Công trình phải được sử dụng đúng công năng

Bộ Xây dựng vừa có Văn bản số 2544/BXD-QLN gửi một số địa phương nơi tập trung nhiều chung cư yêu cầu khẩn trương thực hiện việc kiểm tra, rà soát chấn chỉnh kịp thời các trường hợp sử dụng nhà ở làm văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh và công tác phòng chống cháy nổ trong nhà chung cư. Thực tế, đây không phải là quy định mới, mà chính là việc chấn chỉnh, yêu cầu thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về nhà ở.

Quy định của pháp luật về nhà ở như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư… đều không cho phép việc sử dụng nhà chung cư trái mục đích. Cụ thể như điều 70 Luật Nhà ở quy định “căn hộ chung cư chỉ được sử dụng để ở, không được dùng vào mục đích khác”; hay tại Khoản 3 điều 27 Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định “sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng thiết kế”. Nghị định 23 của Chính phủ cũng quy định mức xử phạt từ 15 – 20 triệu đồng cho một lần vi phạm… Thực tế trong thời gian qua đã xảy ra hiện tượng nhiều nhà chung cư sử dụng không đúng mục đích, đặc biệt là việc biến các căn hộ thành văn phòng.

Mô hình nhà chung cư mang tính cộng đồng cao, ngoài việc đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân còn là nơi nghỉ ngơi. Việc sử dụng chung cư làm văn phòng gây ồn ào, mất trật tự khiến cuộc sống của  người dân bị đảo lộn. Hơn nữa các tòa nhà chung cư thiết kế, công năng sử dụng khác với văn phòng, nơi sản xuất, kinh doanh. Các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng, tiêu chuẩn, về cấp điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy… được quy định riêng theo công năng sử dụng. Vì vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng là không phù hợp, có thể dẫn đến mất an toàn trong quá trình vận hành chung cư. Cụ thể như theo thiết kế, một căn hộ chung cư có sức chứa 5 – 7 người, nếu chuyển sang làm văn phòng thì phải chứa đến 20 – 30 người, chưa kể một số hộ còn biến thành nhà kho, xưởng sản xuất… Việc sử dụng sai mục đích làm tăng đột biến số lượng người, tần suất sử dụng thang máy quá tải, tăng công suất phụ tải điện so với thiết kế nhà ở, gây cháy, chập điện, không bảo đảm các điều kiện về phòng cháy chữa cháy…

Về góc độ kinh tế, việc các chủ sở hữu nhà tự ý chuyển đổi mục đích nhà ở sang văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh để cho thuê chứng tỏ họ không có nhu cầu thực về nhà ở, mà là đầu cơ vào thị trường BĐS. Điều này đã khiến cho hoạt động của thị trường BĐS không phản ánh đúng quy luật cung – cầu, làm giá nhà đất biến động khôn lường…

trước những vấn đề như vậy, đặc biệt là thực trạng  nhiều vi phạm nhưng chưa có một chủ sở hữu nào bị xử phạt vì không tuân thủ đúng quy định, điều cần đặt ra hiện nay đó là phải kịp thời kiểm tra, trấn chỉnh công tác sử dụng, quản lý ở các khu chung cư, bảo đảm quyền lợi cho cả chủ đầu tư và các hộ dân. Bộ Xây dựng ra văn bản trên nhằm từng bước đưa công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng đi vào nề nếp, bảo đảm các khu chung cư được quản lý, vận hành an toàn, bền vững và lâu dài, xây dựng nếp sống văn minh đô thị, góp phần bình ổn thị trường.

Với các DN đang thuê căn hộ chung cư làm văn phòng hiện nay, việc yêu cầu như vậy có thể ảnh hưởng trước mắt tới họ, nhưng về lâu dài họ sẽ yên tâm hơn khi đặt văn phòng tại các công trình được thiết kế đúng chức năng, hoạt động trong môi trường an toàn, văn minh thương mại và tuân thủ các quy định của luật pháp. Chính quyền địa phương cần thực hiện ngay việc kiểm tra, chấn chỉnh công tác quản lý, sử dụng chung cư, rà soát việc sử dụng nhà ở chung cư làm văn phòng cho thuê. Dựa trên số liệu thống kê, các địa phương cần phân loại các văn phòng này để đưa ra biện pháp chấn chỉnh: trước hết là ngừng phát sinh mới, văn phòng nào cần phải di chuyển ngay, văn phòng nào được gia hạn di chuyển trong thời gian cụ thể. trường hợp các văn phòng phải di chuyển ngay hoặc được gia thời hạn di chuyển mà không chuyển thì phải xử lý thích đáng theo quy định của pháp luật. Như vậy các địa phương sẽ phải đề ra lộ trình trong công tác kiểm tra, chấn chỉnh, xử lý các vi phạm. Với những yêu cầu như vậy, các doanh nghiệp vẫn có thời gian để chuẩn bị chuyển đổi nơi làm việc. Điều này vừa phù hợp với luật pháp, vừa bảo đảm lợi ích cho cả người dân và DN.v

Nguyễn Mạnh Hà
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS.