Xây nhà cấp 4 luôn là lựa chọn phổ biến nhờ chi phí hợp lý và thiết kế linh hoạt. Tuy nhiên, để đảm bảo quá trình xây dựng suôn sẻ, bạn cần nắm rõ các quy định xây nhà cấp 4 mới nhất. Từ thủ tục xin phép, các tiêu chuẩn kỹ thuật đến quy định về diện tích, mật độ xây dựng—tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết này!
Nhà cấp 4 là gì? Quy định xây nhà cấp 4
Theo Phụ lục 2 Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 là dạng nhà ở riêng lẻ hoặc kết hợp mục đích dân dụng, đáp ứng các tiêu chí sau:
- Chiều cao tối đa: 6m
- Số tầng: 1 tầng
- Tổng diện tích sàn: Dưới 1.000m²
Về phân cấp nhà ở, Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định nhà ở riêng lẻ gồm bốn cấp: cấp 1, cấp 2, cấp 3 và cấp 4. Tiêu chí phân cấp dựa trên quy mô kết cấu, đảm bảo phù hợp với đặc điểm công trình và mục đích sử dụng:
Quy định và cách tính chiều cao nhà cấp 4 theo pháp luật
Việc xác định chiều cao của nhà cấp 4 phải tuân thủ theo các quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD, cụ thể trong Phụ lục II về phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu. Dưới đây là các nguyên tắc xác định chiều cao của công trình theo quy định pháp luật.
Nguyên tắc chung về xác định chiều cao nhà cấp 4
- Chiều cao công trình
- Chiều cao của nhà cấp 4 được tính từ cao độ mặt đất nơi đặt công trình đến điểm cao nhất của công trình, bao gồm cả phần mái dốc hoặc tầng tum (nếu có).
- Nếu công trình nằm trên nền đất có cao độ không đồng đều, chiều cao được tính từ mặt đất có cao độ thấp nhất.
- Các trường hợp không tính vào chiều cao công trình
- Những thiết bị kỹ thuật lắp đặt trên đỉnh công trình như:
- Cột thu sét
- Cột ăng-ten
- Thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời
- Bể nước bằng kim loại hoặc các thiết bị kỹ thuật tương tự
- Những hạng mục này không được tính vào chiều cao tổng thể của công trình theo quy định pháp luật.
- Những thiết bị kỹ thuật lắp đặt trên đỉnh công trình như:
Phân loại chiều cao công trình theo kết cấu
- Công trình có nền đất chênh lệch cao độ
- Nếu công trình được xây dựng trên nền đất có cao độ khác nhau, chiều cao được đo từ điểm có cao độ thấp nhất để đảm bảo sự thống nhất trong tính toán.
- Các kết cấu đặc thù khác
- Đối với các công trình có trụ đỡ hoặc tháp, chiều cao của công trình được tính bao gồm cả phần trụ/tháp và thiết bị lắp đặt trên đó.
- Nếu công trình có các kết cấu bổ sung lắp đặt trên công trình hiện hữu (như cột BTS trên nóc nhà), chiều cao của kết cấu được tính riêng, không cộng dồn với chiều cao công trình gốc.
Những trường hợp xây dựng nhà cấp 4 cần xin giấy phép
Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, việc xây dựng công trình nói chung và nhà cấp 4 nói riêng phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp cụ thể được miễn. Vậy, trong những tình huống nào, chủ đầu tư cần xin giấy phép khi xây nhà cấp 4?
Nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng
Nếu nhà cấp 4 được xây dựng trong phạm vi dự án khu đô thị hoặc dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, việc xin giấy phép là bắt buộc. Quy định này nhằm đảm bảo công trình phù hợp với tổng thể quy hoạch chung của khu vực, tránh tình trạng xây dựng tự phát, ảnh hưởng đến hạ tầng và cảnh quan đô thị.
Nhà cấp 4 ở khu vực có quy hoạch xây dựng
Dù là nhà ở riêng lẻ, nếu công trình được xây dựng trong khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, thì phải xin phép trước khi khởi công. Điều này nhằm kiểm soát tính đồng bộ, đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển của địa phương.
Nhà cấp 4 tại khu vực miền núi, hải đảo
Nhà cấp 4 được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, khu chức năng thì không bắt buộc xin giấy phép. Tuy nhiên, nếu công trình nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, việc cấp phép là cần thiết để đảm bảo yếu tố bảo tồn di sản và cảnh quan chung.
Yêu cầu quản lý đối với các công trình miễn giấy phép
Dù không phải xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư của một số công trình nhà cấp 4 vẫn phải gửi thông báo về thời điểm khởi công cùng hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương để giám sát. Điều này nhằm đảm bảo công trình tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và quy hoạch tổng thể.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4
Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 bao gồm các giấy tờ quan trọng sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
- Theo Mẫu số 01 Phụ lục 2 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Có thể là sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo quy định pháp luật về đất đai.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng (02 bộ)
- Bản vẽ tổng thể: Mặt bằng công trình trên lô đất, kèm theo sơ đồ vị trí.
- Bản vẽ chi tiết: Mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính.
- Bản vẽ nền móng: Bao gồm sơ đồ đấu nối hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện.
- Cam kết an toàn: Nếu công trình có nhà liền kề, cần có cam kết đảm bảo an toàn cho công trình xung quanh.
Ngoài ra, nếu pháp luật có yêu cầu, hồ sơ còn cần:
- Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy, chữa cháy kèm bản vẽ thẩm duyệt.
- Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng.
Mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo sẽ do UBND cấp tỉnh công bố theo thực tế địa phương.
Việc tuân thủ quy định xây nhà cấp 4 không chỉ giúp bạn tránh rắc rối pháp lý mà còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho ngôi nhà. Hy vọng bài viết đã cung cấp thông tin hữu ích để bạn chuẩn bị thật tốt cho kế hoạch xây dựng sắp tới. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu, đừng ngần ngại liên hệ ngay với chuyên gia để được hỗ trợ kịp thời!