Kiến Trúc & Đời sống – Sau khi một doanh nghiệp ở miền Bắc làm lễ khánh thành khu nhà ở xã hội với giá dưới 200 triệu đồng, cộng thêm phát biểu của một số quan chức bộ Xây dựng khẳng định có thể làm được căn hộ 200 hoặc dưới 200 triệu đồng/căn đã thổi bùng lên niềm tin hy vọng đối với người thu nhập thấp. Tuy nhiên nói thì được, nhưng bắt tay thực hiện là chuyện không phải dễ. Để giúp bạn đọc dễ hình dung về dòng sản phẩm này, KT&ĐS trao đổi với những người đang làm công tác lĩnh vực địa ốc về viễn cảnh của căn hộ 200 triệu này
Bà Đỗ Thị Loan , tổng thư ký hiệp hội Bất động sản TP.HCM: “Nhà thuê sẽ phù hợp hơn nhà góp…”
Tôi đã có nghiên cứu về dự án nhà ở 200 triệu vừa được công bố, thực chất khu nhà này mang tính phúc lợi nhiều hơn là dành cho đối tượng xã hội. Nói thế vì khu đất để xây dựng dự án là đất riêng của công ty, do vậy chủ đầu tư dự án không cần phải bỏ ra khoản tiền chi phí đất, kéo giá thành xuống thấp. Giá bán ra khoảng 4 triệu đồng/m2, với mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên việc nhân rộng mô hình này theo tôi hơi khó, vì đâu phải doanh nghiệp có được điều kiện đó. Hầu hết khi làm dự án thì phải đền bù san lấp… hàng loạt những chi phí khác kèm theo, như vậy thì giá thành không thể thấp đến mức đó. Với giá nhà khoảng 4 – 5 triệu đồng/m2 hiện nay rất khó làm. Theo nhiều doanh nghiệp, chỉ tính riêng giá thành xây dựng đã không thể thấp hơn 6 triệu đồng/m2, cộng thêm các loại phí khác giá thành phải gần 10 triệu đồng/m2. Với mức giá này thu nhập của những người lao động bình thường (3 triệu đồng/người/tháng) không thể nghĩ tới mua nhà. Chưa kể hiện nay các ngân hàng thương mại cũng không muốn tham gia vào những dự án này thì chuyện mua nhà của người thu nhập trung bình làm sao mua được.
Theo tôi căn hộ 200 – 300 triệu hiện nay khó mà làm được, trừ khi có những phương tiện thi công hiện đại, công nghệ tiên tiến… để có thể kéo giảm chi phí thi công… cộng thêm Nhà nước hỗ trợ quỹ đất sạch giao cho doanh nghiệp thực hiện. Ngay như những dự án mà thành phố tính toán hiện có vị trí quá xa, không thuận lợi, khoảng cách di chuyển là cả một vấn đề, tôi nghĩ chắc khó có người mặn mà với những dự án này.
Giải pháp nhà ở cho đối tượng xã hội hiện nay theo tôi là xây dựng những khu nhà có chất lượng khá và cho thuê với giá thật rẻ, như thế sẽ phù hợp thực tế thu nhập của những đối tượng người dân này hơn là tính chuyện xây dựng bán nhà trả góp. Vì dù nhà trả góp có giá rẻ đến mức nào, ưu đãi thời gian trả góp có dài bao nhiêu thì những người này vẫn phải chuẩn bị trước 30% giá trị sản phẩm, liệu là những người thu nhập thấp có chuẩn bị được khoản tiền này, không khéo họ lại trở thành khách hàng thuê lại với giá cao.
Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty cổ phần địa ốc Đất Lành: “Nếu không có cơ chế tốt, sẽ không có doanh nghiệp tham gia…”
Công ty chúng tôi đã tham gia vào việc xây dựng dự án nhà giá rẻ. Tuy nhiên rẻ mấy thì rẻ, để có được công trình đạt chất lượng cũng không thể đưa giá thành sản phẩm xuống 6 – 7 triệu đồng/m2. Lời kêu gọi doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội hiện không được doanh nghiệp quan tâm nhiều, đơn giản vì nếu xây dựng sản phẩm theo tiêu chuẩn Việt Nam, với giá thành sản phẩm 4 – 5 triệu đồng/m2 thì tại TP.HCM hiện nay chắc chẳng doanh nghiệp nào kham nổi.
Chưa nói đến chuyện cơ chế, như dự án nhà giá rẻ của công ty tôi, chỉ tính riêng phần làm thủ tục dự án, thời gian đã tính bằng năm. Từ khi làm thủ tục đến khi bắt tay tính chuyện xây dựng, dự toán phải thay đổi nhiều lần, chỉ tính riêng chuyện giá nguyên liệu đầu vào tăng theo thời gian chờ thôi cũng đã khiến giá thành sản phẩm thay đổi, những gánh nặng này đâu ai hiểu được.
Ông Lê Quốc Duy – tổng giám đốc công ty cổ phần nhà Hoà Bình: “Giám sát lãi sẽ tốt hơn là khống chế giá trần…”
Theo tôi, với chi phí, phương tiện thi công và vật giá hiện nay tại TP.HCM, thì sẽ không thể thực hiện được việc xây dựng căn hộ 200 triệu đồng. Là một doanh nghiệp đang tham gia vào thị trường địa ốc hiện nay, quan điểm cá nhân của tôi là Nhà nước không nên khống chế giá trần đối với dòng sản phẩm này mà khuyến khích doanh nghiệp tham gia, và chính doanh nghiệp cân đối lại vấn đề thu chi đối với dự án, sau đó sẽ đưa ra một mức giá hợp lý nhất, rẻ nhất, tiết kiệm nhất làm sao để sản phẩm có thể đến tay đối tượng thụ hưởng.
Để tránh những trường hợp làm sai mục đích, Nhà nước sẽ làm công tác giám sát, quản lý chi phí đầu vào đầu ra của sản phẩm, kiểm soát lãi của dự án, chẳng hạn doanh nghiệp chỉ được hưởng 10% lợi nhuận sau khi trừ đi các loại phí. Thực tế, mỗi loại đất, mỗi vị trí khu đất sẽ hình thành giá trị khác nhau, do vậy nếu quy định đổ đồng một căn hộ là 200 – 300 triệu đồng sẽ khó thực hiện được. Một dự án, doanh nghiệp thường phải tính toán hàng loạt chi phí từ chi phí đất, thiết kế dự án, triển khai dự án, giá thành xây dựng, chi phí thiết bị sản phẩm… mặc dù là nhà xã hội, nhưng đã là dự án thì luôn có những mặt hạn chế, thuận lợi khác nhau, tốt nhất là không có những quy định mang tính đổ đồng, nếu không sản phẩm này sẽ rất khó xuất hiện.
bài MTr
