Hà Nội mở rộng: dư thừa các dự án bất động sản

Trên địa bàn Hà Nội mở rộng hiện có quá nhiều các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư tập trung và lĩnh vực bất động sản so với các lĩnh vực khác (chiếm 51% về số lượng các đồ án, dự án và 51,7% về tổng diện tích mặt bằng);  kéo theo nguy cơ dư thừa về nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại trong tương lai.

Đó chỉ là một trong những bất cập mà Tổ công tác của UBND TP Hà Nội đã chỉ ra trong việc  thực hiện rà soát các đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội mới bao gồm: TP Hà Nội cũ, tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình.

Có quá nhiều đồ án quy hoạch, dự án đầu tư tập trung và lĩnh vực bất động sản

Hiện nay Tổ công tác đang trong giai đoạn I của quá trình rà soát; Trong đó, đối tượng trọng tâm là các đồ án quy hoạch đang trong giai đoạn thực hiện các bước quy hoạch; các dự án đầu tư xây dựng đang thực hiện các công đoạn thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư được chính quyền các địa phương nói trên trước khi hợp nhất, sáp nhập đã cho chủ trương hoặc phê duyệt hay cấp phép đầu tư trong vòng 1 năm trước ngày 1/8/2008.

Đến nay, tổ công tác đã rà soát được 501 đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, tỉ lệ 1/500 và 1/2000. Trong đó có 402 đồ án được cấp thẩm quyền phê duyệt với diện tích khoảng 40.271 ha. Kết quả rà soát cho thấy, trong 376 dự án đã được cấp có thẩm quyền giao chủ đầu tư trong phạm vi Hà nội mở rộng, có tới 72 dự án được cấp có thẩm quyền giao chủ đầu tư giai đoạn từ tháng 3/2008 đến trước 31/7/2008, cận thời điểm sáp nhập một số tỉnh vào Hà Nội (1/8/2008).

Đáng chú ý, tại Hà Nội mở rộng hiện nay, mặc dù các đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng được phân bố trên tất cả 29 quận, huyện và thị xã nhưng sự phân bố về số lượng, quy mô chiếm đất của các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư, lĩnh vực đầu tư… trên các đơn vị hành chính có sự khác nhau khá lớn.

Điển hình quận tại trung tâm thành phố như quận Hoàn Kiếm chỉ có 01 đồ án, dự án đầu tư với quy mô chiếm đất chỉ 0,32ha. Trong khi đó có những huyện như Quốc Oai có tới 103 đồ án, dự án đầu tư với quy mô chiếm đất tới gần 10  nghìn ha.

Hoặc cùng là đơn vị hành chính cấp huyện nhưng cũng có sự khác biệt lớn về tình hình phân bố các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư. Như tại huyện Ứng Hòa chỉ có 4 đồ án, dự án trong khi con số này tại Quốc Oai là 103, Hoài Đức là 85 đồ án, dự án.

Không những vậy, có quá nhiều các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư tập trung và lĩnh vực bất động sản so với các lĩnh vực khác. Phần lớn các đồ án, dự án chủ yếu tập trung và các huyện ven đô, dọc các trục đường giao thông quan trọng hoặc có quỹ đất lớn, chi phí bồi thường – giải phóng mặt bằng, giá đất thấp và một số thuận lợi mang tính đặc thù khác (ví như tại 4 xã của Lương Sơn, Hòa Bình trước khi sáp nhập). 

Ảnh minh họa: VNN

Cần phải dừng, hoãn, chuyển công năng một số dự án bất động sản

Theo Tổ công tác, do chưa có quy hoạch chung xây dựng cho từng vùng, liên vùng để điều chỉnh, hướng dẫn các quy hoạch vi mô nên nhiều đồ án quy hoạch, dự án đầu tư nằm trong cùng một khu vực, địa bàn (quận, huyện, xã…) nhưng chưa có sự gắn kết, hỗ trợ hợp lý với nhau, đặc biệt là sự kết nối, chia sẻ các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khung như: đường giao thông, cấp, thoát nước; xử lý rác thải, nước thải, cấp điện… Do vậy, đã và đang tiềm ẩn một tương lai phát triển không bền vững.

Hơn nữa, do phần lớn các đồ án quy hoạch và dự án đầu tư đều bắt đầu nghiên cứu, khảo sát vào thời kỳ năm 2007- là thời kỳ tình hình kinh tế – xã hội, thị trường tài chính, bất động sản trong nước và trên thế giới còn khá thuận lợi; do vậy, tại điểm hiện nay khi các điều kiện trên không còn nữa, đã cho thấy sự phát sinh không hài hòa, hợp lý, không đồng nhịp giữa nhịp độ quy hoạch, nhịp độ đầu tư với tốc độ, tình hình phát triển kinh tế – xã hội và quy luật cung – cầu của thị trường, đặc biệt là tình hình trầm lắng của thị trường bất động sản trong điều kiện tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động bất lợi, suy thoái kinh tế đã và đang xảy ra từ đầu năm 2008 đến nay và những hệ lụy của nó trong thời gian tới.

Mặt khác, phần lớn các đồ án quy hoạch và dự án đầu tư sử dụng đất canh tác nông nghiệp làm mặt bằng nhưng chưa nghiên cứu kỹ đã tác động trái chiều đối với người dân về các mặt kinh tế xã hội và xác định các phương án xử lý bền vững, hiệu quả, bước đầu đã tiềm ẩn các vấn đề bất ổn về an ninh nông thôn và tam nông. Đặc biệt, sự bất ổn ấy càng được thấy rõ nét ở những dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất trồng lúa với diện tích lớn tại những vùng còn khó khăn về phát triển kinh tế xã hội, chưa có phương án tạo việc làm mới thay thế một cách khả thi và thuyết phục.

Một bất cập nữa, thực tế số đồ án quy hoạch, dự án được phê duyệt, cấp phép đầu tư khá nhiều nhưng tốc độ, quy mô triển khai, giải ngân chậm, thậm chí có mặt bằng bị bỏ trống gây bức xúc trong dư luận. Theo tổ công tác, trước tình hình kinh tế, thị trường tài chính khó khăn như hiện nay, các nhà đầu tư khó có thể huy động đủ lượng vốn để giải ngân thực hiện một số lượng các dự án đầu tư lớn theo đúng tiến độ đã cam kết.

Theo thống kê bước đầu của Tổ công tác, quy mô diện tích cũng như qui mô dẫn theo quy hoạch của các đồ án và dự án đầu tư các khu đô thị mới, khu nhà ở và các khu đa năng có nhà ở với tiến độ đầu tư trong khoảng từ năm 2008 đến năm 2020 là khá lớn với mức 41.319 ha và hơn 2 triệu người. Trong khi đó, tại Quyết định số 1878/QĐ-TTg ngày 22/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 dự báo đến năm 2030 qui mô dân số của Thủ đô Hà Nội chỉ ở mức khoảng 10 triệu dân (hiện nay là 6,3 triệu người, mức tăng từ nay đến năm 2030 chỉ là 3,7 triệu người). 

Do đó, để đảm bảo sử dụng nguồn tài nguyên đất, đặc biệt là đất trồng lúa, rau quả năng suất cao một cách tiết kiệm, phù hợp với quy luật cung – cầu của thị trường, sử dụng vốn an toàn, hiệu quả, tránh tình trạng quá dư thừa nhà ở trong tương lai (do quá nhiều đồ án, dự án tập trung vào lĩnh vực nhà ở hiện nay), Tổ công tác đề xuất cần phải dừng, hoãn, giảm, giãn tiến độ và chuyển công năng của một số dự án bất động sản chưa cần thiết phải đầu tư sớm. Đó là việc làm cần thiết góp phần xây dựng một thủ đô phát triển bền vững.