Nhà ở thương mại đang trở thành lựa chọn phổ biến trong thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu an cư và đầu tư của nhiều người. Nhưng bạn đã thực sự hiểu nhà ở thương mại là gì? Có những loại nào và đặc điểm ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!
Nhà ở thương mại là gì?
Theo Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở thương mại là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường.
Khác với nhà ở công vụ – vốn chỉ dành riêng cho một số đối tượng trong thời gian công tác, nhà ở thương mại phục vụ đa dạng nhu cầu của cá nhân, tổ chức có khả năng tài chính. Loại hình này chịu tác động trực tiếp của cung – cầu trên thị trường bất động sản, giá cả linh hoạt và được điều chỉnh theo biến động kinh tế.
Nhà ở thương mại có thể là căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự… và thường đi kèm với các tiện ích, dịch vụ nhằm nâng cao giá trị sử dụng và khả năng khai thác thương mại.
Nhà ở thương mại có những loại nào?
Theo Điều 24 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại được chia thành hai loại chính, mỗi loại đều phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
1. Căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải xây dựng theo mô hình khép kín, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về diện tích sàn và hệ thống tiện ích đi kèm. Thiết kế phải phù hợp với quy hoạch chi tiết và tuân theo quy chuẩn xây dựng nhằm đảm bảo chất lượng không gian sống.
2. Nhà ở riêng lẻ
Nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà phố và biệt thự, phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Mỗi công trình cần tuân thủ thiết kế theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn về kết cấu, không gian và tiện ích nhằm đảm bảo sự hài hòa trong tổng thể quy hoạch đô thị.
Nhìn chung, dù là căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ, mọi dự án nhà ở thương mại đều phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý về quy hoạch, kiến trúc và chất lượng xây dựng để đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị.
Tiêu chí và phương thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
Theo Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Cụ thể:
- Dự án cần được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai theo Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các quy định liên quan.
- Chủ đầu tư được lựa chọn thông qua ba phương thức chính:
- Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai, đảm bảo công khai, minh bạch.
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất, giúp tìm ra nhà đầu tư có năng lực và phương án khả thi nhất.
- Chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Nếu có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận, việc xác định chủ đầu tư phải tuân theo Luật Xây dựng.
Quy trình này nhằm đảm bảo lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết thực hiện dự án theo đúng quy định, hạn chế tình trạng dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai.
Quyền lợi của chủ đầu tư trong dự án nhà ở thương mại
Theo Điều 25 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được đảm bảo một loạt quyền lợi quan trọng nhằm thuận lợi trong quá trình triển khai:
- Yêu cầu thực hiện thủ tục đúng quy định: Chủ đầu tư có quyền đề nghị các cơ quan, tổ chức liên quan thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo đúng quy định pháp luật.
- Khai thác và kinh doanh sản phẩm dự án: Chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở trong dự án; huy động vốn, thu tiền từ các giao dịch này theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và hợp đồng đã ký.
- Quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản: Được hưởng các quyền lợi hợp pháp về đất đai và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định pháp luật hiện hành.
- Chuyển nhượng dự án: Có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.
- Quản lý, khai thác hạ tầng: Được phép quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Chủ đầu tư có quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc dự án theo Luật Nhà ở và Luật Đất đai.
- Hưởng ưu đãi của Nhà nước: Được áp dụng các chính sách ưu đãi theo quy định pháp luật trong quá trình thực hiện dự án.
- Các quyền khác theo quy định: Chủ đầu tư còn được thực hiện các quyền khác theo Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan.
Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong dự án nhà ở thương mại
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Dưới đây là những trách nhiệm quan trọng mà chủ đầu tư cần thực hiện:
1. Lập, thẩm định và triển khai dự án nhà ở thương mại đúng quy định
Chủ đầu tư có nghĩa vụ lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện dự án theo Luật Nhà ở 2014 và các quy định liên quan về xây dựng. Quá trình triển khai phải tuân thủ chặt chẽ quy hoạch chi tiết và nội dung quyết định chủ trương đầu tư.
2. Đảm bảo năng lực tài chính và nghĩa vụ ký quỹ
Chủ đầu tư phải chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án. Ngoài ra, cần thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
3. Xây dựng hạ tầng và nhà ở thương mại đúng quy hoạch
Toàn bộ công trình trong dự án, bao gồm nhà ở và các hạ tầng kỹ thuật – xã hội, phải được xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Thiết kế, diện tích và tiến độ xây dựng cần tuân thủ đúng tiêu chuẩn nhằm đảm bảo chất lượng và quyền lợi của người mua nhà.
4. Dành quỹ đất cho nhà ở xã hội
Chủ đầu tư có trách nhiệm dành một phần diện tích đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định pháp luật. Điều này nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa giữa các phân khúc nhà ở trong đô thị.
5. Công khai thông tin và báo cáo tiến độ nhà ở thương mại
Tất cả thông tin liên quan đến dự án, bao gồm pháp lý, tiến độ triển khai, phương thức giao dịch,… phải được công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư và tại trụ sở ban quản lý dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần báo cáo định kỳ và tổng kết tình hình thực hiện dự án theo quy định.
6. Thực hiện đúng cam kết hợp đồng
Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh, bàn giao nhà và giấy tờ liên quan theo đúng thỏa thuận. Mọi giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ luật kinh doanh bất động sản.
7. Cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng
Trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà hoặc khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo hợp đồng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng. Nếu khách hàng tự thực hiện thủ tục này, chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ theo quy định.
8. Bảo hành nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định pháp luật. Đồng thời, cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến dự án.
9. Chấp hành quyết định xử lý vi phạm
Trong trường hợp có sai phạm liên quan đến phát triển nhà ở, huy động vốn, giao dịch bất động sản,… chủ đầu tư phải tuân thủ các quyết định xử lý vi phạm có hiệu lực pháp luật từ cơ quan có thẩm quyền.
10. Bồi thường khi gây thiệt hại
Nếu quá trình triển khai dự án gây thiệt hại cho khách hàng hoặc tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
Với những trách nhiệm này, chủ đầu tư cần thực hiện nghiêm túc để đảm bảo tính minh bạch, an toàn pháp lý và quyền lợi của khách hàng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
