QĐ 48/2008/QĐ-UBND về quy chế cải tạo, xây dựng các chung cư cũ (CCC) bị hư hỏng xuống cấp do UBND TP Hà Nội vừa ban hành đã tháo gỡ tích cực cho lĩnh vực lâu nay vốn được coi là tiềm năng nhưng các doanh nghiệp lại không mấy mặn mà. Tuy nhiên, vẫn còn không ít những băn khoăn từ phía các nhà đầu tư, vì đây là lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp…
Con đường còn lắm “chông gai” Mục tiêu mà TP Hà Nội đặt ra là năm 2015 các khu CCC phải được cải tạo xây dựng mới hoàn toàn, theo hầu hết các doanh nghiệp tâm huyết và có kinh nghiệm trong lĩnh vực này đều bày tỏ sự hoài nghi về tính khả thi. Bởi theo họ, dù đã có những quy định, cơ chế mở nhất định nhưng thực tế khi triển khai còn “chông gai” lắm. Trước hết là ở khâu tiến hành các thủ tục hành chính cho một dự án cải tạo, xây dựng các CCC, dù đây là câu chuyện thuộc dạng “Biết rồi khổ lắm…” và việc kêu gọi cải cách thủ tục hành chính đã được đặt ra hàng năm nay. Hầu hết những Giám đốc có dự án cải tạo, xây dựng các CCC đều đồng nhất ý kiến: “phải biết nhẫn nại và kiên trì”. Vì để cải tạo, xây dựng CCC, từ lúc bắt đầu lập dự án đến khi được phê duyệt, DN phải tiến hành rất nhiều bước, theo quy định mà không ít bước có thể coi như “cửa ải”. Không ít dự án từ khi bắt đầu đến khi được phê duyệt phải qua thời gian vài năm đôn đáo, khôn khéo đối ngoại. Thứ đến là việc tính toán lợi nhuận. Rõ ràng là làm DN phải tính đến lợi nhuận, nhưng thực tế, tính sao để vừa bảo đảm hài hoà giữa lợi ích của DN (nhằm tái đầu tư SXKD), vừa bảo đảm đáp ứng thoả đáng các yêu cầu của tất cả các hộ dân sống trong khu CCC cần cải tạo, xây dựng là bài toán thật sự nan giải. Ông Trần Văn Cường, Giám đốc một Cty XD, đưa ra dẫn chứng: Tại một khu CCC, Cty của ông có dự án cải tạo, xây dựng mới, có không ít trường hợp giấy tờ hợp pháp, căn hộ có diện tích chỉ 24m2, nhưng lại yêu cầu phải được mua căn hộ 70m2 theo giá ưu đãi (đúng như diện tích gia đình đã tự cải tạo, cơi nới). Mà từ khi lập dự án để trình phê duyệt đến khi lấy ý kiến các hộ dân thì đã có tới vài ba cơn bão giá tràn qua hoặc họ yêu cầu chủ đầu tư phải hỗ trợ tạm cư với giá trên trời…
Vẫn cần một “bà đỡ”giỏi Theo đánh giá của hầu hết các chuyên gia về bất động sản thì phân khúc thị trường căn hộ chung cư vẫn có sức hấp dẫn trong vài ba năm tới, trong bối cảnh “Tấc đất tấc vàng”,“Người sinh đất không sinh” như hiện tại, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Dù chính quyền một số địa phương đã có những điều chỉnh quy định, cơ chế theo hướng mở nhằm tạo thuận lợi, tháo gỡ vướng mắc cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực cải tạo, xây dựng CCC, tuy nhiên vẫn còn không ít quy chế, nguyên tắc nhà đầu tư phải bảo đảm khi tiến hành cải tạo, xây dựng. Ví dụ như: QĐ 48/2008/QĐ-UBND về quy chế cải tạo, xây dựng lại CCC do UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định: Dự án cải tạo, xây dựng lại CCC được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, bảo đảm 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm cư, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Bởi theo nhiều nhà đầu tư một khu CCC cần cải tạo, xây dựng lại, có hàng vài trăm hộ dân có trình độ nhận thức, hiểu biết khác nhau cùng sinh sống. Và thực tế đã xảy ra không ít trường hợp có hộ dân đưa ra những yêu cầu vượt xa khả năng của chủ đầu tư về mọi mặt như ưu đãi về giá cả khi mua căn hộ mới, giá hỗ trợ tạm cư, di chuyển… Cũng rất đáng lưu ý, xem xét ý kiến: Trong bối cảnh thực tế rất phức tạp hiện tại khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại CCC, có nên quy định bảo đảm 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm cư, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…Liệu có nên chỉ vì quyền lợi không hợp lý của một số hộ dân mà làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều hộ dân khác cùng sinh sống trong khu vực, làm ảnh hưởng tiến độ dự án nói riêng. Mục tiêu lớn nói chung là 2015 phải xoá bỏ xong các khu CCC cũ nát… quả là còn không ít khó khăn. Bởi thế, kiến nghị chính quyền địa phương các cấp cần vào cuộc sâu sát hơn nữa bằng việc đẩy mạnh và quyết liệt hơn công cuộc cải cách các thủ tục hành chính và ban hành những cơ chế, quy định sát hợp hơn với thực tế của các nhà đầu tư rất nên được lưu tâm, xem xét. Việc cải tạo, xây dựng CCC càng chậm sẽ càng dẫn đến việc nảy sinh bức xúc trong dân vì phải kéo dài thời gian sống chung với lo âu, nguy hiểm có thể ập xuống bất cứ lúc nào. Nhà nước càng tốn kém vì kinh phí chi ra cho công tác tạm cư các hộ dân càng lớn. |
