽ kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư và tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư. Phương án 2: Khi tiếp nhận thẩm định dự án đầu tư, trên cơ sở các tài liệu của dự án, chính quyền của các TP và tỉnh, thành lập một Hội đồng định giá, trong đó, có việc dự kiến giá đất sau khi chuyển đổi mục đích và hệ số K nêu trên. Thành phần của Hội đồng bao gồm: Các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đại diện của chủ đầu tư và đại diện của những nông dân bị thu hồi đất. Kết luận của Hội đồng sẽ là căn cứ để ban hành quyết định về mức giá đền bù, bao gồm cả hệ số K và chủ đầu tư, những nông dân bị thu hồi đất có trách nhiệm thực hiện. Phương án này cho phép khắc phục nhược điểm của phương án 1. Song, năng lực chuyên môn, tính độc lập và khách quan của Hội đồng định giá là nhân tố có ý nghĩa quyết định. Rất cần những biện pháp để khắc phục những tiêu cực, chi phối kết luận của Hội đồng, hợp thức hóa ý đồ của một nhóm cá nhân có quyền lực nhằm chiếm đoạt tài sản của nông dân bị thu hồi đất. c. Với trường hợp người bị thu hồi đất có nhu cầu bồi thường bằng đất canh tác và đất ở mới cần thực hiện nghiêm túc quy định: người bị thu hồi đất phải có cuộc sống tại nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai những năm vừa qua, một số DN kinh doanh BĐS đã thực hiện thành công phương thức này. Đổi đất nông nghiệp lấy tiền và nền nhà có hạ tầng, đền bù nhà cũ bằng nhà mới, xây khu tái định cư, thỏa thuận giá đất sát thị trường… là những phương án bồi thường thuận lòng dân, giúp DN nhanh chóng GPMB. d. Với những trường hợp người bị thu hồi đất có nhu cầu bố trí việc làm mới cần xác định tiền bồi thường đất khi bị thu hồi căn cứ vào những chi phí phát sinh theo quy định của pháp luật để có thể bố trí được lao động vào làm việc trong các bộ phận của dự án hoặc các ngành công nghiệp, dịch vụ. Đây là trường hợp phức tạp nhất khi xác định số tiền cần thiết để đền bù cho những người bị thu hồi đất. Song, đó cũng là phương thức tiên tiến hơn cả bởi lẽ nó tạo cho người nông dân “cái cần câu” mà không cho “con cá” để tiêu dùng ngay trước mắt. Hơn nữa, phương thức này còn góp phần tạo ra việc làm cho người lao động, đặc biệt là lao động trẻ, hạn chế những tệ nạn xã hội đang xảy ra khá nghiêm trọng trong thời gian hiện nay. Nội dung của phương án này như sau: – Khi thu hồi đất, cần căn cứ vào hồ sơ gia cảnh của những người có đất bị thu hồi và có nhu cầu bố trí việc làm mới để xác định số lao động bị mất việc làm do thu hồi đất. – Trên cơ sở hồ sơ gia cảnh, xác định các khoản chi phí cần thiết để những lao động mất việc làm có thể được tiếp nhận vào làm việc tại các cơ sở công nghiệp hoặc dịch vụ, không nhất thiết là trong DN được hình thành từ dự án đầu tư. – Các khoản chi phí cần thiết để có một lao động có nghề có thể bố trí được việc làm gồm: + Chi phí bồi dưỡng nâng cao trình độ văn hóa đến mức cần thiết, chẳng hạn, đến trình độ tốt nghiệp phổ thông trung học (nếu có); + Chi phí ăn, ở, học phí trong thời gian học nghề ở hệ trung cấp hoặc cao đẳng; + Chi phí hợp pháp trong quá trình xin việc làm ở trong nước hoặc xuất khẩu lao động. + Các chi phí cần thiết khác cho nhu cầu phát triển bình thường của con người. Ví dụ giả định như sau: Một gia đình nông dân có 1ha đất bị thu hồi, có 1 con trai đang theo học lớp 9 và có nhu cầu được nhận bồi thường đất bằng việc tạo việc làm cho cậu con trai nói trên. Chi phí để cậu con trai nói trên trở thành một công nhân trong nhà máy công nghiệp sẽ được tính như sau: + Chi cho ba năm học để tốt nghiệp PTTH: 24 triệu đ x 3 = 72 triệu đ; + Chi cho thời gian học nghề hệ trung cấp: 25 triệu đ x 2 = 50 triệu đ; + Thủ tục xin việc làm ở trong nước: 10 triệu đ; + Các khoản sinh hoạt phí khác trong 5 năm: 5 triệu đ x 5 = 25 triệu đ; Tổng cộng là: 157 triệu đ. Như vậy, số tiền đền bù khi thu hồi 1ha đất nêu trên là 157 triệu đồng. Khi xác định tiền bồi thường khi thu hồi đất của nông dân theo nhu cầu bố trí việc làm cho lao động bị mất việc, số tiền sẽ đền bù có thể sẽ thoát ly hoàn toàn với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. (Kỳ sau: Giải pháp thứ ba) Luật gia Vũ Xuân Tiền |
