Nhà giá thấp sẽ “lên ngôi”

Không có lý do để tăng giá

Nếu xem xét kỹ, sẽ thấy việc hạ giá bán căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) Land giữa tháng 2.2009 – với 2 dự án Hoàng Anh River View (Q.2), và Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè, TP.HCM) – chẳng có gì là “sốc”. Mặc dù HAGL Land giải thích, giá căn hộ giảm do giá nguyên vật liệu đã giảm, giá đất mua từ lâu nên rẻ, hưởng ứng chủ trương kích cầu của Chính phủ… nhưng thực tế, việc giá giảm mạnh như thế cho thấy “bong bóng” giá của hàng loạt dự án căn hộ đã bơm lên quá mức như thế nào vào thời điểm đầu năm 2008.

6 tháng cuối năm 2008, thị trường địa ốc sụt giảm ghê gớm, nhiều căn hộ dự án giảm giá đến 50 – 60% khi nhà đầu tư không còn chịu đựng nổi về vốn buộc phải xả hàng. Nay khi căn hộ dự án Hoàng Anh Riverview giảm từ 2.300 USD/m² xuống còn 1.350 USD/m², tức giảm khoảng 40% cũng là bình thường. Hoặc nếu nhìn giá căn hộ dự án Phú Hoàng Anh (đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè), nay còn 1.250 USD/m² (tức khoảng 21 – 22 triệu đồng/m²) vẫn còn quá cao bởi nhiều căn hộ HAGL 1, HAGL 2 (quận 7) đang được nhà đầu tư rao bán chỉ khoảng 18 – 19 triệu đồng/m², và còn giao nhà ngay. Nếu nói Phú Hoàng Anh có “view” đẹp hơn thì HAGL 1, 2 lại có ưu thế gần trung tâm thành phố hơn.

Cũng phải nhìn nhận, việc HAGL Land giảm giá buộc các chủ đầu tư khác cũng phải xem lại giá bán của mình để có mức giá hợp lý hơn, mà vừa qua Công ty địa ốc Đất Xanh, Sacomreal… cũng đang làm theo. Ngay chính HAGL Land cũng ấp ủ kế hoạch xây căn hộ giá vừa phải để đáp ứng nhu cầu của thị trường, chứ không chỉ mải miết đua xây căn hộ cao cấp. Đó là một trong những lý do, giá căn hộ sắp tới sẽ phải giảm nữa.

Hàng loạt lý do khác như: Việc Bộ Xây dựng trình Chính phủ đề án xây nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp thuê, hoặc thuê mua sẽ làm giảm áp lực cho thị trường nhà đất trong tương lai khi đề án đi vào hiện thực; xây căn hộ cao cấp đang có tính thanh khoản kém đi; cuối năm 2008 “bong bóng” giá nhà đất xẹp chủ yếu từ các nhà đầu tư, cò môi giới, nay đến lượt chính các chủ đầu tư dự án giảm giá… sẽ khiến giá căn hộ thời gian tới phải giảm xuống mức hợp lý hơn.

Hướng đến thị trường nhà giá thấp

Rõ ràng, trong khi các căn hộ cao cấp đang ế ẩm, còn nhà cho các đối tượng nghèo vẫn “giậm chân tại chỗ”, thì các căn hộ giá vừa phải và thấp hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình đang là một “điểm sáng” hứa hẹn hâm nóng thị trường bất động sản (BĐS). Tại hội thảo “Phát triển nhà ở và các giải pháp thực thi hiệu quả” do Bộ Xây dựng và Tổng liên đoàn Lao động VN tổ chức ngày 28.2 ở TP.HCM, ông Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu chiến lược, Bộ Kế hoạch – Đầu tư) cho rằng nhà giá thấp có mức giá không quá đắt cũng không quá rẻ sẽ phù hợp với những người thu nhập trung bình chiếm số lượng đông đảo hiện nay. Do đó, giới đầu tư đang hướng sự quan tâm đến những BĐS giá rẻ, có giá trị giao dịch trên dưới 500 triệu đồng, hoặc những thửa đất có giá 5 – 10 triệu đồng/m². Các BĐS này nằm chủ yếu tại các quận, huyện vùng ven như 7, 9, 12, Tân Phú, Gò Vấp, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh (TP.HCM) và Thanh Xuân, Hoàng Mai, Tây Hồ, Từ Liêm, Thanh Trì (Hà Nội). Theo ông Chung, sự sôi động của phân khúc thị trường nhà giá thấp là một tín hiệu đáng mừng, tuy nhiên cần giám sát chặt chẽ quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội, quy hoạch đô thị tại các thành phố lớn để tránh những hệ lụy về sau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM thì nhận định do tình hình suy thoái kinh tế và sự ế ẩm của các dự án nhà cao cấp nên nhiều DN địa ốc “tỉnh ngộ”, chuyển hướng quan tâm sang những đối tượng có thu nhập trung bình. Theo ông Châu, đây là những đối tượng khách hàng tiềm năng và có tính thanh khoản cao.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, từ trước đến nay, nhà quản lý và DN chủ yếu quan tâm đến nhà ở cho người thu nhập cao và người thu nhập thấp, trong khi đó “bỏ ngỏ” các đối tượng thu nhập trung bình. Theo ông Nam, sự quan tâm của các DN đến phân khúc nhà giá thấp như hiện nay là một tín hiệu vui, nếu nhân rộng lên sẽ giúp thị trường BĐS thời gian tới trở nên sôi động và tạo hiệu ứng dây chuyền đến các phân khúc khác. Ông Nam cũng nói, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu kiến nghị rút ngắn các bước thủ tục đầu tư BĐS, miễn thuế đất, thuế giá trị gia tăng… cho DN đầu tư BĐS nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Trần Hùng – Phương Thanh