Chênh lệch địa tô – ai hưởng lợi ?

lời cảnh báo quá sớm

dư luận xã hội liệu có quá mau mắn khi nhìn nhận dự án quy hoạch cơ bản phát triển khu vực sông hồng đoạn qua hà nội do tổ công tác sông hồng (gồm các chuyên gia việt nam và hàn quốc) đang triển khai nghiên cứu là đồ án quy hoạch? bởi dù được thực hiện bài bản, chi tiết thì đây cũng mới chỉ là dự án “nghiên cứu cơ bản”. thậm chí nhiều người còn sớm khẳng định đây là dự án đầu tư nước ngoài… ts nguyễn hoàn (hội kinh tế việt nam) là một người trong số đó. trong bài viết này, chúng tôi không bàn về chuyện đúng – sai liên quan đến cách hiểu nói trên nhưng chúng tôi đặc biệt chú ý đến phân tích của ông hoàn về chênh lệch địa tô của dự án.

người dân chắc chắn sẽ chịu thiệt thòi.

ông hoàn gọi đây là “dự án kinh doanh bđs 100% vốn đầu tư nước ngoài” trên dải đất bên bờ sông hồng chảy qua trung tâm hà nội, nơi có nhiều lợi thế về kinh tế và phi kinh tế, không phải đất hoang hóa, bạc màu. chủ đầu tư sẽ không dại gì đổ vào việt nam tất cả tổng vốn đầu tư 7.099 triệu usd. họ sẽ chỉ bỏ ra một khoản nào đó để “làm mồi” sau đó sẽ chơi bài “mỡ nó rán nó” bằng cách huy động vốn nội địa việt nam đầu tư, bán nhà bán đất với giá cắt cổ và chuyển ngoại tệ về chính quốc… trước đấy, khu vực quy hoạch được đền bù thu hồi đất với “giá như cho”, khoản đầu tư chút ít thì đã được tính vào tổng chi phí. vậy “chênh lệch địa tô này rồi sẽ vào đâu? những ai được hưởng lợi từ dự án này?” – ông hoàn đặt câu hỏi, rồi tự trả lời: chủ đầu tư nước ngoài. 39.100 hộ gia đình với khoảng 170.000 người dân phải di dời khỏi khu vực quy hoạch sẽ chịu thiệt.

không chỉ dừng lại ở phân tích: chủ đầu tư thu hết toàn bộ sự chênh lệch địa tô, ông hoàn còn dự bá họ có thể tạo ra một số khó khăn có vẻ khách quan rồi kêu váng lên, xin giảm, miễn thuế. nếu việt nam không chấp nhận thì họ sẽ tạo ra sự dở dang, kéo dài tiến độ không hạn định, gây bất ổn nhiều mặt về xã hội cho hà nội.

những câu chuyện cũ

điều ông nguyễn hoàn phân tích mới chỉ là “giả thuyết” nhưng trên thực tế có không ít dự án kinh doanh bđs đầu tư nước ngoài đã và đang triển khai ở việt nam với cách thức tương tự. và không chỉ trong các dự án đầu tư nước ngoài mà ngay cả các dự án đầu tư trong nước cũng nảy sinh vấn đề “chênh lệch địa tô thuộc về ai?”

một ví dụ điển hình của câu chuyện chênh lệch địa tô là việc nhà nước bỏ tiền đầu tư những tuyến đường hàng nghìn tỷ đồng nhưng hưởng lợi lại thuộc về… những người may mắn. gs.ts phạm sỹ liêm – phó chủ tịch tổng hội xây dựng – đã nhiều lần bày tỏ sự bức xúc với báo giới về vấn đề này. ông cho biết: khi đầu tư mới hoặc mở rộng một tuyến đường, nếu quan niệm đất đai tạo ra nguồn vốn phát triển thì chính quyền đô thị tạo lập dự án phát triển đồng thời bản thân con đường và dải đất hai bên đường. thông qua việc chuyển nhượng đất hai bên đường đã qua chỉnh trang, chính quyền đủ sức tạo ra nguồn vốn để chi phí cho toàn bộ dự án, kể cả phần xây dựng con đường. hơn thế, đô thị còn có được mặt phố khang trang, không nham nhở bởi những ngôi nhà siêu mỏng, những công trình hình học kỳ dị, chéo góc… nhưng nếu tách việc xây dựng tuyến đường thành dự án riêng lẻ như hiện nay thì số tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư cực lớn, có thể chiếm đến một nửa hoặc hơn một nửa tổng mức đầu tư cho dự án đường, do vậy chính quyền thường có xu hướng tìm kiếm giải pháp để giảm bớt gánh nặng chi tiêu này, kết quả là vấp phải sự bất bình của người dân trong khu vực.

“rõ ràng nhà nước bỏ tiền đầu tư dự án nhưng người hưởng lợi rất lớn lại là những hộ may mắn được nhô ra mặt tiền, còn kẻ chịu thiệt thòi là những hộ phải di chuyển và tới định cư ở những nơi có khi chưa đầy đủ kết cấu hạ tầng tối thiểu” – ông liêm nói.

tương tự như vậy, theo ông liêm người nông dân không thể cam chịu khi thấy chính quyền đô thị nhân danh lợi ích công cộng (phát triển đô thị theo quy hoạch) mà trưng dụng đất nông nghiệp của họ để giao cho các dự án kinh doanh bđs và mọi lợi nhuận do sự chênh lệch giá đất đai trước và sau phát triển đều vào túi chủ đầu tư các dự án này. người nông dân tuy nhận được số tiền đền bù do chính quyền ấn định nhưng phải chịu thiệt thòi nhiều bề như mất tư liệu sản xuất vốn đang là nguồn kiếm sống, phải di chuyển tái định cư ở một nơi xa lạ…

cởi nút thắt

các câu chuyện trên đều cho thấy chính sách đất đai đô thị của việt nam hiện nay còn nhiều bất cập. vậy đâu là giải pháp tháo gỡ tồn tại này? theo gs phạm sỹ liêm, khi đất đai là một nguồn lực để phát triển đô thị thì người giao đất đai là người góp phần vào sự phát triển phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó chứ không phải là nạn nhân. người giao đất không phải chỉ nhận tiền đền bù theo giá trị của quyền sử dụng đất trước khi khoảnh đất đó được phát triển mà còn cần được hưởng một phần kết quả của sự phát triển khoảnh đất. việc thu hồi đất cần được thực hiện theo thể thức pháp lý chặt chẽ, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất. ông liêm cũng cho rằng cần đưa phần lớn số tiền đã chi vào thu hồi đất quay vòng trở lại phát triển kinh tế. bởi hàng năm, việc thu hồi đất huy động một khoản tiền rất lớn trong tổng vốn đầu tư của xã hội, mà trước hết là từ khoản đầu tư cho các dự án của nhà nước để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội. có thể ước tính rằng sau khi trừ chi phí cho việc tái định cư thì vẫn có khả năng huy động khoản tiền xấp xỉ 1 tỷ usd, là tiền chi cho thu hồi đất còn tồn trong dân và đưa vào đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, góp phần tăng trưởng gdp.

còn ts nguyễn hoàn thì đề xuất: đối với những dự án bất động sản có vốn đầu tư lớn cần phải có tư duy đổi mới, tính toán chặt chẽ về nhiều mặt, không nên chạy theo số lượng dự án, khối lượng vốn đầu tư, nhất là trên các khu đất “đắc địa”.