Khiếu nại của người dân cao ốc Screc về chiếm dụng phòng y tế, nhà trẻ, phòng thể dục thể thao, phòng văn hoá, hay phàn nàn của người dân ở cao ốc Botanic rằng chủ đầu tư chiếm đoạt phần sở hữu chung làm tài sản riêng diễn ra trong năm 2008, sẽ không diễn ra trong tương lai sau khi thông tư hướng dẫn 01 của bộ Xây dựng được ban hành ngày 25.2.
 |
Hợp đồng mua bán mẫu phải thể hiện rõ phần diện tích chung, riêng. Ảnh: L.H.T |
Theo luật sư Nguyễn Văn Quynh, đoàn Luật sư Hà Nội, thông tư 01 đã hướng dẫn rõ ràng, cụ thể việc mua bán nhà chung cư. Theo đó, việc mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư là tổ chức kinh doanh nhà ở với khách hàng phải thực hiện theo hợp đồng mua bán mẫu. Trong hợp đồng mẫu này, có nhiều quy định rõ ràng về quyền sở hữu diện tích căn hộ của người bán lẫn người mua. Cụ thể, bên bán phải nêu đầy đủ phần diện tích nào thuộc sở hữu riêng của người mua. Tương tự, phần diện tích thuộc sở hữu chung, theo quy định của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung, phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, hoặc của chủ sở hữu khác như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh, hoặc các phần diện tích khác phải được liệt kê trong hợp đồng mua bán. Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ.
Kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% tiền bán căn hộ, tính luôn trong giá bán ban đầu. Trong trường hợp nguồn kinh phí thu được để bảo trì không đủ, đơn vị quản lý được phép huy động phần góp của người mua. Lúc này phần đóng góp khoản phí sẽ được tính cụ thể theo phần diện tích sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu. Để ngăn chặn các chủ đầu tư lợi dụng việc quản lý để tự nâng mức phí tuỳ tiện, theo thông tư, lúc ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải nêu rõ dự kiến mức phí mà người mua phải đóng, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp… dùng để quản lý, vận hành toà nhà. Mức phí không vượt quá giá trần do UBND tỉnh, thành phố nơi chung cư đó toạ lạc ban hành.
Tuy nhiên, theo luật sư Quynh, vẫn còn một số nội dung mà thông tư chưa giải thích và hướng dẫn cụ thể. Cụ thể, theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28.5.2008, thì quy định nhà để xe là phần sở hữu chung. Nhưng hiện tại, một số chung cư mới không xây nhà để xe, mà xây hầm để xe. Thực tế một số chủ đầu tư đã bán chỗ trong hầm để xe. Vậy đây có phải là chiếm dụng sở hữu chung hay không? Cùng một chức năng, nhưng sự khác biệt này khi vận dụng thực tế có thể gây tranh cãi.
Vũ Nguyên