Ngay trong quá trình xây dựng Đồ án đã xảy ra những cơn sốt đất tại một số dự án như Dương Nội, An Khánh…, đặc biệt là cơn sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì đã nổi lên như một nghịch lý. Các chuyên gia cho rằng, cần đặt vấn đề xem xét tác động của định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây lên thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội để từ đó đề ra những giải pháp tránh đi các tác động xấu cho thị trường.
“Bình mới, rượu cũ”
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, với Hà Nội, chúng ta đã khá nhiều lần làm quy hoạch tổng thể phát triển. Quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ. Đưa ra quy hoạch có thể rất hay, nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau, mà theo ông Võ, nguyên nhân chủ yếu là không giải quyết được vấn đề vốn để triển khai thực hiện.
Theo ước tính của các chuyên gia, phải cần tới 70 tỷ USD để thực hiện quy hoạch Hà Nội, nhưng trong hoàn cảnh hiện nay, sẽ rất khó để huy động vốn cho công việc đại sự này. Năng lực thực hiện quy hoạch Hà Nội chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất đai. Tuy nhiên, vấn đề này thường không được các nhà quy hoạch tính đến, còn các nhà tài chính cũng chưa quan tâm đúng mức.
“Theo tôi, giải pháp cốt lõi cho vấn đề này là chuyển nguồn vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính)”, ông Võ nói và cho biết, trong giai đoạn 1993 – 2003, gần như các tỉnh đều trình Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện dự án đổi đất lấy hạ tầng. phương thức này được coi là “cứu cánh” khi ngân sách địa phương không đủ cho đầu tư hạ tầng. Lập tức, nhiều tiêu cực đã xen vào khu vực này của thị trường bất động sản, vì đất thì giá thấp còn hạ tầng thì giá lại cao. Khi chuẩn bị Luật Đất đai 2003, nhiều lãnh đạo đã cương quyết loại trừ cơ chế đổi đất lấy hạ tầng ra khỏi hệ thống pháp luật. Tuy nhiên những năm gần đây, cơ chế này lại được các nhà đầu tư thống nhất với lãnh đạo các tỉnh áp dụng dưới hình thức dự án BOT hay BT.
Ông Võ cho rằng như vậy là tình trạng “bình mới” nhưng “rượu cũ” đang xảy ra vì cơ chế định giá đất sát với thị trường vẫn không được áp dụng, các sai phạm cũ vẫn có thể tiếp tục xảy ra nhưng được “bình mới” bao bọc khá kỹ. “Cái gì sai thì sửa lại cho đúng để tạo được vốn và chia sẻ lợi ích được công bằng”, ông Võ bày tỏ.
Đồng tình với ý kiến trên, ông phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị & phát triển hạ tầng kiến nghị, nên thực hiện chế độ dự trữ đất để tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay. “Ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đem lại chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất và một số quan chức sa vào tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, khiến các hộ bị thu hồi đất và nhân dân bất bình”, ông Liêm nói.
Cơ chế “xin – cho”
Một vấn đề nữa là trong quá trình đô thị hóa vừa qua, thường các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vẫn hay nhượng bộ các nhà đầu tư với chủ trương thu hút đầu tư. Bên cạnh chủ trương kêu gọi đầu tư về tỉnh mình nên phải ưu tiên nhà đầu tư, cũng còn xen kẽ những vấn đề nhạy cảm có liên quan đến cơ chế “xin – cho”. Với cách làm này, lãnh đạo nhiều địa phương đã bỏ qua mọi vấn đề về phát triển bền vững, môi trường, xã hội để ưu tiên hết sức cho các nhà đầu tư được lựa chọn địa điểm theo bài toán lợi ích riêng của doanh nghiệp, của tư nhân, mà hầu hết là ngược với nhu cầu phát triển bền vững và tầm nhìn dài hạn. “Đến thời điểm này, chắc chắn Hà Nội nên ngừng lại những biện luận về ưu đãi đầu tư, cần đặt mục tiêu phát triển bền vững lên hàng ưu tiên cao nhất”, ông Võ kiến nghị.
Thực ra, từ lâu, Nhà nước ta đã có chủ trương phải quy hoạch các khu công nghiệp vào những vùng hoang hóa, đất không thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Như vậy, vấn đề ô nhiễm môi trường dễ giải quyết, đất có thể làm nông nghiệp được bảo vệ. Tuy nhiên, chủ trương này vẫn chỉ là chủ trương vì nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân là vấn đề tế nhị liên quan đến quyết định sẽ ưu tiên lợi ích chung hay lợi ích riêng của lãnh đạo địa phương.
Hiện nay, tỉnh nào cũng muốn phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế để đưa tỷ lệ công nghiệp hóa tỉnh mình lên cao. Các tỉnh cạnh tranh nhau bằng giải pháp ưu đãi đầu tư, tạo lợi ích kinh tế cao nhất cho các nhà đầu tư, đôi khi còn bỏ qua nhiều quy định. Vì vậy, theo ông Võ, “vấn đề bao trùm hơn ở đây là quy hoạch phát triển bền vững cấp tỉnh phải được đặt dưới quy hoạch phát triển bền vững của cả nước. Cụ thể hơn, những tỉnh có thế mạnh về nông nghiệp sẽ có cách phát triển công nghiệp riêng, không phải tỉnh nào cũng phát triển tràn lan công nghiệp, bất kỳ thể loại nào miễn là nhà đầu tư đề xuất”. Và Hà Nội cũng không phải là ngoại lệ.
(Theo ĐTCK)