Giới đầu cơ sẽ lợi dụng kẽ hở của thuế nhà đất để “lách” luật

Dự thảo Luật Thuế nhà đất (TNĐ) do Bộ Tài chính soạn thảo dự kiến sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm 2009. Theo tính toán, sau khi Luật TNĐ được thực thi, dự kiến mỗi năm Nhà nước sẽ tăng thu ngân sách khoảng 2.290 tỷ đồng, đồng thời góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều khiến các chuyên gia lo ngại là nếu không đánh thuế luỹ tiến đối với chung cư cao cấp và biệt thự thì sẽ không hạn chế được nạn đầu cơ.

Ngày 1/9, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cùng Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội đã tổ chức hội thảo về vấn đề này.

Nhà có giá trị trên 600 triệu đồng mới phải nộp thuế

Theo Dự thảo Luật TNĐ, các loại nhà, đất phải chịu thuế gồm: Nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đối tượng nhà, đất không chịu thuế gồm: Đất sử dụng vào mục đích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất làm nghĩa trang, đất sông, suối không vì mục đích kinh doanh, trụ sở cơ quan hành chính, tổ chức xã hội.

Giá tính thuế được tính theo diện tích nhà, trong đó, diện tích nhà ở chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả công trình phụ, ban công kèm theo) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp chưa được cấp GCN thì theo diện tích thực tế đã xây dựng hoàn thành hoặc đang sử dụng.

Giá tính thuế của 1m² nhà ở được xác định theo tỉ lệ phần trăm trên đơn giá 1m² nhà ở xây dựng mới cùng loại.

Theo Luật TNĐ, nhà ở dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Các loại nhà ở có giá trị hơn 600 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03%, thay cho mức 0,05% như dự kiến trước đây. Với đất ở là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ áp dụng một mức thuế suất là 0,03%. Mức thuế suất này được đánh giá là phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân hiện nay.

Cụ thể, với diện tích khởi điểm phải chịu thuế là 150m², giá 1m² nhà xây dựng mới khoảng 4 triệu đồng, giá khởi điểm tính thuế 600 triệu đồng (150m² x 4 triệu đồng/m² = 600 triệu đồng) là phù hợp. Bởi, tại cả khu vực nông thôn và thành thị, số lượng người dân sở hữu những căn nhà dưới 600 triệu đồng vẫn chiếm đa số.

Chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất

Theo TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, đối tượng miễn giảm nhà ở của Dự thảo TNĐ là quá rộng, chỉ nên miễn thu với nhà ở cấp 4 và nhà có chính sách xã hội rõ ràng.

Nhà cấp 2, cấp 3, biệt thự có hơn 60m² mà không thu thuế thì là vô lý. Mặt khác, vùng giàu và đô thị thì giá sẽ khác với vùng miền núi, miền xuôi, đô thị. Đối với nhà thì nên áp dụng cụ thể hơn nữa chứ không nên chỉ áp dụng cho nhà cấp 3, cấp 4 mà nên áp dụng cho từng địa phương, từng khu vực vùng miền và thậm chí cùng là khu vực nghèo cũng phải khác nhau bởi có khu vực nghèo thật nhưng có khu vực nghèo nhưng đang trên đà phát triển.

Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cao cấp của Bộ Tài nguyên Môi trường nhấn mạnh: Mức thuế suất 0,03% áp dụng cho mọi đối tượng nhà trị giá trên 600 triệu đồng từ chung cư đến biệt thự và không lũy tiến theo diện tích là một lỗ hổng để giới đầu cơ lợi dụng. Ông Võ phân tích, giả sử một người sở hữu hàng chục căn nhà cũng chỉ chịu mức thuế 0,03%.

Tình trạng buôn bán qua tay, trao đi bán lại sẽ không bị hạn chế bởi mức thuế này vẫn còn thấp đối với giới đầu cơ. Để hạn chế tình trạng này, theo ông Võ, cần phải đánh thuế lũy tiến theo diện tích nhà sử dụng.

Ông Phan Đình Dũng – đại diện chương trình hỗ trợ phát triển của Liên hiệp quốc cho rằng: Thực tế là nếu lấy “giá trị bằng tiền” để áp thuế thì quá khó.

Câu hỏi đặt ra là: Ai sẽ là người thẩm định giá trị bằng tiền này? Khi mà giá cả vật liệu, giá nhân công… sẽ tăng giảm theo mùa vụ, khu vực. Một vấn đề khó hơn là cơ quan thuế sẽ hành xử ra sao khi người ta lách thuế bằng cách xây dựng diện tích và số tiền chỉ là 599 triệu đồng…