Hà Nội: Thị trường bất động sản sẽ chịu áp lực giảm giá?

Gần về cuối năm thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội có thêm những dự án lớn khởi công, nhưng nhìn chung nhu cầu giao dịch trên thị trường hiện đang chững lại. Do nhu cầu hiện nay của thị trường đang ở mức thấp, muốn đẩy mạnh đầu ra, chỉ có một cách hữu hiệu là giảm giá. Vì thế không ít ý kiến cho rằng, thị trường BĐS trong thời gian tới phải chịu áp lực giảm giá.

Thêm các dự án mới ra đời

Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (Bộ Xây dựng) đã khởi công xây dựng gần 1.000 căn hộ tại Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội vào ngày 17/12/20089. Dự án có tên gọi khu nhà ở Green House, bao gồm 2 tòa nhà chung cư 17 tầng, 2 tòa 14 tầng, 2 tòa nhà 5 tầng và một số biệt thự song lập, nhà liền kề với hệ thống hạ tầng đồng bộ, tiện nghi hiện đại. Khi hoàn thành, Green House sẽ cung cấp gần 1.000 căn hộ và một diện tích đáng kể văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê. Green House có được những lợi thế đặc biệt về vị trí và địa điểm. Về vị trí, các khối nhà có vị trí đối diện khu công viên trung tâm rộng lớn có diện tích 16,8 ha trong đó riêng hồ nước chiếm 5ha. Hiện tại, cơ sở hạ tầng của khu đô thị Việt Hưng đã tương đối hoàn thiện với các hạng mục như siêu thị, câu lạc bộ, trung tâm thể dục thể thao, bể bơi, công viên cây xanh… mang lại nhiều tiện ích cho người dân. Về địa điểm, do nằm ở trung tâm quận Long Biên, bên bờ sông Hồng, trên đoạn giao cắt các tuyến giao thông đi các tỉnh Hải Dương, Hải phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên; gần nhiều khu công nghiệp lớn, cách hồ Hoàn Kiếm chỉ 5km, Green House khá thuận tiện cho việc đi lại. Dự kiến, Green House sẽ được hoàn thành vào quý IV/2012.

Thị trường BĐS Hà Nội cuối năm đã tác động mạnh khi ngày 18/12/2009, Công ty TNHH Hi Brand VN đã tổ chức lễ khởi công dư án chung cư cao cấp Cleve, thuộc khu đô thị Văn phú, phúc La, Hà Đông, Hà Nội. Dự án có số vốn lên đến 660 triệu USD. Chủ đầu tư của dự án là công ty TNHH Inpyung (Hàn Quốc), đơn vị thực hiện dự án là công ty TNHH Hi Brand VN. Với diện tích 65.606 m² chia làm 7 lô đất, dự án gồm 15 toà nhà và cung ứng cho thị trường khoảng hơn 4.650 căn hộ khi hoàn thành. Dự án được áp dụng công nghệ thi công tiên tiến nhất hiện nay với đầy đủ chức năng của một khu đô thị kiểu mẫu khu vực Đông Nam Á: trung tâm thương mại, tài chính, bệnh viện, trường học quốc tế, cơ quan hành chính địa phương; trung tâm thể dục thể thao (hồ bơi, nhà thi đấu trong nhà và ngoài trời, sân tập golf tiêu chuẩn quốc tế); công viên, hồ điều hoà, rạp chiếu phim, thư viện, CLB… và các dịch vụ cộng đồng như nhà văn hoá, nhà dưỡng lão, trung tâm chăm sóc động vật cảnh…

phối cảnh dự án chung cư cao cấp Cleve

Ngoài các dự án mới khởi công trên, Công ty Cổ phần địa ốc MB (MBLand) cũng vừa hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án Tháp MBLand tại phố Chùa Bộc, Hà Nội. Theo chủ đầu tư, tòa tháp mang tên MBLand được xây dựng trên diện tích 9.400m², tại địa chỉ số 6 – 8 phố Chùa Bộc, khu đất hiện nay là khách sạn quốc tế Asean. Tòa tháp MBland có tổng chiều cao 105m, 21 tầng nổi và 3 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng gần 75.000 m², bao gồm khách sạn, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại với phong cách kiến trúc độc đáo. Khách sạn đặt trong tòa tháp là khách sạn mang thương hiệu Holiday Inn – thuộc Tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế InterContinental (IHG). Dự kiến công trình sẽ được hoàn thành vào năm 2013.

Mặt khác, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã công bố và bàn giao quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị mới Nam Hồng (Đông Anh). Quy mô nghiên cứu quy hoạch khoảng 305ha với dân số tính toán 13.970 người. Khu vực quy hoạch phía Nam tiếp giáp với đầm Vân trì. phía Bắc và phía Tây giáp huyện Mê Linh, phía Đông giáp đường Bắc Thăng Long – Nội Bài. trong diện tích đất quy hoạch, đất dành để phát triển đô thị chiếm tỷ trọng không lớn, trong đó đất xây dựng nhà ở chỉ có 258 nghìn m². Khu vực làng xóm thuộc thôn Đoài được cải tạo, chỉnh trang theo quy hoạch với nguyên tắc không tăng mật độ xây dựng và chia nhỏ ô đất, công trình xây dựng cao từ 2-3 tầng. Về quy hoạch giao thông, đường Nam Hồng được cải tạo mở rộng với mặt cắt ngang 40m. Hiện nay, chủ đầu tư đang đề nghị thành phố cho phép tiếp tục thực hiện quy hoạch tỷ lệ 1/500 và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Nam Hồng theo quy hoạch được duyệt.

Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm

Đất, nhà thấp tầng và cao tầng giảm giá ở khu vực xa trung tâm

Theo một số thông tin điều tra thị trường cho thấy, nhà đất tại những dự án chưa phát triển về hạ tầng, ở xa trung tâm, liên tục giảm giá. Như Splendora Bắc An Khánh mới đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng và làm một số tuyến đường nội bộ, hạ tầng chưa xong, mà một căn biệt thự hơn 200m² khi sốt riêng tiền chênh lên tới gần 3 tỷ đồng, nay đã giảm khoảng 600 triệu đồng. Tại dự án Văn phú, giá nhà liền kề cũng đã giảm từ 2 – 4 triệu đồng/m².

Riêng nhà đất tại những dự án của chủ đầu tư uy tín, đặt tại khu trung tâm, có hạ tầng tốt, vẫn giữ giá. Một số trường hợp giá có giảm nhưng không nhiều, như một số dự án bám theo đường Lê Văn Lương kéo dài; dự án khu Mỹ Đình, gần Hồ Tây, Linh Đàm, gần đường vành đai 3; những dự án cải tạo chung cư cũ trên các phố trung tâm; một số khu vực của quận Hà Đông.

Thị trường BĐS cuối năm được đánh giá là phụ thuộc đáng kể vào các dòng vốn đầu tư và chính sách vĩ mô. Được biết, số hồ sơ xin vay mua BĐS hiện giảm đáng kể. Lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại từ đầu tháng 12/2009 đang ở mức trên 10,3%/năm, tăng trung bình từ 0,7-1,3%/năm so với hơn 2 tuần trước, dẫn đến lãi suất cho vay cũng tăng theo. Lãi suất cho vay tăng khiến người đầu tư nhà đất phải cân nhắc nhiều hơn.

Dư nợ cho vay BĐS tại Tp.HCM chiếm gần 60%, trong khi tại Hà Nội chỉ khoảng 15% tổng dư nợ. Lý do là bởi tại Tp.HCM có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị hơn Hà Nội. Nhưng điều quan trọng là các ngân hàng cung cấp tín dụng cho BĐS ở Tp HCM được đánh giá là cũng “thoáng” hơn Hà Nội. Chủ đầu tư và ngân hàng ở đó thường dùng ngay các dự án để làm tài sản thế chấp cho vay. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính để triển khai dự án ở Hà Nội lại thường rất chậm, có khi lên đến 6 -7 năm mới xin xong thủ tục. Chính vì vậy, số lượng dự án rất ít, cộng với việc rủi ro nên các ngân hàng thường không dám cho vay, bởi ngay cả khi đã cho vay để giải phóng mặt bằng, cơ sở hạ tầng…, nhưng có thể dự án vẫn bị dừng lại do trục trặc về mặt hành chính. Chính điều này đã khiến cho tín dụng BĐS tại Hà Nội rất là thấp.

Cũng vì thế mà trong thời gian qua, giá BĐS tại Hà Nội xuống rất ít, chỉ là đóng băng hoặc tăng lên. Dư nợ cho vay BĐS tại Hà Nội nói chung có tăng, nhưng tốc độ tăng chậm hơn rất nhiều so với tốc độ tăng tín dụng nói chung. trong 11 tháng qua, dư nợ BĐS chỉ tăng trưởng khoảng 9%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung đạt đến 36%.

Khu Mỹ Đình “nóng” các dự án văn phòng cao cấp

Áp lực giảm giá?

Theo nhận định của Công ty CBRE Việt Nam (chuyên về tư vấn, quản lý BĐS): Nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại khu vực Mỹ Đình đang có xu hướng tăng nhanh sẽ tạo ra cú huých mạnh đến thị trường BĐS Hà Nội trong 24 tháng tới. Giá thuê văn phòng ở khu vực Mỹ Đình đang có xu hướng giảm và sẽ thấp hơn những tòa nhà ở trung tâm hành chính hiện tại.

Khu vực phía Tây Hà Nội (trong đó trung tâm là khu Mỹ Đình, Từ Liêm), trong tương lai được dự báo sẽ là trung tâm hành chính mới của Hà Nội và cả nước. Chính vì vậy, ngoài quy hoạch các dự án hành chính của Nhà nước, hiện khu vực này cũng đang phát triển khá nhiều dự án văn phòng cao cấp khác như Keangnam Hanoi Landmark Tower, CEO Tower, Grand plaza Tower, hay Sông Đà Twin Towers… Chính điều này đã thể hiện sự đón đầu trong xu hướng chuyển dịch văn phòng của các doanh nghiệp sang phía Tây thành phố trong thời gian gần đây, thay vì phải bám trụ với các văn phòng trong trung tâm. Xu hướng này cũng có tác dụng như một đòn bẩy cho một loạt các dự án văn phòng khác trong khu vực này.

Theo kế hoạch, hàng loạt dự án tại đây sẽ được khởi công và đưa vào sử dụng trong thời gian tới như: CMC Tower (khai trương trong tháng 12/2009), Grand plaza Tower (khai trương tháng 1/2010), Indochina plaza Hanoi (dự kiến hoàn thành 2011)… Đặc biệt với CEO Tower (đường phạm Hùng), CBRE Việt Nam cho biết, chỉ sau 3 tháng đưa vào sử dụng, hầu hết diện tích của tòa tháp cao 27 tầng này đã đuợc các khách hàng thuê và đăng ký thuê. Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho biết đã qua thời kỳ mà các khách thuê chỉ lựa chọn địa điểm thuê văn phòng tại các quận trung tâm cũ như quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà trưng. Giờ đây, xu hướng đã chuyển dịch dần sang các vùng phía Tây của thành phố như khu vực Cầu Giấy, Nguyễn phong Sắc, Từ Liêm…

Nhìn chung, sự biến động mạnh của giá vàng trong thời gian qua khiến cho thị trường BĐS và chứng khoán chùng xuống. Nhà đầu tư đang trở nên lúng túng. Tuy nhiên, nhận định chung của giới đầu tư, BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất hiện nay. Mặc dù có những thời điểm thị trường BĐS đóng băng, giới đầu tư gặp khó khăn về tính thanh khoản nhưng xét diễn biến quá trình từ trước đến nay, biểu đồ của thị trường này vẫn ổn định. Dù vậy, do nhu cầu hiện nay của thị trường đang ở mức thấp, muốn đẩy mạnh đầu ra, chỉ có một cách hữu hiệu là giảm giá. Vì thế không ít ý kiến cho rằng, thị trường BĐS trong thời gian tới phải chịu áp lực giảm giá.