Thị trường BĐS Đông Nam bộ: Để không còn gọi là “tiềm năng”

Được đánh giá là trung tâm của tam giác kinh tế trọng điểm phía Nam. Thế nhưng thị trường BĐS Đồng Nai và Bình Dương vẫn chỉ được xem là những mảnh đất “màu mỡ” cho giới đầu cơ, khu đô thị vẫn thưa thớt người ở. Làm sao để “tam giác kinh tế” thành các khu đô thị tầm cỡ như vị trí của nó.

Thị trường BĐS khu vực Đông Nam bộ có nhiều lợi thế kết nối giao thông và tiềm năng sinh lời.

Bình Dương 90% đầu cơ

Là tỉnh có tốc độ phát triển về ngành công nghiệp nhanh nhất cả nước, thu hút hàng chục ngàn lao động mỗi năm, từ đó việc xây dựng, phát triển đô thị cũng nhanh chóng triển khai. Hàng loạt khu dân cư, KĐT hoành tráng đã được chính quyền tỉnh Bình Dương cấp phép.

Mới đây nhất là dự án Ecolake Mỹ phước cũng gây được sự chú ý của giới đầu tư. KĐT mới Ecolake Mỹ phước có tổng diện tích 226ha, tổng vốn đầu tư hơn 600 triệu USD nằm trong quần thể KĐTM Mỹ phước 3. Chủ đầu tư là Cty Cp SetiaBecamex (liên doanh giữa Cty Setia của Malaysia và Becamex Bình Dương). Đây được đánh giá là KĐT kiểu mẫu như phú Mỹ Hưng với thiết kế đặc biệt ưu tiên cho không gian xanh, đáp ứng được những tiêu chuẩn quốc tế về nghỉ dưỡng.

Các dự án ở huyện Bến Cát, Tân Uyên và Dĩ An hấp dẫn hơn nhờ tuyến đường cao tốc Mỹ phước – Tân Vạn nối huyện Bến Cát (Bình Dương) với Tp Biên Hòa (Đồng Nai) được khởi công. Ngoài ra, Cty Cp phát triển hạ tầng kỹ thuật Becamex IJC – chủ đầu tư của các dự án Mỹ phước 1, 2, 3 – cũng vừa cho công bố dự án KĐT – thương mại – dịch vụ – du lịch – văn hóa và môi trường sống cao cấp nhất trong tổng thể Mỹ phước là The Green River Town tại Thới Hòa (Mỹ phước 4).

Thế nhưng, dường như thị trường BĐS Bình Dương không chạy theo đúng quỹ đạo của xu thế phát triển đó. Thị trường thiếu tính ổn định bởi đa phần khách hàng là dân đầu cơ đến từ Tp.HCM và một vài tỉnh ở ĐBSCL. Tâm lý “lướt sóng” và đầu tư theo “bầy đàn” khiến cho thị trường BĐS nhiều thời điểm rơi vào hỗn loạn, dẫn đến người có nhu cầu thật mất niềm tin vào thị trường BĐS.

Có những thời điểm giá nhà đất lên cao, các dự án Mỹ phước 1, 2 và 3 đã được các nhà đầu tư tại Tp.HCM săn đón ráo riết. Thế nhưng trong cơn bão giảm giá trên thị trường nhà đất giá trị nhà đất đã bị mất ít nhất 60%, có nơi còn bị mất đến 80%. Chẳng hạn, đất dự án trong KĐTM Mỹ phước (Bình Dương), lúc cao điểm lên đến 6,5 triệu đ/m2, nhưng lúc thấp nhất chỉ còn 1,5 triệu đ/m2.

Sự thiếu ổn định của thị trường BĐS Bình Dương dẫn đến hậu qủa là các dự án đô thị chưa hình thành đâu vào đâu. Các KĐT thưa thớt người thậm chí là hoang vắng. Theo báo cáo, tỉnh Bình Dương hiện có 197 dự án khu dân cư với diện tích đất được giao là 6.584ha. Cuối tháng 9/2009, trong tổng số các dự án đã giao đất chỉ có 51 dự án hoàn thành, chiếm tỷ lệ gần 25%. Còn lại là dở dang nối tiếp dang dở, chưa đền bù xong. Tệ hơn là chủ đầu tư không đủ năng lực, có khi giao đất cả hàng chục năm nhưng chủ đầu tư vẫn không đả động gì! Chính vì thế, tỉnh này mới đây đã ra quyết định thu hồi 19 dự án, hiện nay tiếp tục thanh tra 59 dự án nữa!

Một cán bộ xây dựng tỉnh Bình Dương đánh giá, nhu cầu về nhà ở trong các dự án KĐT ở Bình Dương không nhiều. Với 1,3 triệu dân, đa phần đã có nơi chốn ổn định thì việc họ vào sinh sống ở các KĐT là điều không tưởng. Còn với dân nhập cư, lao động công nhân nghèo từ các tỉnh thì cho đất không họ cũng không đủ trả chi phí điện nước nói gì chuyện bỏ ra vài trăm triệu mua một nền nhà.

Đồng Nai – đón đầu tiềm năng

Đồng Nai đang có những tín hiệu lạc quan cho thấy thị trường BĐS đang dần sôi động. Đặc biệt là những nỗ lực khơi thông thị trường bằng các dự án lớn đã khởi động.

Dự án KĐT Đông Sài Gòn (tọa lạc trên địa bàn xã phú Thạnh và Long Tân, huyện Nhơn trạch, tỉnh Đồng Nai, nằm sát Q.9, Tp.HCM), có tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD, vừa được khởi động tháng 9/2009 giai đoạn 1, dự án này đã có diện tích lên đến 759ha. Chủ đầu tư dự án là Cty Cp Đầu tư Nhơn trạch (một đơn vị thành viên của TCty Tín Nghĩa, Đồng Nai).

KĐT Đông Sài Gòn có một ưu thế vượt trội về kết nối giao thông, nằm giữa các tuyến giao thông lớn hiện hữu và đang được xây dựng như đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây – cầu đường Q.9, Tp.HCM; đường cao tốc Biên Hòa – Bà Rịa – Vũng Tàu; đường 25B, 25 nối trung tâm Tp Nhơn trạch với sân bay quốc tế Long Thành.

Hàng loạt dự án KĐT lớn chào hàng của Tín Nghĩa, Donaland và Sonadezi. Đáng chú ý các dự án “phố Đông Biên Hòa” bao gồm khu dịch vụ, tài chính, khu căn hộ cao cấp, khách sạn rộng 335ha mặt trước nằm ven xa lộ Hà Nội, cách Tp.HCM 30km, mặt sau là nhánh sông Đồng Nai; Dự án tổ hợp sân gôn, khu nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp “cù lao Tân Vạn” 45ha; KĐT kinh tế mở Long Hưng 1.170ha và KĐTM Đông Sài Gòn 940ha vừa được khởi công tại huyện Nhơn trạch. Không những công bố dự án mới, ba “đại gia” BĐS còn liên kết sàn lại với nhau tạo nên kênh phát triển thị trường BĐS đa dạng cung cấp khách hàng.

Theo các nhà đầu tư, hấp dẫn của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn tỉnh Đồng Nai là giá khá thấp so với mặt bằng giá của Tp.HCM. Chỉ cần 300 triệu đồng có thể sở hữu một nền đất. Với mặt bằng giá này không chỉ tốt cho các nhà đầu tư biết đón đầu mà còn rất phù hợp để cho đối tượng là người có thu nhập trung bình và thấp cũng có thể mua được nhà chỉ với vài năm tích lũy.

Mặc dù có những chuyển động tích cực trong thời gian gần đây, tuy nhiên theo đánh giá của các chuyên gia thị trường BĐS, khu vực Đông Nam bộ vẫn chưa thoát khỏi thế tiềm năng, tính thanh khoản thấp hơn thị trường BĐS Tp.HCM rất nhiều, đặc biệt trong giai đoạn thị trường thoái trào. Tuy nhiên, các nhà đầu tư phát triển dự án lại nhìn thấy một triển vọng phát triển trên chính thị trường BĐS khu vực Đông Nam bộ, với những lợi thế kết nối giao thông cũng như tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai.