Thị trường bất động sản VN: Tác động từ thị trường tài chính

KTĐT – Ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng tại hội thảo “Thị trường bất động sản (BĐS) – những vấn đề DN cần quan tâm” khẳng định: Thị trường BĐS ở VN đã bắt đầu hình thành. Tuy nhiên sự đóng góp của thị trường vào cơ cấu GDP vẫn chưa tương xứng với tiềm năng. Vì thế Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án tổng quát về thị trường BĐS nhằm đưa thị trường này trở nên chuyên nghiệp hơn. DĐDN xin giới thiệu bài viết của ông Tống Văn Nga – Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS về sự liên quan trực tiếp của thị trường BĐS với thị trường tài chính.

Năm 2008, thị trường BĐS VN đã có dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường BĐS giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng.

Năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BĐS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp…

Một yếu tố khác có thể tác động tích cực vào thị trường BĐS là từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại VN (trong 80.000 người nước ngoài làm việc tại VN thì có 10.000 người có nhu cầu).

Thời gian qua có rất nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp để thị trường BĐS VN phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Hiệp hội BĐS VN cũng đã có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng ba nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của thị trường BĐS vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS. Vừa qua, Chính phủ đã công bố gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường BĐS “hi vọng gói đầu tư vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn còn rất lớn. Cho nên tại thời điểm này nhiều DN vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao. Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá trình phát triển khiến thị trường BĐS vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay cần tiếp tục có sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của Chính phủ như về thuế, cải cách thủ tục hành chính, chính sách lãi suất cho vay…

Tác động từ thị trường tài chính

Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như VN.

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường BĐS không thể đứng ngoài cuộc. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy giảm kéo dài.

Tuy vậy, thị trường BĐS VN đã phần nào khẳng định vai trò, vị trí của nó trong nền kinh tế quốc dân, nhất là từ khi VN chính thức gia nhập WTO. Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường BĐS, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh hưởng tới nền kinh tế khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến nền kinh tế VN. Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần có cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.

Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS VN vẫn phổ biến là các giao dịch bằng tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân có nhu cầu BĐS, khi mua vẫn thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt. Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị trường BĐS ở các nước phát triển.

Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế biến động, nhất là chính sách tín dụng thì thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Rủi ro trên thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.

Giao dịch qua sàn cũng là vấn đề được các DN quan tâm. Nhưng đến nay, vẫn chưa có một cơ chế rõ ràng cho vấn đề này ngoài việc từ 1/1/2009, các sàn bắt buộc phải đạt yêu cầu chuyên môn theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, đặc biệt là vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề định giá, môi giới BĐS. Việc nâng cao chất lượng nguồn lao động thông qua việc đào tạo công nhân kỹ thuật, lao động có tay nghề, kỹ sư thực hành, nhân viên quản lý cao cấp, giám đốc điều hành đang là một thách thức đối với các DN trong điều kiện cạnh tranh gay gắt trên thị trường trong nước và ngoài nước và nhu cầu phát triển kinh tế trong bối cảnh mới.

Một vấn đề rất được quan tâm, đó là theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các Cty kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn đã phát sinh nhiều câu hỏi từ phía nhà đầu tư, các chuyên gia. Ví như phát sinh các thủ tục, giấy phép con, tăng chi phí dịch vụ như vấn đề hàng hóa qua sàn sẽ tính như thế nào, thù lao qua sàn, tính trách nhiệm của các DN kinh doanh sàn, những quy định được cho là quá khắt khe, tính bảo đảm thông tin của các sàn… hay khái niệm sàn chuẩn là như thế nào ? Cho đến nay, vẫn chưa có một sàn giao dịch nào được công nhận là sàn chuẩn và Bộ Xây dựng còn đang lên kế hoạch xây dựng tiêu chí cho sàn chuẩn. Chính vì vậy, việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường BĐS khi giao dịch qua sàn chắc chắn còn nhiều việc phải làm.

Quá trình liên thông giữa các thị trường BĐS, thị trường vốn và tiền tệ đang được nhắc tới nhiều, nhưng đó mới chỉ là sự hiểu biết trực giác. Công tác hoạch định chính sách tài chính, tiền tệ cần những nghiên cứu đủ sâu để có thể nhận biết các đặc tính, thậm chí dự báo các trạng thái kinh tế với xác suất đủ tin cậy.

Đối với các tổ chức kinh doanh BĐS, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, họ đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để giành tối đa dòng vốn này; Mặc dù các khoản ứng trước từ khách hàng còn được thể hiện qua quy định của Chính phủ không cho phép “bán sớm” BĐS trên giấy. Nhưng như vậy không có nghĩa là các DN từ bỏ nguồn thu này. Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới như “tiền đặt mua”, “tiền huy động vốn…”. Trong tháng 2/2008, một sản phẩm tài chính mới đã được giới thiệu: trái phiếu DN kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công.

Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS – vốn – tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo Cty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính.

Kiến nghị

Về công tác quy hoạch: Nhanh chóng quy hoạch phân bổ về đất đai, quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất… Công tác quy hoạch phải đi trước một bước, cần phải điều tra thống kê các quỹ đất hiện có, đề xuất cụ thể các chỉ tiêu về quy hoạch, mật độ xây dựng, hình thức đầu tư, các cơ chế ưu đãi… Hoàn chỉnh các quy hoạch và công bố công khai rộng rãi, tạo điều kiện để nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế biết, nghiên cứu và hoạch định chiến lược đầu tư kinh doanh cho đơn vị mình. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc xác định và xây dựng dự án.

Về chính sách pháp luật: Vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực từ ngày 1/7/2009, nội dung sửa đổi, bổ sung lần này tập trung ở các phạm vi điều chỉnh, bao gồm các luật: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật DN và Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; Đồng thời Chính phủ đã ban hành các cơ chế đầu tư kinh doanh nhà ở cho sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng thuê; nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê, thuê mua; nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Tuy nhiên còn nhiều nội dung liên quan tới Luật Đất đai đang cần sửa đổi, bổ sung kịp thời (mặc dù Chính phủ đã có Nghị quyết giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường) như vấn đề các tổ chức trong nước được quyền trả tiền thuê đất một lần như tổ chức nước ngoài; những vấn đề về tài chính đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS… Đặc biệt vấn đề về các gói kích cầu nếu lạm dụng ắt nảy sinh tiêu cực, đây làm một chủ đề lớn, Hiệp hội BĐS VN rất mong nhận được các ý kiến thảo luận về vấn đề này.

Về xây dựng thương hiệu, đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh BĐS: Trong tiến trình VN từng bước hội nhập toàn diện vào WTO, thị trường BĐS VN còn một số vấn đề cần sớm được bổ sung, hoàn thiện; tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của thị trường còn nhiều hạn chế, nhà đầu tư còn khó khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân còn khó khăn trong việc tìm mua trực tiếp nhà ở. Mặt khác, các nhà đầu tư trong nước phải đối mặt với đầu tư nước ngoài đang từng bước chiếm lĩnh thị phần BĐS. Đây là một thách thức cho các nhà đầu tư nói chung, cho các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nói riêng, đòi hỏi chúng ta tăng cường xây dựng thương hiệu cho chính mình, nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh BĐS. Đó cũng là mong muốn của Hiệp hội BĐS VN để từng bước thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, ổn định trong môi trường cạnh tranh lành mạnh.