Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phá sản

Số người đăng ký mua nhà dự án luôn vượt rất xa số lượng căn hộ bán ra là minh chứng cho quan hệ cung cầu bất thường. Trong ảnh: Khách hàng đăng ký mua căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai. Ảnh: T.THẠNH

Sau 2 năm gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), đã có một làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài đến VN đầu tư. Chỉ tiêu kinh tế về đầu tư trực tiếp (FDI) tăng vọt, cao nhất trong 20 năm qua, tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, kể cả thị trường bất động sản (BĐS) với khoảng 50% vốn đầu tư nước ngoài. Cũng từ đây, những điểm yếu, điểm mạnh của lĩnh vực BĐS đã bộc lộ, nhất là đối với các doanh nghiệp (DN) trong nước.

Thiếu kinh nghiệm + vốn ít

TPHCM có khoảng 19.000 DN đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, trong đó có gần 1.000 DN có dự án đầu tư thường xuyên (chiếm 5,3%), tuy nhiên đa số lại là DN nhỏ thiếu kinh nghiệm, vốn ít nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ lẻ. Trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô diện tích nhỏ hơn 5 ha.

Gần đây, UBND TPHCM lại có chủ trương chỉ giao đất để đầu tư các dự án có quy mô lớn, điều này tạo nên khó khăn lớn cho đa số các nhà đầu tư trong nước vì phải cạnh tranh với nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực lớn về vốn.

Trong khi thị trường BĐS hiện nay đầu ra không tiêu thụ được thì ngân hàng lại thắt chặt việc cho vay vốn dài hạn vào các dự án kinh doanh BĐS. Các chuyên gia nhấn mạnh: “Nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp BĐS trong nước phá sản và điều này sẽ thấy rõ nhất trong năm 2009”.

Cung-cầu bất thường

Qua diễn biến thực tế trong hai năm 2007-2008, có thể khẳng định tác động WTO đến thị trường BĐS TPHCM là rất lớn. Cái được lớn nhất là nhà đầu tư nước ngoài vào VN nhiều hơn, nguồn FDI đầu tư vào lĩnh vực này tăng rất mạnh. Hạn chế lớn nhất là do có nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang đầu tư BĐS đã khiến tạo ra bong bóng BĐS.

Đầu tư (bao gồm cả FDI) vào lĩnh vực BĐS quá ồ ạt, khoảng 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các DN Nhà nước đang di chuyển sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo.

Từ cuối năm 2007 tới đầu năm 2008 là giai đoạn nhà đầu tư gặt hái lớn từ thị trường BĐS; thị trường tự tăng giá đã tự tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn mà nhà đầu tư không phải làm gì. Theo tổng kết giá thị trường của một số dự án tại hai đô thị lớn nhất (Hà Nội và TPHCM) thì giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 – 3 lần so với đầu năm 2007.

Nhiều nhà đầu tư hưởng lợi nhuận gấp 3 – 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư do tình trạng tăng giá quá cao trên thị trường. Số người đăng ký mua nhà dự án luôn vượt rất xa số lượng căn hộ bán ra của dự án (cũng có thể nói là tỉ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao). Cảnh tượng xếp hàng đăng ký mua căn hộ của dự án The Vista, Sky Garden 3, River View, Phú Hoàng Anh, v.v… ở TPHCM là những minh chứng cho quan hệ cung – cầu bất thường này.