Thông tư số 02 hướng dẫn bổ sung về thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Luật Thuế thu nhập cá nhân vừa được Thứ trưởng Bộ Tài chính – Đỗ Hoàng Anh Tuấn ký ban hành ngày 11/1.
 |
| Thị trường bất động sản được dự báo sẽ khởi sắc trong năm 2010. Ảnh: Hoàng Hà. |
Theo đó, các cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng được chọn một trong 2 mức thuế 2% hoặc 25%. trong trường hợp giá chuyển nhượng hợp thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND quy định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng do UBND tỉnh quy định. Giá mua và các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chi phí cải tạo nhà, đất; chi phí xây dựng… người nộp thuế kê khai phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.
Đối với các cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hóa đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản.
Riêng trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá mua được xác định là tổng số vốn phải góp theo hợp đồng trừ phần vốn góp còn thiếu và các chi phí liên quan.
trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan, nhưng không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí hoặc có kèm theo hóa đơn, chứng từ, nhưng qua kiểm tra, cơ quan thuế phát hiện hóa đơn chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai.
Đối với các cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế phải đáp ứng các điều kiện, gồm giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai tính thuế không thấp hơn giá nhà và đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ khai thuế phải có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và các tài liệu kèm theo hồ sơ, nếu đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế thì chấp nhận kết quả tính thuế của người chuyển nhượng. trường hợp không chấp nhận kết quả tính thuế thì phải trả lời rõ để người chuyển nhượng biết.
Theo thông tư số 84 do Bộ Tài chính ban hành trước đó, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng. trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.
Tuy nhiên, nhiều nhà kinh doanh bất động sản cho rằng, cách đánh thuế 25% trên lợi nhuận khiến nhiều người bị thiệt thòi. Thông thường đối với các giao dịch chung cư, đất nền dự án, hoặc trong hợp đồng góp vốn, người mua sẽ phải chịu một khoản chênh lệch khi mua bán trao tay. Khoản chi phí vênh này thường do người bán và người mua thỏa thuận không lưu trên giấy tờ. Do đó rất khó để xác định được khoản chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá gốc.
trước những thắc mắc này, Bộ Tài chính đã giao cho Tổng cục Thuế xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết đảm bảo các yếu tố sao cho có lợi cho các đối tượng nộp thuế. Các quy định tại thông tư 02 chính là các nội dung cụ thể bổ sung thêm cho thông tư số 84 ban hành trước đó.
Hồng Anh